“2月份交易量创有史以来最大降幅 房企今年怎么摆脱困局”

在新冠引发肺炎疫情的影响和冲击下，2月楼市成交量创下历史最大跌幅。 根据克和瑞最新的监测数据，全国27个主要城市2月份新建商品住宅仅成交240万平方米，环比下降83%，同比下降77%。 与此同时，房企的销售业绩也大幅下跌，超过8成的百强房企2月单月和1~2月的累计业绩比去年同期下降了两倍。 国家统计局数据显示，2月份与房地产密切相关的建筑业生产经营活动放缓。

中央表示“住宅不会被炒鱿鱼”，大体上作为房地产公司，在企业活动重新开工方面如何自救？ 政策中还有那些空之间吗？ 为此，每日经济信息(以下简称nbd )镁刻地产主题对话栏“镁刻三穿越”本期由北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池、佳兆业集团首席战术官、战术研究院院长刘策、戴德梁行大中华

疫情下住房企业的金融压力更大

nbd :受新冠引发肺炎疫情的影响，目前房地产领域的企业活动重启还面临着那些问题？

赵秀池:第一个是疫情还没有完全消失，企业活动有重新开工和疫情扩散的风险。 第二，人员不能立即上班。 第三，资金困难。 第四，短期内，市场诉求将受到抑制。 由于停工和停产，收入减少，个人购买力下降。

王盛:目前疫情形势下，由于各地政府的严格防控措施，很多劳动者无法返回城市，影响了房地产的建设项目。 对办公楼业主来说，随着大楼内公司租户到达工作地点，如何进行安全防疫工作是他们目前面临的最大挑战。 而且受疫情影响，市场租赁成交被搁置，直接延长了项目消化时间，在一定程度上影响了所有者的经济效益。

目前，高度依赖客流的购物中心、电影院等娱乐场所依然冷清，实体零售领域持续受到疫情影响，短期受到的影响和压力巨大。 值得注意的是，电商、食品超市、社区便利店等小规模业态在疫情过程中成为费用市场的巨大支撑。

疫情下投资者对商业地产大宗房地产投资依然信心十足。 我们最近对100多家投资机构的高层核心人士进行了问卷调查，99%的投资机构表示，未来将继续在中国大陆投资，对中国大陆的商业房地产市场充满信心。

市场受疫情影响，目前面临的问题多为停止施工、关闭卖场、中介业务停滞等。 今年是开发商借款高峰期，面临着更大的金融压力。

nbd :政府相关部门能支持房地产公司吗？ 现在那些措施已经生效了吗？ 那些还不理想吗

赵秀池:政府相关部门已经采取了一些措施，如减免税费、减免国有公司房租、降低五险缴纳标准、拖欠住房公积金、拖欠贷款、微调在部分地区的预售制等，这些措施确实能很快对公司起到有效的效果。

还应采取措施:1.利用适度宽松的金融手段，促进公司企业活动重新开工。 鼓励银行及时发放贷款支持公司企业活动重新开工，降低公司贷款利率，减轻公司负担。 2、分类对策，降低首套房和两套购房贷款首付比例，提高贷款额度，降低贷款利率。

刘策:我觉得很乐观。 虽然目前有减免和放宽税费、公积金、社会保障、延缓土地支付等多项政策，但“住房不炒”的主要基调并未动摇。

王盛:疫情暴发后出台的政策大致可以分为两类:一是关于减轻中小企业生产经营的影响，如加强金融支持力度等。 有些关于稳定房地产市场的快速发展，比如各地方政府比较各自的地区，调整土地公开转让的方法等。 这些政策不仅给公司和开发商减少了资金压力，而且还很有信心。 政府希望出台更多有关写字楼和购物中心业主的政策支持，帮助业主们缓解经营压力，让他们更好地为公司租户服务。

建议调整普通住宅的价格标准

nbd :地方政府只要不违反“住房不炒”的大致前提，也有刺激房地产领域迅速复苏的后备政策。

赵秀池:第一，调整普通商品的房价标准，将越来越多的刚需推向市场，减少疫情对房地产市场的影响。 各地普通商品的房价标准没有动态调整。 例如，北京市目前实行的普通商品住房标准的房价是全年的房价。 到目前为止，房价已经上涨了很多。 大部分房价都超过了年规定的同一区位房价的1.2倍。 购房者只能通过非普通商品住房申请贷款，不能享受普通商品住房贷款的优惠。 建议根据目前市场房价调整普通商品房价标准，调整普通商品房价标准，让更多人享受贷款优惠，促进住房销售，减少疫情对房地产市场的影响。

第二，降低商务类房地产分割单元的限制，释放市场活力。 北京自年“326新政”以来，商务类单一建筑面积达到500平方米以上，与市场诉求差距较大，规定大量商务类房地产处于闲置状态。 在网络+时代，特别是当前疫情下，倡导网络购物办公室，实体商务规模缩小，商务类物业建议取消最小分割单元限制，为越来越多的公司，特别是中小企业提供越来越多的办公经营场所。

王盛:中央公布的应对措施包括:建立疫情防控专项合作机制。 下调贷款利率、延期还款、完全税收减免政策等将实施临时扶持措施。 但是，“住宅不被炒鱿鱼”还是需要多次总基调的。 因此，地方政府必须在这个大前提下，根据所在地区受影响的程度制定相应的政策，共同推动公司的正常运行和恢复。

疫情对公司(即供应方)的影响非常大。 因为这个政府政策必须以支援供给方为主，推动诉讼的恢复。 从供给侧来看，首要处理公司的资金压力。

各地政府应当向金融机构增加贷款投入额，加快审批进度，发布相应的扶持专项贷款，以缓解公司资金流动性问题。

对相关税费要给予公司一定的优惠，适当降低土地开发中政府征收的相关费用，延长土地增值税、所得税等清算时间，缩短项目建设流程，适当降低预售条件等。

可以根据各地疫情情况合理安排土地出让时间和土地供应量，适当降低土地出让起始价格和保额，提高公司土地持有意愿，保证土地市场顺利运行。

从诉求角度来说，要刺激诉求的恢复，增强市场信心，继续支持和推动需求和改善型诉求产品的上市。 进一步放宽人才落户政策，扩大人才购房补贴范围调整公积金录用政策，适当降低房地产贷款利率，降低首付比例等。

疫情下，不少公司推出了网上销售、云直播看房等方法。 因此，政府也必须根据实际情况制定相应的政策，支持网上销售，保障网上交易的顺利进行。

总体而言，在国家政策总基调下，根据各地情况调整区域调整政策，支持公司快速发展，应对疫情对市场的冲击。 这个过程不是为市场所束缚，而是要在“住宅不炒”的前提下，增强市场信心，确保市场的顺利快速发展。

基础设施投资有助于房地产复苏

nbd :扩大基础设施投资对房地产领域的复苏有多大帮助？

赵秀池:扩大基础设施投资有助于改善地区环境，有助于房地产业的复苏。 房地产业作为城市经营者也必须提供教育、医疗、工业、商业、养老等多元化服务。 特别是各地在优质教育、医疗方面投入较多，以满足民生的诉求。

刘策:我认为基础设施投资与房地产本身无关。 我认为增加基础设施投资本身就是摆脱房地产刺激的替代措施。 扩大基础设施投资不是为了复苏房地产，而是为了通过这种方法稳定增长。

王盛:年作为“十三五”计划的结束年，疫情确实给经济的快速发展带来了很大的压力。

在这种背景下，基础设施建设作为底层社会经济快速发展的重要手段，其作用得到了强调。 中央也强调推进具备重大项目、重大工程、条件领域的公司尽快恢复企业活动的开工。 聚焦关键行业，优化地方政府专项证券投入，搞好中央预算内投资，调动民间投资积极性，加快重大项目建设。

目前，为防止疫情对经济的不利影响，各省纷纷出台大规模重大投资计划，其中基础设施投资仍是重要部分。

正如北京市发展改革委发布的《北京市年要点工程计划》所示，其中100个基础设施项目投资额为662亿元。 河南发布《年河南省要点建设项目名录》，共有项目980个，总投资3.3万亿元，年投资完成8372亿元，涵盖产业转型快速发展、创新驱动、基础设施、新型城市化、生态环境保护、民生和社会事业6个行业，

从这些重大项目涵盖的行业来看，基础设施不仅局限于早已流传下来的铁路、公路、轨道交通等行业，城市更新、新型城市化快速发展、智慧城市、教育医疗、人工智能、5g、网络科学技术等都在新形势下经过。

nbd :房地产公司目前和今后时期最需要做的就是那些事件，需要补充那些短板吗？

赵秀池:公司必须补充网上销售和网上事务的短板。 在互联网+时代，公司越来越多的网上销售，要想办法通过无理由的退房、价格优惠锁定等来提高网上销售的吸引力。 在网上工作不仅可以提高工作效率，还可以降低公司的价格。

刘策:我认为，公司需要做的第一，就是在精神上，不要对政策放松抱有特别大的幻想。 虽然可能有局部的微调，但是要想通过政策的缓和来实现量价的高涨是不可能的。 第二，要立足自身，保证现金流量。 例如加速销售、扩大融资、调整投资节奏等。 第三，领域资金越紧张，投资的窗口期可能也越近，但如果在这个时期公司能够灵活安排销售、投资、融资，也有“抄底”的机会。 最后，房企必须把疫情放在首位，保证安全。

王盛:所有公司都需要积极探索疫情防控的影响，也应该考虑由此引发的领域新趋势。 例如，您可以使用远程办公室，完善企业应急计划，或者更好地利用在线和社交媒体工具。 管理模式灵活，应对顾客诉求的速度快，高效的公司不仅最有可能度过目前的难关，而且有可能卓越，获得更大的市场份额，获得更快的发展。