“绿城定下5000亿销售目标 盈利能力待考”

最近，在土地市场频繁获取的绿城中国( 03900.hk )于3月23日发表了2019年年报，虽然营业收入出乎意料，但利润增长良好。

绿城中国年报显示，企业营业收入为人民币615.93亿元，同比增长2.1%。 税前利润除外，人民币99.53亿元，比去年同期增长25.9%。 回归母净利润人民币24.80亿元，同比增长147.3%。 股东占核心净利润人民币43.36亿元，同比增长14.2%。 每股基本利润为人民币0.55元，晚期股息为每股人民币0.30元。

“绿城制定了5年快速发展计划，预计到2025年将实现5000亿的销售目标”。 在绿城中国董事会主席张亚东业绩发布会上表示。 绿城中国显然希望回归规模赛道，进一步提高市场占有率。

净利润率在同行业中很低

年报显示，2019年绿城中国取得总合同销售人民币亿元，比上年增长29%，对应取得总合同销售面积约1027万平方米。 其中，集团归属权益金额约768亿元，比上年增长38%。

除重资产房地产销售外，绿城中国代收板块累计合同销售面积约505万平方米，合同销售金额约664亿元。

2019年，绿城中国合同销售超过50亿元的单一城市有9个，其中杭州、宁波和北京分别合同销售超过100亿元，这些城市也是绿城中国一直在深耕的城市。

从去化情况看，绿城中国维持行业内比较平均的去化水平，投资项目整体去化率为68%，其中二线城市的去化率达到70%。 此外，绿城中国整体销售还款率维持在87%，这一水平在业内属中等水平。

在获得土地方面，绿城中国正在逐渐加快自己的项目投资。 预计到2019年底，绿城中国新增54个项目，总建筑面积约1236万平方米，总土地价格691亿元，其中绿城中国支付523亿元，可售值2057亿元。

截至2019年底，绿城中国共有土地储备项目142个(含建设和待建)，总建筑面积约3873万平方米，其中权益计算约2240万平方米。 总可销售面积约2648万平方米，权益可销售面积约1521万平方米。

随着收购和城市更新项目的开展，绿城中国大厦地价平均价格为每平方米6119元，其中一二线城市土地储备总可销售值达到73%。

“我们去年收购了17个项目，参加了7个城市更新项目，帮助我们降低了土地的价格。 ”张亚东说。

从资金状况来看，绿城中国保持了一贯的稳健性，2019年12月31日，银行存款和现金(含抵押银行存款)为人民币518.94亿元。 净资产负债率为63.2%，低于领域水平。

从融资价格看，绿城中国总贷款加权平均利率价格为5.3%。 据第一财经记者整理，绿城中国2019年新发国内债务平均贷款价格为4.48%，比去年的5.46%下降0.98个百分点。

但是，绿城中国的毛利率和净利润率仍然不及同行业水平，其中毛利率为25.39%，净利润率为6.35%，两个指标均不及同类企业，净利润率水平更处于同行业的低水平。

张亚东表示，“今年结转的大部分利润都是去年取得的土地，17年前取得的土地，此前没有涨幅，之后价格幅度受到限制。”

据高盛研报报道，将绿城中国目标价格下调8.5%，从11.8港元至10.8港元，维持“中性”评级。

该行表示，绿城去年的核心利润同比下跌4%至30亿元人民币，符合该行的预期。 虽然潜在的预售增长在加速，但该公司认为历史负担，即3年前收购的低利润项目和资产减值难以短期消除，且无法通过快速或简单的方法提高运营效率，因此两者对利润能力的改善造成了压力 企业利润增长情况仍逊于强势同业，股东收益率也是同业中最低的。

由于营业收入和利润结转指标低于预期，绿城中国股价3月23日暴跌，报7.08港元，下跌14.60%。

5000亿规模的需求

“企业正在研究未来五年的快速发展规划，绿城将依次聚焦重资产、轻资产和绿城+三个板块。

其中代理业务(绿城管理)的规模，预计2025年将达到1500亿元规模，从这三个板块到2025年的业务规模将超过5000亿元。 企业希望将来降低对房地产业务的比重，适当降低对重资产板块的依赖度，适当控制其增长率。 张亚东在业绩会上公布了绿城中国新的五年计划。

根据绿城年报，年，绿城集团整体可售货源约1，696万平方米，预计整体可售金额约3，583亿元。 其中，投资项目可售来源约1，045万平方米，可售金额约2，674亿元(其中，2019年存量住房资源可售金额约635亿 元，新增可售住房资源金额约2，。 。 绿城集团代工项目货源约651万平方米，可销售金额约909亿元，预计约占全年集团整体可销售值的25%。

从城市分布来看，绿城中国项目继续在一二线城市销售，一二线城市可销售来源约772万平方米，可销售金额约为人民币2，124亿元，占全年投资项目可销售金额的79%。

从绿城最近的获得地，可以看出其对规模的野心。 今年2月，以绿城中国的名义在全国多个城市占领土地，合计金额超过170亿(非权益口径)。

资金端口显示，绿城2019年发行3美元债务，共计11亿美元，其中6亿美元一年的美元债务利率为4.55%。 在国内，绿城发行了20亿企业债务、46亿可持续发展中票、酒店类cmbs、供应链abs、房屋租赁企业债务。 仅从公开数据来看，绿城融资就超过了200亿。

张亚东进一步指出，在重资产板块中，绿城小镇是绿城中国重视的板块，2019年有30个项目落地，15个城市布局，这些项目成为企业优质快速发展的重要增长极。 年，绿城要开展12个以上的小城镇项目。 一般来说，小城镇类项目是政府产业的挂钩地，这成为绿城中国降低土地价格的重要砝码。

在更频繁拥有土地的背后，实际上绿城中国迄今为止土地储备不足。 该企业年度财务报告显示，期末累计建设面3247万方，库存比去年同期减少70%以上。 这将迫使绿城中国必须加大力度弥补库存不足。

许多开发商认为，今年2月土地市场实际上非常火爆，不是合适的窗口期，下一轮利润将兑现，绿城中国也值得关注。

根据克瑞数据，2019年绿城新土地价值884亿，排在top9，高于绿城销售排名。 年绿城新增土地价值578亿美元，排名前20位。

根据绿城中国在发布会上提供的数据，今年将开放38个新项目，确定178个库存项目将长时间激励。 并继续推进“绿城AI” 大运营体系建设，加强纵向管控和横向协同，进一步提高运营效率。

此前，张亚东向媒体表示，绿城从拿地到出售，平均需要14个月。 领域大部分企业的平均周期只有8个月，有些企业只需要2-3个月就可以销售。

虽然产品质量有保障，但低周转率使绿城不容易根据市场灵活调整战术，成为干扰肘绿城进一步扩张的因素之一。 目前，绿城中国的周转率仍然慢于同行业。

根据计划，绿城将全年的销售目标确立为2500亿，比2019年增长25%。 但是，在全领域销售紧张的背景下，绿城显然需要提高运转效率，平衡产品和价格，增加自己的利润表现。