“保利物业获批赴港IPO：规模排名领域第四央企第一 毛利率低于领域均值”

保利地产17日公告显示，全资子公司保利房地产当天经证监会批准境外上市，其发行约1.53亿股以下境外上市外资股，每股1元，均为普通股。 价格发行后，保利房产可以在香港交易所主板上市。

保利房地产近年来迅速扩张，根据相关机构排名，该企业在中国房地产服务百强公司中排名第四，在具有央企背景的房地产公司中排名第一。 另外，根据研究机构的数据，15家上市房地产企业年毛利率平均为28%，保利房地产为20%，不到这些上市公司的平均值。

规模排名第4位，中央企业第1位

1996年成立的保利房地产，年在新三板上市，今年4月退市后，8月初在香港证券交易所提交了招商引资书。

近年来，保利房地产在规模上有了较大提高，~年，管面积复合年增长率为52.6%。 截至今年4月30日，保利房产合同管理面积约3.71亿平方米，管理面积约1.98亿平方米，管理房产数量为817个，包括549个住宅社区和268个非住宅房产。

由于管面积的增加，保利房地产收入增加不少，~的收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元，复合年增长率为28.4%。 招商函显示，根据中指院2019年综合实力排名，保利房地产在中国房地产服务百强公司中排名第四，在具有央企背景的房地产公司中排名第一。

资料来源:东方证券研究报告

与a股、H股上市的15家房地产企业相比，保利房地产的年盈利规模仅次于绿城服务的67.1亿元和碧桂园服务的46.8亿元。 和从住宅企业母公司分割出来的多家房地产企业一样，从拆迁户来看保利房产规模的扩大是母公司保利房产交付房产的增加所致。

保利物业表示，历史业绩记录期间的大部分物业管理合同与保利物业开发的物业有关，截至年、年、年及2019年4月底，管理该物业产生的收入分别占物业管理服务收入的98.7%、95.9%、88.6%及84 .

保利不动产总经理吴兰玉说:“强大的母公司不是坏事，在某种程度上是有特点的。 保利不动产依赖母公司，但不完全依赖母公司。 ”。

保利房地产近年收益情况来源:保利房地产招股书

拆房人表示，保利房地产正在积极从第三方扩大管理面积，但外拓面积房地产的收款标准较低，与收入规模明显不成比例。 招股书显示，截至年、年、年及2019年前4月，保利房地产外拓合同管理面积分别占当年管理面积的9.9%、19.7%、50.6%和51.5%，但在总收入中占1.3%、4.1%、11.4%、11.4%。

年及2019年前4月，保利物业从母公司开发的住宅社区收取的平均物业管理费分别约2.14元/平方米/月、2.19元/平方米/月、2.21元/平方米/月及2.21元/平方米。

外拓业务收款标准不高，降低保利房地产住宅社区平均物业管理费用，上述4年中，其平均物业管理费用分别为2.10元/平方米/月、2.13元/平方米/月、2.14元/平方米/月、2.14元/月、2.14元/月/月。

受服务价格的压迫，毛利率低于区域平均水平

保利不动产毛利及毛利率明细来源:保利不动产募集书

数据显示，~年，保利房地产毛利润分别约为4.28亿元、5.81亿元、8.51亿元，毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%。 根据东方证券研究所的数据，15家上市房地产企业的年毛利率平均为28%，保利房地产不到这个数值。 另一方面，与5家规模相近的企业相比，保利房地产毛利率低于碧桂园服务的38%、雅生活服务的38%、彩生活的35%，高于中海房地产的20%、绿城服务的18%。

保利不动产收入表来源:保利不动产招股书

~年，保利房地产净利润分别约为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元，净利润率分别约为5.8%、6.9%、7.9%，低于上市房地产企业去年12%的平均净利润率，为雅生活服务的24%和碧桂园服务的24%。

股东招股书显示，服务价格占保利房地产整体利润很大，年、年、年及2019年前4月，其服务价格分别占总收入的83.3%、82.1%、79.9%和75.1%。 保利物业在物业管理领域是劳动力密集型领域，在上述4年中，员工价格分别占总服务价格的54.2%、59.1%、55.6%、60.8%，分包价格分别占总服务价格的23.9%、22.7%、22.7%

“管理和降低人工成本、分包价格和其他运营价格是维持和提高利润率的关键。 》保利房地产表示，企业面临各方面人工和分包价格的增长，包括提高最低工资标准、增加员工人数和简化价格措施生效所需的时间。

东方证券认为，主导物业管理领域和企业利润率的主要因素主要是新成果、增值服务占有率和经营能力的差异。 其中，从中长期来看，增值服务和经营能力将成为物业管理企业维持稳定利润率的重要因素。

由于增值服务的利润率远远高于基础物业服务，增值服务所占公司的利润率自然也会上升。 中新经纬客户方面观察到，雅生活服务在15家上市房地产企业中毛利率最高，增值服务收入占总收入的52%。

保利物业有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三条主要业务线，据披露，全年物业管理服务收入占总收入的68.8%，非业主增值服务占16.5%，社区增值服务占

“未来领域和企业利润率特征将持续上升，经历拐点，减少，之后降幅收窄，保持稳定。 进入利润率下降周期后，需要通过增值服务和经营能力的提高来对冲，房地产企业的利润率是否稳定，取决于增值服务和管理经营中修炼的火候。 ”。 东方证券在研报中说。

保利房地产的上市程序还没有结束，但根据披露，此次h股发行和上市的相关事项还需得到香港证券及期货事务监察委员会、香港联合交易的所有企业等的批准。