“今年前11月330家房企发布破产文书 超四成分布在长三角和珠三角”

“今年有400家房企倒闭”“每天有1.5家房企倒闭”“80%开发商死亡”……近日，“房企倒闭”的话题再次引起舆论关注。

那么，今年的房企到底倒闭了多少家？ 市场真的进入了“洗牌”阶段吗？ 据中指研究院统计，截至今年11月，共有330家房企发布破产相关文件，但真正破产的房企只有43家，其余均为各种程序公告，包括更换管理人员、第一次债权人会议通知等。

58安居客房地产研究院首席研究员张波对《每日经济信息》记者也表示，虽然今年房企破产数量与往年相比没有明显增加，但这并不意味着房企破产规模维持在这个水平。 随着房地产生产能力的加深，房地产金融方面的严峻持续性和领域集中度提高，未来房地产领域的整体淘汰率仍将提高，淘汰房地产企业的规模有增加的趋势。

今年只有43家房企真的倒闭了

截至今年11月，人民法院公告网以“房地产+破产文件”为关键词检索到400多份破产文件，以公司为单位来看，除部分重复公司和非房地产公司外，共有330家房企发布破产相关文件。

但是，并不意味着上述330家房企倒闭。 中指研究院表示，今年以来，真正破产的房地产公司只有43家，其余的是管理者换届、第一次债权人会议通知等各种程序公告。

事实上，房地产公司的破产是一个漫长的过程，目前这330家发行破产文件的房企中，大部分已经进入初期阶段。 据中指研究院统计，在330家发布破产文件的房企中，190家为法院发布了召开第一次债权人会议的通知，占57.6%。 举行多次债权人会议后，债权人可以决定是继续执行破产清算程序还是申请重整或和解，此时不能判定公司是否破产。

此外，330家发布破产文书的房企中，涉及重整的共计56家，27家重整计划经法院裁定批准，意味着这些公司得以延续。

值得注意的是，今年发布破产文件的房企首要分布在长江三角洲和珠三角城市群。 据中指研究院统计，分地区来看，申请破产的房企中，位于长江三角洲和珠江三角洲两大城市群的比例分别为25.76%和17.27%，两地占总数量的43%。

破产的房企为什么集中在长江三角洲、珠三角城市群？ 中指研究院拆解分析表明，长三角、珠三角等热点城市和城市群吸引了大量房地产开发公司，区域竞争激烈，地方小房企生存更加困难。 再加上长江三角洲和珠三角地区投资和贷款热度高，贷款纠纷和企业放贷更加频繁。

《每日经济信息》记者查询历史资料时发现，即使是2009年、年等房地产市场好年份，每年也有近300家房企发表破产相关文件。 据统计，目前我国有近10万家房地产公司，每年300家房企倒闭计算，只占0.3%。

中小住宅企业陷入资金困境

据统计，今年发表破产文件的住房企业多为中小企业。 张波分析认为，房地产领域从20年前商品房每年只成交1亿平方米的规模上升到2019年18亿平方米以上的规模，整体规模已经达到顶端，“大跃进”时代已经过去，领域进入“大浪淘沙”期，正在淘汰中。

另一方面，除非是地方领导，或者是具有独特资源特点的小房企，通常在未来的5~10年里会面临更粗略率的淘汰现实。 因此，小房企业规模化需求成功的概率相对较低，出现了更长期“活下去”的自我激励。

“在公司自身管理制度落后、运营效率低下、市场火热上升期阶段，销售业绩迅速增长，掩盖了自身“内功”先天不足的缺陷，一旦市场进入平静或下滑期，公司竞争力短板凸显，销售去化和融资等问题面临巨大压力。 ’根据中指研究院的解体。

与小企业相比，一部分规模相对较大的住宅企业，由于战术定位、多元扩张、项目销售等问题，资金链也存在问题。

美联储房地产全国研究中心主任何倩茹认为，房企倒闭与今年房屋销售情况不太乐观，特别是上半年，全国商品房销售面积呈负增长。 另外，房企自身的融资能力直接影响其资金链的状况，使大房企在融资方面更具特点。 据该政策研究院监测，今年前10个月，融资利率最高的50笔利率均在7%以上，区间为7.33%~15.5%，其中13笔融资利率超过10%。

随着国内融资渠道的持续收紧和融资门槛的大幅提高，今年房企向海外大举发债。 据中指研究院统计，今年1月~11月，住房企业海外债券发行规模为4603.4亿元，比去年同期增长33.6%，增长21.8%。 海外债券融资价格为8.33%，比去年同期上涨0.94个百分点。

事实上，近年来房企海外债务持续高位运行。 据克尔瑞研究院统计，在房企海外债务利率方面，加权票息从年的6.7%上升至年的7.5%，上升至2019年的8.2%，中小企业受规模、土地储量、公司背书等影响，融资价格进一步走高。

公司公告称，今年许多公司的海外债务利率远远超过机构平均值，达到13%。 今年年初，现代运营商发行了一年半到期的3.5亿美元海外债务，利率达到15.5%。 另外，鑫苑置业、景瑞控股、弘阳房地产等房企今年的海外融资价格也同样很高。

没有名字的头部房企的人对《每日经济信息》记者说:“国内的钱很难溶解，国外的钱很贵，溶解也可以。 有大量土储、信用背书的大型房企融资不太乐观。 中小企业就更不用说了。 虽然每年都说很难，但是必须想办法。

张波认为，中小房企自有品牌特点和信用等级往往不及大企业品牌房企，融资通道狭窄，通过金融机构正常融资难度普遍，缺乏越来越多的有效融资渠道。 对中小住宅企业来说，控制自己财务的风险性更重要，首先要活下去，其次是更快的规模化。 当然，在领域淘汰率不断提高的今天，在房地产金融政策严峻的背景下，中小住宅企业融资难的问题依然在持续。