““三条红线”重压 房企还有规模化的机会吗？”

房地产领域分化整合日益加剧，市场表现逐渐集中在头部，领域集中度进一步提高。 强者恒强”局面的出现，促使中小房企迅速跟进，在竞争激烈的市场格局下，或自发或被动，房地产“黑马”诞生。 但是，领域逻辑正在变革，房地产领域将加速进入新时代。 领域中“唯规模论”已不再盛行，杠杆扩张的高风险模式也将退出市场。 “三高”模式进入尾声时，面对唯一的窗口期，谁会成为规模上的最后一匹“黑马”？

评价流血的上市

随着“三根红线”的出现，对于许多负重不断的中小住宅企业来说，如何在债务减少和促进增长之间寻求平衡显得尤为迫切。 中小住宅企业要实现“逆袭”，阶段性表现为积极扩张和广泛布局，但目前节点这条路径面临着很大的压力。

年关将至，香港证券交易所仍有多家涉房公司排队等待上市。 据北京商报记者整理，截至目前，年内汇景控股、港龙中国、金辉控股、上坤房地产、祥生控股及领土控股等6家房企成功上市，另外大唐房地产已经通过审理。

值得一提的是，上述房企的共同优势都有“踩线”的多重情况，祥生、金辉是top50内少数未上市的房企。

等a股4年无果，金辉控股年内转战港股，两次配送表才盼。 股东募集书显示，金辉控股集团复合年增长率为48.5%，其中2019年度增长率达到62.56%。 尽管如此，金辉控股没有获得资本市场的热情，开盘第一天就破产，低迷不振。

与金辉控股相比，祥生控股逃过了开盘后破局的命运，但作为千亿房企业之一，股价首日表现不明显。 但是，祥生千亿房企业的身份也多次免除了钟表的波折。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，这可以说是融资“三根红线”上市后，目前房企上市的最后一个“窗口期”。 从市场表现来看，地产股不受资本欢迎，负债规模高、盈利能力弱是最直接的原因。 特别是在目前的节点，中小住宅企业集聚上市，导致该板块的整体估值偏低。

债务是不可避免的共同问题。 招商函显示，2019年祥生控股净资产杠杆率为360%，虽然高价大幅下降，但仍处于高位。 同样，截至年4月30日，金辉控股的净资产杠杆率为180%，较2019年末的170%有所上升。 过去三年的资产负债率也在上升。

债务减少和促进增长现在似乎是对立的。 进入千亿，关于未来规模化的构想，北京商报记者与金辉方面取得了联系，但对方没有做出正面回应。

在谢逸枫看来，受之前流传下来的开发模式的影响，“三高”模式还是房企成长的基础，这也是目前节点所不支持的，特别是在物管板块的冲击下，出现了更明显的差距。

“即使上市成功，短期的‘输血’也不能代替长时间的‘造血’”贝壳研究院高级分解师潘浩则指出，在年突发疫情和监管的新规下，领域逻辑发生了变化。 在整个领域，“唯规模论”已经不盛行，举债扩张的高风险模式也有利于退出市场，管理分红型房企的规模扩张，这是一个长期趋势。

大湾区红利的机会

易居研究院智库中心研究负责人表示，将严格跃进，融资紧缩对房地产的影响自不必说，房企持有地也将保持谨慎态度。 如果这个条件均等，未来的区域性增长就特别重要。 “受益于地区市场的快速发展，类似粤港澳海湾地区等城市群，近两年呈现爆炸性增长，相关房企项目布局自然有利。 ”。

领域内比较一致的评价是，上一次长江三角洲的爆发，加快了新城、中南两大华东房企业规模化的进程，储备了祥生一样的新千亿公司。 由于以北京为中心的京津冀区域的控制力不减，未来只有粤港澳大湾区内重仓的公司可以利用区域红利进行大规模扩张。

北京商报记者观察到，受疫情影响，上半年房地产销售基本停滞，但大湾区深耕房企普遍表现强劲。 以龙光集团为例，今年前11个月，龙光集团实现了年销售目标的99%。 根据财务报告数据，截至去年6月30日，龙光集团在大湾区的储土值占储土总商品值的82%。 下半年的可销售额约为1340亿元，6成以上位于粤港澳大湾区。

并且，龙光集团在年内收获了高质量的地块，创造了多个“地王”项目。 其中，龙光以115.97亿元竞争深圳前海宅基地，溢价率达到43.49%。 频繁出手是“突围”的目的，但这样的大动作会带来资金压力，将来需要高额利润。 龙光方面在接受北京商报记者采访时也坦率地表示，在整个领域利润率下降的背景下，龙光自信未来保障利润的能力仍处于领先地位。 截至2007年6月30日，企业平均兑美元仅为31%，远低于同业。 企业可靠的未来三年权益销售平均增长率在20%以上，增长率高于同行。