“北京成熟社区改善型住房成交回暖 别墅成交清淡”

中国证券报记者日前实地访问北京地区豪宅市场时发现，近年底，别墅类项目成交偏冷。 许多开发商为了实现年底的退保，五环外以限竞房为代表的别墅类项目开始了大幅度降价促销活动，但看房的人数依然很少。 相比之下，受近期二手房市场成交回暖的影响，五环内、数千万级以上成熟社区改善型住宅成交量回暖，价格也出现小幅上涨。 北京地区豪宅市场整体分化明显。

别墅成交清淡

中国证券报记者在访问大兴区、房山区、丰台区等多个五环外别墅项目后发现，受开发商年末退保压力增加等因素影响，许多别墅类项目的降价促进力度较大。 现在的折扣中，也有比“全年的黄金期”期间更加专心致志的项目。 但是，从现场情况来看，五环外别墅类项目并未引起多少购房者的兴趣，无论是看房还是成交，总体来说都是平平的。 这在以竞赛室为中心的楼盘项目中，尤为突出。

“现在出售的别墅项目基本上是连接地面和地下的联合或独栋。 地上部分和地下部分分别定价，地上部分和地下部分的面积大致相同。 其中，地上部分按竞房价格标准制定，价格大致为5.6万元至5.7万元/平方米，地下部分价格为2万元/平方米。 这个价格比开盘时大约下降了20%左右。 现在，地上部分比附近的刚要普通住宅贵1万元/平方米左右。 地下部分和地上部分的面积加起来平均下来，每平方米约4万元，比附近的刚需住宅每平方米的价格要低得多。 ”。 位于南五环外的某有限竞争室销售人员对中国证券新闻记者说。

尽管如此，别墅的房间数量和成交数依然不乐观。 头部中介销售人员表示，这涉及到很多项目涉及竞争室的交付标准。

“由于竞争室限制受价格的影响，项目的交付与通常意义上的别墅项目有很大不同。 首先，通常开发商的别墅项目单独设立，但限制竞争房的别墅项目为了降低价值成本，与普通的刚需住宅、洋房等项目混在一起，别墅项目缺乏必要的隐私，配套也服从刚需的房间 其次，从外立面来看，竞房别墅项目为了节约价格，不是贴砖，不是贴大理石，而是多涂油漆和涂料。 最后，房子的内部基本上也是空白结构。 许多竞争别墅项目没有达到别墅应有的高端化质量。 由于这个在南五环外销售的几个别墅项目，销售情况总体上不太乐观。 ”。 多位中介销售人员在接受中国证券报记者采访时指出。

据中国证券报记者介绍，购买上述楼盘的顾客基本了解该区域，熟悉周围环境，认同周围的居住体验。 多购买并居住在家庭中，也少用于投资。

特价房源多

访问中，中国证券报记者发现许多别墅项目近期推出特价房源，其中不乏头部开发商项目。 很多特价房源已经处于交货状态，从价格到入住时间都有很大的吸引力。 但是，由于交通、配套设施等吸引力一直不好，即使推出许多特价房源，成交量依然平平。

以位于房山区、丰台区交界处的青龙湖区域为例，由于该区域独特的水库资源，上传的楼宇区域基本以健康和改善为主。 据中国证券报记者访问，这些区域项目中几乎没有住宅所需的地铁、大规模成熟社区、商业、学校、医院等。

“合院项目的每栋包括上下五层，在优惠活动前，每栋的最低价格在1100万元左右。 从12月开始，单栋的最低价格从900万元开始。 没有车的话会便宜。 ”。 位于青龙湖领域的一位头部开发商销售员告诉中国证券报记者，“项目于2021年交付，上下五层均为精装交付，按照我们的标准，如果客户自行装修，光装维修费将需要100万元以上。 我们是年末的脉冲。 到年底付百分之二十的首付就行了。 之后的资金筹措情况可以谈了。 ”。

尽管如此，现场的监控人员依然顾虑重重。 “能买别墅的人，年龄经常处于上下都很小的状态。 这些别墅项目周围没有已经建成的高质量学校，医疗配套不太成熟，交通也不太方便，都是摆在眼前的现实问题。 ”。 许多看家对中国证券新闻记者说。

针对这些担忧，开发商销售者表示:“这与别墅市场整体经济衰退有关。 对房地产市场来说，购房者显然出于公众的感受，也就是说可以购买也可以不购买。 如果房价和成交量一直处于高位，那么现在这个定价，肯定是销售火爆。 ”。

并对比配套不足的问题，上述开发商指出，项目拥有土地时，将有相应的配套建设用地。 随着入住项目的增加，学校和医院将更加完整。

成熟的社区很受欢迎

相比之下，受近期二手房市场成交回暖的影响，五环内、数千万级以上成熟社区改善型住宅成交量回暖，价格也出现小幅上涨。

“我认为这与许多企业最近颁发年终奖有关。 ”。 当中国证券报记者访问位于北京地区的许多中高级知名成熟社区时，相关中介销售人员表示:“我们也感到奇怪，交易量突然上升，上千万的改善型住宅，以前的店一个月到手两三套，11月份我们有10套，12月份，

以位于西南二环外的某2006年左右建设的质量小区为例，在经历了11月和12月的大幅度成交后，该小区的住宅资源销售数量很少。 在出售房源的过程中，很多业主等待价格出售。

“我们为了去海淀买学区房而卖房，但是现在市场已经成交。 请先卖掉这个海淀租一会儿，慢慢看看学区室。 ”。 业主对中国证券报记者说。

对此，中介指出，北京已有多年没有“全年黄金期”。 相反，“全年黄金期”之后将进入真正的旺季高峰期。 这个旺季通常持续到春节前。 11月的成交量已经在上升。 后续的价格不变。 请先看12月的量。 如果还继续高位运转，成交量就会上涨，这是很粗略的。

“价格不动，成交量居高不下，最有利于换房客的操作。 价格不吃亏，也不会卖不长。 ”一位资深销售人员对中国证券报记者表示，“以前几千级非学区房不太好卖，但最近供不应求，这第一是这些地区的成熟、房地产价值和上涨空之间有很大关系。 毕竟，在二环外的下一个新房，如果房价下跌，也是最耐跌的品种之一。 目前，这样的房子成交回暖，证明二手房市场出现了些许回暖变化。 ”。