“招商局置地转型不顺：营收净利双降 今年上半年斥资35亿加速囤地拿项目”

8月19日，招商局发布了( 00978.hk ) 2019年上半年业绩报告。 2019年上半年，集团销售额29.05亿元，比去年同期减少约10.6%。 溢利为5.28亿元，比上年减少约35%。 企业所有者应占溢利4.9亿元，比上年增长约15%。

业绩的下滑从去年开始就有了预兆。 年，其销售额约为119.56亿元，比去年同期减少约30.93%。 溢利约22.06亿元，比上年减少约24.94%。

近年来，招商局正在向轻资产转型，但招商局考虑到业绩，较大比例地保存了以前流传下来的房地产开发业务。 有年多土地收购，到年土地储量达到610.05万平方米，据招商局介绍，这部分土地储量可采用3年。

年，招商局共新收购5个主要控制权土地项目，总成本75.28亿元。 今年前7个月，招商局在土地市场频频出手，间接或直接获得近35亿美元的5个项目，频率比上年活跃得多。

招商局的执行董事和社长余志良也承认:“预计过去传到房地产开发业务的收入在5年内仍将占很大比例，超过5成。”

事实上，囤地也是这几年招商局一直采取的战略。 在开始加速轻资产转型的同时，继续使用大成本围地，招商局的转型之路该如何走还不知道。

上半年企业将完成年度目标的四成

8月19日，招商局发布了2019年上半年业绩报告。 2019年上半年，集团销售额29.05亿元，比去年同期减少约10.6%。 企业所有者应占溢利4.9亿元，比上年增长约15%。

招商局解释说，销售额的下降是由于2019年上半年竣工和交付总建筑面积的减少。 值得一提的是，去年招商局实现收入32.49亿元，比去年同期下跌33.31%。

报告期内，招商局与其联营企业及合营企业共同实现合同销售额158.3亿元，比上年增长9%。 合同销售总面积92.4万平方米，比去年同期增长14%。 平均售价为每平方米17137元，比去年同期下降4%。 据官网公布，2019年的目标为380亿元。 据此，上半年企业达成了年目标的约41.66%。

关于土地储备，截至2019年6月30日，企业土地储备为501.2万平方米。 佛山、广州、重庆、南京、句容及西安共有30个房地产开发项目，产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售店等。

报告显示，截至报告期末，招商局土地资产共计815.79亿元，比年上半年655.08亿元总负债增长24.53%。 其中，流动资产和非流动资产分别为669.61亿元和146.18亿元。

截至报告期末，招商局土地负债总额为554.56亿元，比年上半年的436.94亿元总负债增长26.94%。 其中，流动负债和非流动负债分别为394.41亿元和160.15亿元。 截至6月30日，招商局土地资产负债率为67.98%，比去年同期略有上升。

但招商局与招商水龙头一样稳健经营，期末现金92.2亿元，利息负债共计208.6亿元，其中1年到期债务53.0亿元，1-2年到期债务12.5亿元，2-5年到期债务124.1亿元，债务 另外，招商局还具有央企融资价格的特点和能力，在最近一期共发行了19亿元债券，票面利率仅为4.6%。

不竞争的合同制约规模迅速发展

招商局前身是从事电子贸易业务的东力实业控股有限公司， 年，招商蛇口以1.99亿港元间接收购东力实业70.18%的股权，成功挂牌上市，企业随后更名为招商局。 为了实现规模的快速发展，招商局从母公司招商水龙头持续注入位于广州、重庆、佛山和南京4个城市的11个房地产开发项目。

为了不让同行竞争，年，招商局不和招商蛇口修订第一版竞争合同，严格划分各自的快速发展范围，限制地区，不得越界从事相互关联的房地产业务。

根据协议，招商局在广州、重庆、佛山和南京享有独家开发权，招商水龙头在已进入的城市独家经营房地产业务。 对于两者都没有进入的城市，招商局优先拥有快速发展权。 值得注意的是招商局重新进入西安和句容两个城市。

与招商蛇口签订的非竞争性合同也对企业布局造成了很大限制——招商蛇口在佛山、广州、南京、句容、重庆、西安不进行开发竞争，本期招商局土地的销售额来源来自上述城市，招商局设点可进入招商蛇口布局的46个城市。

另外，招商水龙头位于北京、上海的办公室物管业务将移交招商局，佛山的管理转移资产也将移交招商局运营。 另外，招商局没有率先表明或退出在重庆和西安的房地产开发，进入招商蛇口未配置城市的优先选择权。

这意味着招商局在开发业务布局有限的情况下，得到了微薄的轻资产业务的补偿，但从长远来看，对其开发业务的规模提升速度产生了较大的影响。

虽然竞争问题得到了处理，但是严格的地区划分把招商局的运营规模限制在了很小的范围内。 随着房地产市场增长放缓，这种地区布局将带来很大的不确定性。

事实上，招商局的土地销售业绩一直增长缓慢。 企业从年底开始接受资产注入经营业务，经过两年多的整合，年，招商局走上正轨，实现年销售额159.86亿元，同比增长79%。

虽然业绩在逐渐增加，但随着规模的迅速发展，招商局和招商水龙头的经营效率和规模差距也逐渐拉大。 目前招商水龙头正在行驶1500亿元的道路上，招商地合同销售金额为344.32亿元。

一位房地产研究员向长江商报记者表示，一方面业绩下滑，另一方面当前领域市场面临压力需要承担风险，随着企业战术的调整需要变革，公司房地产项目走得慢，自身也没有执行高周转的战略。 减速是两个要素的组合，第一是放慢销售节奏有助于提高项目盈利水平，第二是公司营销节奏或不积极加速。 一般来说，房地产业务销售差，或者在经营方面存在压力，影响财务数据和变革的能力。

转型轻资产仍然会加速囤积

房地产领域快速发展速度放缓，存量房时代趋于来临，遭遇业绩快速发展瓶颈的招商局，逐渐转型为轻资产业务。 年招商蛇口将香港上环广告+服务式公寓整体注入招商局。 由此，招商局开辟了轻资产业务快速发展的道路。

值得注意的是，一方面要转型轻资产，定位物料管理平台，另一方面招商局拥有土地，重复资产模式的住宅开发业务。

年招商局有许多土地收购，到年度土地储量达到610.05万平方米，据招商局介绍，这部分土地储量可采用3年。

年，招商局所在地仍获得5块新增用地，总土地储备达到587万方，比年末有所增加。

年报中招商地依然表示:“现有土地储备将满足企业未来3年以上项目的快速发展需要。” 中这句话连续三年出现在招商地的年报中。 换言之，以房地产开发为核心业务，短期内不会改变。 招商局的执行董事和社长余志良也承认:“预计过去传到房地产开发业务的收入在5年内仍将占很大比例，超过5成。”

进入2019年，长江商报记者整理发现，今年前7个月，招商局在土地市场频繁出手，间接或直接拿下近35亿个项目。

其中，1月17日，其旗下间接全资附属招商佛山和第三方佛山鸿泰合作开发位于佛山南海的wg0035地块，集团份额约占投资总额9.3亿元。 4月11日，招商局还宣布旗下间接全资附属广州招商与五矿房地产全资附属北京盛世合作开发位于广州黄埔的住宅小区，集团份额估计约占投资总额8.07亿元。 4月25日，嘉华国际、信和置业各30%的合营佳侨拥有日出康城第11期房地产快速发展项目，并与港铁企业签署快速发展协议。 5月，以1.55亿元购入江苏句容3处地块。 7月1日，企业间接全资附属企业广州招商与龙湖旗下的广州君堂、广州市君耀房地产有限企业签署合作协议，共同开发白云地块。 广州招商要根据股票持有量承担约14.87亿元的地价和2000万元的初步筹资。

这些行业的研究人员认为，招商局仍然以房地产开发为核心业务，加快围堵，是出于对重资产和现金流的考虑，当然，重资产的风险也在侧面得到证明，未来还需要在轻资产方面发挥力量，特别是经营、管理、