“房地产市场各线城市分化加剧 过半住宅库存增加”

清除疫情阴霾后，正好过去5月，房地产市场持续复苏。 值得注意的是，虽然大部分市场升温，出现爆炸景象，但部分城市面临土地流转拍摄、存量高企、去化压力增大等挑战，不同城市之间的分化加剧。

土地市场的宠物溢价率上升

中原地产研究中心的数据显示，今年前5个月，全国50个大城市土地市场交易额共计1.7万亿元，同比增长8.8%。 其中，29个城市的卖地收入超过200亿元，50个城市的卖地收入超过100亿元，均创纪录。 而且，北京、杭州、上海的销售地收入都超过千亿元。

5月9日，在北京土地拍卖市场，合生创展以72.2亿元的总价、26.2%的溢价率取得丰台区分钟寺地块，综合楼面价格为69133元/平方米。 10天后的5月19日，10家房企竞相拍摄，合生创展以42亿元的价格、42%的溢价率和65.4亿元的价格、37.86%的溢价率拍摄了分钟寺相邻的两个地块，综合楼面价格分别为76168元/平方米。

其他一线城市的土地市场也非常火热。 5月15日，深圳前海使用“双限双竞”的宅基地吸引了16家房企的竞争，最终龙光地产以115.97亿元、45%的溢价率，建设了40760平方米的人才住宅进行拍摄。 经计算，地块可售楼宇价格达到87409元/平方米。

中原地产首席分解师张大伟表示，目前土地拍卖市场溢价率明显上升。 今年拍摄的土地中，成交价超过20亿元的地块有44件，其中底价成交11件，占25%。 2019年，低价成交的地块占50%以上。 第四季度拍摄的高价中，低价成交的占60%。

易居研究院智库中心研究负责人表示，由于严格跃进、金融环境相对宽松，房企融资难度降低，资金相对充裕。 另外，最近的参拍土地都是热门地块，对房企的吸引力大也是溢价率上升的原因。

在土地火热的背景下，三四线城市拍摄频繁。 根据克和瑞研究中心的监测数据，3月1日至4月19日，积分监测城市共有79个地块在流动，其中三四线城市占比为65%。

关于土地市场未来的表现，克而瑞研究中心认为，在资金面和销售预期的压力下，未来越来越多条件差的地块将无法问津，土地的流拍率可能会持续上升。 虽然各城市成交量价格和市场热度全线回升，但更有保障的一二线和部分三线城市土地拍卖竞争将更加激烈，各线城市之间的分化将越来越明显。

一边成交一边变暖，库存增加

和土地市场一样，住宅成交也明显回暖。 中原地产研究中心统计数据显示，5月北京商品房成交超过2万套，低于该轮调控后的年5月和年4月。

从成交面积来看，一线城市成交面积环比上涨20.1%，其中北京成交49.54万平方米，环比上涨42.5%，同比上涨10.5%。 上海和广州分别成交118.5万平方米和74.9万平方米，环比上涨22%和14%，同比持平。 城市成交面积平均比上个月上涨35%，其中温州比上个月上涨120%，武汉上个月上涨81%。

张大伟说，2月全国市场基本冻结，3月市场回升50%，目前已出现二线城市楼市的小阳春。

并非所有市场都有回暖的迹象。 根据贝壳研究院的数据，今年1月至5月，66个城市新房市场合计成交笔数和成交面积分别减少21.9%和20.0%。 这表明，虽然部分城市成交迅速上升，但整体成交仍呈下降趋势，部分城市成交减少也较为明显。

在这种背景下，各线城市住宅的库存分化正在加剧。 上海易居房地产研究院近日发布的最新一期《中国百城库存报告》显示，过半城市的库存都在增加。 具体来说，截至4月底，100个城市中54个的库存比去年同期增加，部分二线城市库存明显上升。 其中，5个城市库存比去年同期增长50%，日照库存同比增长114%，杭州库存同比增长75%，南宁、青岛、成都库存分别同比增长58%、53%。 但与此相对应，珠海、中山和南通的库存分别同比减少38%、38%和35%。

从库存处置率来看，前10位的库存处置周期都超过了30个月。 其中，舟山、烟台、三亚和包头的库存去化周期分别为30.9个月、31.2个月、33.1个月和34.3个月。 泉州、漳州和厦门的库存去化周期超过3年，分别为38.1个月、38.8个月和38.9个月。 大厂库存去化周期46个月，香河库存去化周期55.9个月，芜湖库存去化周期超过5年达到62.1个月。 相比之下，杭州、清远库存的去化周期只有4.1个月，成都为4.2个月，宁波为4.4个月。

精确的控制是关键

面如火如荼难以遏制，一面平淡如水，房地产市场分化现象依然难以消除。 中国社科院城市和竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，指控比较集中是重要原因。 从2006年到2006年，都市圈人口大幅增加。 比较都市圈和非都市圈的人口，新人口的90%在都市圈。

黑龙江省大庆市统计局日前发表的大庆市房地产库存调查报告也显示了存在的问题。 近年来，大庆市城市化率呈上升趋势，但人口在近6年来呈减少趋势，直接影响着房地产市场。

该报告指出，人口老龄化问题直接导致购房刚性诉求减弱，进一步加大了大庆市房地产去库存的难度。 因为这份报告书建议我们应该加快完整的房屋租赁市场，建立与租赁并行的房屋系统。 大庆市90平方米以下住房存量占比达到29.2%，适宜推广待售商品房转为租赁商品房，应根据目前现实情况加快完善相关政策，使租赁居民在基本公共服务方面与买方居民同等待遇。 此外，加快农民和农民工购房优惠政策的实施，促进户籍制度改革的落实。

倪鹏飞表示，目前宏观经济仍高度依赖基础设施。 应该多住几套房子，不是为了炒作定位，而是因为城市的政策，促进房地产市场平稳健康快速发展。

严跃进表示，目前住房存量去化周期总体较长，从解决存量的角度看，高存量企业地区有望调整商品房供给节奏，实行户籍制度改革，积极释放存量压力。

对于热度较高的地区，倪鹏飞提出以居住为抓手，建设新的市民安居工程。 以城市为主体，以实施新市民职住一体化工程的资金为保障，启动新市民就业工程。

在更加精准的调控下，针对后期市场，上海易居房地产研究院研究员姚方表示，今年经济下行压力加大，政府工作报告仍在“不炒房”的大背景下，关注城市二手房交易难以维持目前的活跃度。

日前，成都4万人争夺786套房、杭州近6万人争夺959套房源等案例被推向风口浪尖。 究其原因，其售价明显低于周边二手房价格。

姚方表示，从二手房成交来看，5月苏州、扬州、成都、无锡4城市二手房交易量环比下降，二手房市场最热门的深圳、南京环比增幅也明显下降。 “5月份部分数据大幅上升，可能涉及多种因素。 比如佛山，因为二手房上网本的新系统决定了上网本合约的比较有效期，导致了集中上网本。 金华作为2022年亚运会的分会场，目前市内正在加紧建设部分配套设施，不排除楼市存在一定的炒作现象”。