“楼市运行逻辑现根本性改变 压缩炒作空间”

房地产市场的热度下降了。 随着住房企业融资规范落地、“住房不炒”写入“十四五”规划建议，房地产领域的高杠杆扩张模式逐渐退出历史舞台，市场运行逻辑已经发生根本性变化，未来楼市置业精神是否合理？

10月份全国70个大中城市商品住宅销售价格涨幅平稳回落，新商品住宅和二手房销售价格较去年同期涨幅基本稳定。 其中，4个一线城市的新商品住宅销售价格比上个月下降0.1个百分点。 二手房售价比上个月下跌0.4个百分点。 31个二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅下降0.2个百分点。 35个三线城市新建商品住宅和二手房销售价格环比涨幅分别比上个月下降0.3和0.4个百分点。

经过20多年的快速发展，我国住房市场供不应求矛盾已经发生了根本性的转变，市场运行逻辑已经发生了变化。

一是政策管理逻辑发生了变化。 “不炒住宅”首次被写入“十四五(第十四个五年计划)”计划，将成为今后5至15年基本政策的基调。 围绕“不炒房”定位，通过城市政策堵塞限购漏洞，租赁购房并举要点，推进热点城市住房租赁市场长期稳步快速发展，建立多层次住房供给体系，缓解住房市场供需矛盾，解决中低收入者的住房诉求

二是资金杠杆的逻辑发生了变化。 长期以来，我国房地产开发公司的杠杆率普遍较高，为了确保公司长时间稳健经营，客观上也存在着降低杠杆的内在动力。 最近，随着房地产开发公司融资管理规范化，过去房地产开发公司熟知的高杠杆扩张运营模式将不复存在。 房地产领域的开发和销售模式也有可能进一步改革，加快销售退保，减少囤地占用金将成为主流。

三是投资逻辑发生了变化。 目前，控制房价不合理上涨已成为各地房地产调控的焦点。 随着房价涨幅持续下跌或稳定，运营商投资收益率将相应受到影响。 差异化了中国的住房贷款政策，特别是“住房识别和贷款识别”，阻止了相当规模的投资投机诉求进入市场。 如果更加严格控制信贷资金违规流入住房市场，特别是严格审查借款人的真实收入，热点城市二手房市场的变化周期也将继续延长，运营商投资收益率将进一步下降。

四是供需匹配的逻辑发生了变化。 目前，我国房地产市场供需关系在总量平衡下存在区域错位和人群错位。 地域错位主要是非热点城市的相对过剩和热点城市的相对不足。 人群错位表明热点城市的一部分人拥有多个住宅和许多中低收入者群体。

如上所述，多次“住宅不炒”的定位大大压缩了住宅投机炒的空区间。 当前，我国房地产领域已经进入优质快速发展的新阶段，房地产与金融之间的动态关系将更加科学合理，金融、房地产和实体经济也将更加均衡快速发展，未来楼市的置业精神将更加平稳合理。