“房企偿债高峰逼近 国内企业债按下快进键”

新冠肺炎疫情持续，房企资金链更是受到压力。

1月井喷的离岸债务发行在2月受到冷遇。 房地产公司一边转向发行效率更高的离岸短债，一边寻求国内企业债券。

根据上海证券交易所数据，仅2月11日、12日两日，龙光地产( 03380.hk )、金地集团、富力地产( 02777.hk ) 3笔金额分别为40亿元、110亿元、80亿元的企业债务，债务速度也

深圳一家房企财务部负责人向第一财经记者表示，房企正在发起债务高峰期的融资比赛，为丰富融资工具竭尽全力，也就是为自己“活下去”增加筹码。 从近期房企加快国内企业债务申请节奏来看，对国内资本市场或已经对房企更加友好。

随着央行、财政部、证监会等累计投入1.7万亿美元，将一年期mlf操作中标利率降至10个基点以稳定市场预期，《修改上市公司非公开发行股票实施细则决定》等正式出台，部分房企

但业内人士直言，在“住房不炒”的主基调下，金融工具对房企的支持越来越多，但只有帮助公司渡过短期资金难关，优化债务结构，而不是扩大债务总量。

国内企业债务按快进按钮

房地产公司“左手”摇旗督促返还货款。 “右手”寻求多渠道融资输血，回收资金成为春季主旋律。

一些政策礼包的加持似乎为包括房企在内的公司展现了拓展“融”的曙光。

许多住宅企业把目光投向了国内资本市场。 第一个融资工具是能够快速补充现金流量的超短期融资券。

截至2月18日，包括金地集团( 600383.sh )、金茂集团、阳光城( 000671.sz )、招商蛇口( 001979.sz )等在内的房企近期弥补了企业运营资金缺口，应对近期到期的有息债务。

在机构资金比较充裕、公司融资诉求强烈的背景下，政策也为包括房企在内的公司提供疫情防控类企业的债务支持。

例如珠海华发集团有限企业、中国南山开发(集团)股份有限公司近期发行的债券均属于疫区医院援建、疫区商户租金减免等疫情防控类超短期融资券。

“像国资背景和信用资质良好的房企发行的债券一样，如果用途与疫情防控类相关联，基本上在2、3天内得到批准，可以获得比同类产品更低的发行利率。 ”。 华南一家房企财务部的人说。

除了超短期融资券外，房企内的企业债务也开始热闹起来。

wind数据显示，融侨集团35亿元额度的小公募于2月12日被上海证券交易所通过。 阳光城发行额80亿元的小公募也于2月13日从深交所反馈。

另外，包括小公募、私募在内的企业债务审批通过速度明显加快。 以融侨集团为例，其35亿元额度的小公募债务从“反馈意见回答考核”到“通过考核会”前后仅5天。

2019年，碧桂园( 02007.hk )等多家大型房企从“反馈意见回答考核”到“通过考核会”前后花了两个月。

房企新发行的多笔企业债务均指向，偿还发行的企业债券，补充流动资金。

离岸债务变暖

住宅企业最近密集推行多渠道债务融资的背后，是高企业的债务规模和温暖的融资政策。

2019年，以银保监会23号文为代表的金融政策，结合风险防范和稳定增长，严格阻止了信托、理财产品以“前融”等形式进入房地产。 在“限定购买、限定信贷、限定销售、限定价格、限定商品”的环境中，住房企业很少有机会获得市场化融资的支持。

但是，2019年还是房企过去三年企业债务发行额较高的一年。

据wind统计，常规企业债、包括私募基金在内的房企债年、年、2019年对应的发行量分别为689.24亿元、2546.27亿元、3001.65亿元。 2019年，房企发债数量达到264起，属于近三年的高峰期。

2019年政治局会议首次提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，房企融资渠道也逐渐堵塞，融资难成为房企2019年领域的困境。

除了寻求国内信贷债务、资产证券化金融机构的支持外，监管松散的海外债务很快引起了房地产公司的观察。

年1月，海外债务单月发行量一举刷新了房企过去两年的发行记录。 长期财经统计数据显示，32家房企当月发行离岸债务总规模达到183.38亿美元。

受疫情破坏、线下卖场关闭、土拍暂停、春节法定假期等诸多因素制约，国外长债于2月停牌。 资本保持高度敏捷的房企无需马上申请备案登记，“嗅到”了更便捷高效的海外短债融资渠道。

据长期财经统计，进入2月份以来，6家房地产公司发行了7份离岸债券。 其中，包括建设房地产( 00832.hk )、中梁控股( 02772.hk )在内的4家房企共发行了5笔短期离岸债务。 相比之下，2019年房企短期离岸债务还不到20笔。

深圳家庭型房企理财部门负责人直言，长期债券融资价格普遍偏低，公司倾向于锁定长期资本。 住宅企业最近选择利率高的短期离岸债务，也是应对目前疫情停止销售的现金流转债术。

据中国指数研究院统计，房企年债务规模维持高位，创7493.9亿元，疫情重叠导致销售还款锐减，资金压力进一步加剧。

业界根据金融机构的动力或市场诉求，认为全年向房企发行企业债务是个好时机。

“房企应对疫情的关键是上半年。 为了迅速收回资金，房企必须尽量丰富自己的融资渠道，不能太晚。 ”。 第一太平戴维斯深圳企业副董事长、投资部主管吴睿表示，据中性预测， 疫情将基本结束至3月底，但对销售的影响也将持续到7月底。 光是期待8月至12月5个月间的销售反弹能挽回全年20%以上的销售差距，就存在很大的不确定性。 所以房地产公司必须在疫情下采取积极的战略应对。

中指研究院的负责人也表达了同样的意见。 “现在房地产融资的调控周期越来越短，可能本来三年一个周期，但最近的是一年、半年、甚至三个月。 目前，央行开展有史以来最大规模的逆回购等，未来也将有粗略的降息、降息政策出台，疫情将加速货币宽松趋势。 ”。

目前，市场资金面开始松动，以衡阳、无锡等为代表的三四线城市或购房契税减免、人才购房补贴、房地产开发前沿环节等有所放松，缓解了房企现金流压力，鼓励公司拥有土地，逆周期调节逐渐发力。 但是，财政部、统计局等机构先后表示“住房不炒”，融资对象的政策也尚未触及贷款、房地产开发贷款调整等核心环节。

对于金融市场是否被房地产市场化束缚、是否开放融资窗口，业内持谨慎态度。

“房地产产业链是逆周期对冲，是实现稳定经济和财政的重要手段，目前，首要的是在合法合规和风险抑制的前提下，给予房地产公司必要的金融和财政支持，以缓解住房企业短期资金链的紧张，不发生经济金融风险。 ”。 银国际董事长兼首席战略师洪滩表示，近年来通过持续控制，房地产融资占比基本稳定。 未来房地产债务总量扩大的可能性不高，越来越多的事情是凝聚房企债务结构的优化调整，降低财务杠杆。

吴睿也表达了同样的观点。 “目前，首要的是对住房企业提供一些边缘金融支持，但融资窗口没有打开。 许多房企预计今年的销售目标不容易实现，因此为了租到新的东西，不断寻求丰富的融资渠道。 预计离岸债务此后将回暖，利率也将下降”。