“50大城市2019年卖地超4万亿 房企扎堆回归一二线城市”

从整体来看，土地变贵，影响新房定价，推高房价的时代已经过去了。 在屋子里不炒的气氛下，未来房价上涨空期间将进一步被压缩。

2019年楼市调控仍在持续，但50大城市土地市场总量仍创新高，部分城市销售地收入超过2000亿。

值得注意的是，城市间分化明显，开发商纷纷回归二线，三四线土地市场低迷。

土地供应和投资的一些变化将导致未来楼市供应、供求关系的一些变化。 除了深圳住房供应不足外，大部分城市的供需平衡和供应开始超过需求。 例如，2019年北京房地产市场低迷，很大原因是竞争室的供给、库存巨大。

从整体来看，土地变贵，影响新房定价，推高房价的时代已经过去了。 在屋子里不炒的气氛下，未来房价上涨空期间将进一步被压缩。

市场分化很大

中原地产数据显示，2019年全国50大城市土地市场总量居高不下，共销售地4.41万亿元，同比上涨19.33%，创历史纪录。

部分城市的卖地收入超过2000亿，其中以杭州最多，达到2836亿。

剩下的好像是上海的销售地1992亿，广州1864亿，苏州1850亿。 35个城市的销售地已经超过500亿，刷新了历史记录，68%的城市的销售地金额同比上升。

中原地产首席分解师张大伟表示，与去年严格的土地管制相比，2019年土地市场约束减少，政策微调明显提高了开发商的土地积极性，从第二季度开始一直处于高位运行状态。

由于一些公司的增量增大，公司土地的积极性也明显提高，特别是第二梯队的房企最为坚决。

截至2019年11月，前50家房企持股超过2万亿，同比上涨17%，创历史纪录。 其中，握力最多的是万科1570亿、碧桂园1237亿、保利964亿，握力超过500亿的房企达到9家，另外38家房企超过200亿，创历史同期纪录。

令人印象深刻的是，在2019年的土地市场上，一些央企、国企表现出了积极或激进的态度。 在保利、中海、越秀等城市拥有很多土地。

但是，整个楼市与前三年明显不同，不同城市地区之间也出现了明显的分化。 开发者们的趣味性再次转到了第一线，成交占有率提高了3个百分点。

换句话说，三四线的非高质量土地定价和交易额都出现了下调和低迷的情况，中原认为三四线部分城市不排除进一步的房地产市场微调政策。

“目前市场整体下行，一二线城市有土地可以提高销售，利润大于三四线城市。 ”。 开发者直截了当地说。

2019年中，一二线城市迎来地价暴涨，如深圳6月拍了几部地王，一天收入200多亿美元。

但进入下半年后，由于融资渠道继续收紧，房企资金压力大，土地积极性大幅下降，一二线大地块低溢价或零溢价成交，整体溢价率降至10%以下，三四线城市市场热度更是下滑。

从全国来看，根据克而瑞数据，截至2019年11月底，全国300个城市土地市场成交面积23亿平方米，比去年同期减少3.7%，前11月成交量与去年全年成交量相差4.3亿平方米，2019年土地市场总量为年水平。

出售地的金额增长也减缓了。 截至2019年11月底，全国300个城市经营性用地成交额54169亿元，比去年同期增长10%，比全年16%明显收窄。

克瑞认为，这是因为2019年下半年资本环境监管更加严格，开发商融资困难，资金紧张，持有土地热情下降。

影响住房价格

有必要跳出市场本身，关注地价对房价的传导效应。 历史上，由于多次上演“面粉比面包贵”，地价被认为处于房价的领先地位。

据克瑞统计，2019年土地价格没有持续全年价格下跌的势头，全国300个城市土地成交地板价格迎来大幅上涨，增至2396元/平方米，同比上涨13.7%，上升至历史高位。

在一二线，大部分城市增加了高质量地块的供给，如北京无限价宅基地、深圳宅基地供应量也明显上升，进一步提高了成交均价。

但从新房市场和二手房市场的走向来看，地价对房价的影响在弱化。 由于整体高价少，市场预期和评价逻辑发生了变化。

中原指出，2019年土地成交溢价率大幅减少，客观上抑制了房价上涨的乐观预期。

例如，北京全年土地平均成交价格为9.4%，低于年的14%，是最近几年的最低点。

共计50个各类住宅地块中，平均溢价率也只有10.5%，18个为底价成交，合计成交的商品房住宅地块包含35个限售房地块，溢价率为0的地块达到12个，近期连续多个地块底价成交。

总体来说，溢价率也有下降的趋势，从去年的15.8%降至2019年的13.5%，比上年下降2.3个百分点。 三季度在房企融资渠道紧缩的影响下急剧下跌，降幅非常明显，四季度基本持续下降趋势，开发商土地谨慎度大幅提高。

截至2019年第四季度，所有城市溢价率已经下跌10%，特别是一线城市溢价率已经下跌5%，大部分地块以底价成交，无法下跌。 二线三四线城市的溢价率也分别降至8.0%、9.7%，土地溢价率也相对较低。

克和瑞指出，年地价很难再上涨。 2019年以来，条件稍微好一点的地块由于投资转化率不高，没有人报名而被抄底。 受此影响，为了保证供应，预计政府将适当下调价格，2019年底土地成交价格降至去年同期水平。 由于资本市场环境疲软的预期依然存在，高融资价格下房企对土地的态度将更加谨慎，年地价也将难以上涨。

此外，土地供应结构逐渐变化，有望彻底改变房地产市场供求关系，抑制房价大幅上涨。

最典型的如北京，自年6月10日起，共入市限制竞房项目76个，超过1000万平方米，供应住房套数57344套，上网本数据共计24089套。 平均上网本平均价格为48615元/平方米，上网本已完成249万平方米，根据成交数只计算了42%的上网本完成率。

大量的项目集中上市带来了市场的供应、库存的增加。 单月上网本数据显示，北京最近几个月高位，但加之供应量大，库存仍持续积压，竞房限制也已连续15个月出现超合同供给。

北京房价2019年明显下跌，由于大量新居拉动客流，二手房市场持续低迷，整体下跌15%-20%。

从更大范围来看，为了稳定房价，点城市去年的土地供应量也有明显增长，如广州、上海、深圳、南京等地的土地供应量预计均将超过同期，年也将维持高位。

去年7月，《土地管理法》修正案草案中删除了“建设用地需要国有化”，为扫除集体用地入市的法律障碍，土地供应渠道也更加多样化。 这意味着未来主要城市的土地和住房供应将提高，供求关系将进一步均衡。

2019年楼市，除深圳临近年底热度暴涨、房价上涨外，其他大部分城市基本实现平稳或小幅下跌，年，随着土地供应进一步改善，城市政策的落实，全国房价平稳或常态。