“中国金茂多项财务指标传播盈利质量下降信号 昔日地王项目怎么去化成难题”

中国金茂日前公布了2019年中期的业绩。 报告期内，中国金茂签约销售额785亿元，实现年销售目标52.33%。 营业收入同比减少约32.79%，为147亿4100万元。

根据花顺ifind的数据，152家港股上市房企中，上半年收入下跌的有42家，中国金茂跌幅居第27位。 中国首席财务官金茂江南表示，收入下降是节奏问题，全年收入将增加。

中国金茂在半年报中表示，收入下滑主要是城市和房地产开发项目收入较去年减少所致。 但新闻网财经记者表示，中国金茂上半年三大主营业务收入全部下跌，其中城市和房地产开发收入121.81亿元，同比下跌38%。 商务租赁和零售商务运营收入7.32亿元，比上年减少约2%。 酒店经营收入9亿7500万元，比上年下跌约6%。

净利润增长率为3年来最低，机构评价为“跑向大市”。

收益下跌的中国金茂，上半年股东应占溢利约36.97亿元，较去年同期上涨约12%。 仅从股东应占溢利增速来看，中国金茂创下了近三年来的同期最低值。 数据显示，上半年和上半年中国金茂股东所占溢利分别为25亿元和32.93亿元，比去年同期增长93%和32%。

除净利润增长放缓外，中国金茂其他多项财务指标也传达出利润质量下降的信号。 中国金茂上半年毛利润为54.32亿元，比去年同期下降37.45%。 整体销售额毛利率为37%，比去年同期下降3%。

另外，中国金茂上半年的销售和营销支出为3亿7800万元，比去年同期增长20%。 管理费和利息支出分别为15.18亿元和33.4亿元，比去年同期增长35%和41%。

半年的报纸发表后，里昂证券针对中国金茂发表了研究报告。 报告认为，混合改革短期内对我国金茂的正面影响有限，将降低金茂的估值基础，从今年预测市盈率的7.9倍修改为7.1倍，维持“走运大市”的估值。 截至9月4日已收回，中国金茂预估每股4.58港元。

上半年投资341亿元拿地，部分溢价率相当高

一位房地产领域评论家告诉新闻网财经记者，“中国金茂高价多，市场调控不放松，特别是受高端项目限价等因素的影响，存在经营压力并不意外。”

2019年上半年，中国金茂在全国13个城市新获得项目24个，总土地费341亿元，权益土地费179亿元，新增土储建筑面积约643万平方米。 截至6月30日，中国金茂总土地储备约6998万平方米。

在中国金茂所的地块中，部分溢价率相当高。 以今年6月采取的汕头金凤半岛纯宅基地为例，溢价率达到82%。 今年7月，中国金茂以14.04亿元的价格竞争温州市核心领域，溢价率为23.27%； 51.5亿元总价获得南京秦淮区红花大道南部新城地块，溢价率为33.07%。

不过，新闻网财经记者表示，中国金茂去年在南京获得的“地王”项目尚未消化。 资料显示，年5月13日，中国金茂联中国电建获得南京河南西两个相邻地块g12、g13地块。 其中，g12地块的楼价为37027元/平方米，g13地块的楼价为36890元/平方米，一举成为河南的“地王”。 该地块周边的佳兆业城市广场、五矿崇文城的新房价格仅为3.5万美元。

年以来，南京确定房价定价规则与地价无关，即“开发商高价拿地，提高售价转嫁给客户”的模式难以延续。 因此，中国金茂上述“地王”项目何时入市似乎是个未知数。

上述房地产评论家认为，近两年来，房价严峻，前两年国王项目普遍存在难以成行的问题，中国金茂需要防范后续限价带来的投资失误等风险。 据报道，今年7月，中国金茂杭州金茂府项目陷入涨价风波。 厦门翔安金茂悦项目和郑州北龙湖金茂府项目亏损，入市化不好，但深圳龙华金茂府价格过高，开盘落后。 值得一提的是，中国金茂这些项目当时是以“地王价格”获得的。

2000亿以上的债务迎来高峰，频繁销售项目“解渴”

一方面拥有土地凶猛，另一方面中国金茂通过销售项目回收资金。 据新闻网财经记者整理，今年5、6月，中国金茂相继销售、退出8个项目，其中4个位于北京和上海。 一位业内人士预测，中国金茂不会一次性收回超过50亿元的资金。

除转让项目所有权外，中国金茂今年以来还密集融资。 上清所3月25日宣布，中国金茂完成2019年第一期超短期融资券发行，实际发行总额为6亿元，发行利率为3.47%，期限为270天。 此外，中国金茂将于2月22日向合资投资者发行本金18亿元的企业债券，所得款项将用于偿还企业现有债务。

根据上海证券交易所5月30日发布的消息，北京凯晨置业有限企业计划发行《中金-金茂凯晨2019年资产支持专项计划》。 7月8日，该资产支持证券计划通过，发行规模为72.91亿元。

中国金茂在半年报中表示，由于融资规模比去年同期增长，利息支出比去年同期增长41%。

关于中国金茂频繁转让旗下项目所有权，融资步伐加快，业界认为“资金紧张”，新闻网站财经记者就此致电中国金茂，但没有做出回应。

截至2019年6月30日，中国金茂总负债为2195.38亿元，比年末的1933.7亿元大幅增加。 其中一年内到期的银行和其他贷款为256.78亿元，同期现金和现金等价物为223.78亿元。