“北京市规范住房租赁市场新规出台”

经济日报2月5日电近年来，各地长租住宅问题频发，备受社会关注。 保障中低收入者的居住，规范住房租赁市场秩序势在必行。

2月1日，北京市住建委、市场监督局、金融局、网信办公室、北京银保监局5个部门联合印发《规范本市住房租赁公司经营活动的通知》(以下简称《通知》)，全面加强对分散型长租公寓公司经营活动的监管，加强住房租赁领域的经营管理

从《通知》实施细则可以看出，其首要对比是通过“租赁贷款”、长收短付等方法形成的“资金池”，这也是导致一些长租公寓公司爆雷的“犯罪主谋”。 记者调查发现，一些公司以所谓的“互联网思维”在租赁市场跑马圈地、烧钱、量力而行、包装等方式对冲，经营模式风险较高。 长期以来，依靠股权融资维持经营，利用银行分期融资，走高杠杆疯狂扩张的道路，转嫁风险，社会被动支付，政府被迫接管。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池指出，在过度金融化的情况下，如果发生市场波动和公司经营管理不善，容易发生资金链断裂，房主住房的两端容易受损。

新的核心文案是限制公司的“资金池”。 北京市住房和城乡建设委员会有关负责人表示，北京市反对长租界市场以日元为目的进行金融化、资本化，对老百姓走上“割韭菜”的邪道，坚决叫停，自行引爆。 限制新规房屋租赁公司预缴租金金额，确定出租人预缴租金金额不得超过3个月，确定出租人的租金与付给房主的租金周期必须一致，“长期短缴”的经营模式

北京市还严格控制“租赁贷款”的支付对象，银行领域金融机构、小额贷款企业等机构不能将出租人申请的“租赁贷款”资金支付给房屋租赁公司。 也就是说，出租人申请房屋租赁贷款，放贷机构可以向出租人贷款，也可以签订合同直接向房东发放，但不能向房屋租赁公司及其关联公司或利益关联公司发放。 为了防止押金“小资金池”的形成，北京建立了押金管理制度，向公司征收的押金金额不得超过一个月的租金。 征收押金后，必须由北京房地产中介领域协会设立的专用账户管理，不能由公司随意使用或挪用。

房屋租赁行业矛盾纠纷频发，中介处理不当也是困扰许多房主出租人的课题。 北京市新规为此出台了5个“处方”，从加强租赁合同管理、规范租房合同和租赁合同备案、细化装修规定、确定押金返还、建立住房租赁纠纷调解机制等方面，更加方便、有效 其中，押金纠纷是最常见的租赁纠纷，该《通知》通知住房租赁公司在合同终止的两个工作日内向北京房地产中介领域协会返还押金，协会确定在一个工作日内将押金和同期存款利息返还承租人。

对此，北京房地产中介领域协会会长李文杰认为，北京住房租赁领域经历了过热的快速发展阶段，政府部门此次对症下药，对北京住房租赁领域和租赁市场未来的快速发展具有重要作用。

记者观察到，除规范公司经营活动外，北京市大力快速发展住房租赁市场的政策主基调没有变化，新规确定了培育和鼓励住房租赁领域快速发展的方向。

北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任楼建波表示，此次北京出台的新规提出了非常鲜明的监管措施，为长租公寓领域的快速发展指明了方向，这高度符合日前中央经济工作会议提出的“规范快速发展长租市场”的要求 新租赁公寓的迅速发展强调合法、规范、专业，决不能理解为“棒死”租赁公寓。 由于房屋租赁公司是扩大租赁住房供给，快速发展房屋租赁市场的重要组成部分，北京由专业化、规模化房屋租赁公司拥有房屋，依法租赁，并给予相应的政策支持。