“国瑞置业11月份销售额近腰斩 净负债率147%超领域平均”

12月11日，国瑞置业( 02329.hk )于2019年11月公布了未经审查的运营数据。 今年前11个月，国瑞置业合同销售总额约193.39亿元，建筑面积合同销量约98.55万平方米，合同平均售价约19623元。

值得注意的是，11月单月，国瑞置业合同销售额约17.9亿元，同比减少49.1%。 建筑面积合同销量约9.09万平方米，比上年减少62.19%。 的平均售价约为每平方米19706元。

事实上，经历了年收入、利润双重下降的暗淡，今年上半年的国瑞置业成绩单已经很明显了。 上半年，国瑞收入37.75亿元，同比增长68.6%。 净利润5.70亿元，其中企业所有者占4.29亿元，比上年增长4.4%。

另外，成功进入汕头的国瑞置业对北京依赖度很高，从城市贡献来看，上半年北京远远领先于半销售额，同时远远超过排名第二的苏州的52.74亿元。 此外，在国瑞目前拥有的12处投资房地产中，北京项目占5个，90%以上的租金收入来自北京。

负债也有所上升，截至2019年6月30日，国瑞置业总负债为619.82亿元，净资本杠杆率为147%，但据相关部门统计，2019年上半年上市房企这一数据平均水平为117.7%。

对比财务问题，长江商报记者联系国瑞置业方，发送采访大纲，在发布消息前未得到回复。

11月单月销售额减少49.1%

据国置业介绍，2019年11月，集团合同销售额约17.9亿元，建筑面积合同销量约90859平方米，合同平均售价约为每平方米19706元。 前11月，集团合同销售总额约193.39亿元，建筑面积合同销售量约985543平方米，合同平均售价约19623元。

在房地产租赁投资方面，2019年11月，集团实现投资房地产租赁合同的合同额约1100万元，合同租赁面积约2，065平方米。 这些投资不动产的租赁期为1至7年。 2019年前11月，集团实现投资房地产租赁合同的合同额约为7.41亿元，合同租赁面积约为87694平方米。

值得注意的是，11月单月，国瑞置业合同销售额约17.9亿元，同比减少49.1%。 建筑面积合同销量约9.09万平方米，比上年减少62.19%。 的平均售价约为每平方米19706元。

2019年下半年，受控制政策影响，整个领域增速明显放缓，国瑞置业位于北京、苏州、崇明、佛山等地的项目销售稳定。 7月至11月，集团单月合同销售分别为7.68亿、10.88亿、11.83亿、16.81亿、17.90亿，连续5个月稳步增长，海南万宁国瑞城、铜仁项目、沈阳国瑞熙悦等项目新产品

国置业自明年上市以来销售规模持续扩大。 数据显示，-年，国瑞置业销售规模分别为62亿元、65.69亿元、110.99亿元、148.76亿元、219.13亿元。

但根据克而瑞日前公布的排名，国瑞置业今年上半年在全国房地产公司中排名第84位。 资料显示，国瑞置业成立于1994年，同年成立的富力房地产年销售额已超过千亿元，禹洲房地产年销售额也超过500亿元。

超过销售额的五成来自北京

成功进入汕头的国瑞置业对北京依赖度很高，2019年上半年，国瑞置业128.28亿元的销售额中，北京贡献了66.87亿元，占52.1%。 第二位是苏州，第三位是崇明岛，销售额分别为14.13亿元、7.31亿元，分别占11%、5.7%。

从土地储备来看，国瑞置业在京津冀地区的土地储备似乎所剩无几。 据2019年中报报道，截至6月30日，国瑞置业总土地储备面积1608万平方米，相应货值超过1200亿元，平均土地价格为2878元/平方米。 从城市群分布看，京津冀、粤港、长江三角洲区域所占比例分别为23%、21%、9%。 在2019年的中报中，国瑞置业没有公布报告期间的新土壤储存情况。

从北京已经签约销售额的项目明细来看，丰台小瓦窑以一半以上的贡献力居首位。 据了解，丰台小瓦窑是年国瑞联合世茂房地产以31.25亿元竞争的住宅用地，国瑞拥有该项目的51%权益。

另外。 近年来，专注于“住宅+商业”二轮驱动模式的国瑞，租金收入也是一大热点。 根据财务报告公布的数据，国瑞目前持有的12个投资房地产中，北京项目占5个，租金收入的90%以上来自北京。

此外，债务也在上升。 截至2019年6月30日，国瑞置业总负债为619.82亿元，比年同期的177.37亿元增长了2.49倍。 资本杠杆率为147%，据相关部门统计，2019年上半年上市的房企这一数据平均水平为117.7%。

数据显示，截至6月30日，国瑞尚未还清的借款304.62亿元，包括银行借款人民币164.39亿元、其他借款82.40亿元、企业债券 10.96亿元及优先票据46.88亿元。

国置业今年以来还进行了高价债务融资。 2019年2月和3月，国瑞置业共发行4.55亿美元优先票据，票面利率为13.5%，融资的首要用途是“还债”。

去年9月10日，标普将国瑞置业的长时间主体信用评级从“b”下调至“b-”，并展望负面。 同年12月24日，标普将国瑞置业长期主体信用评级“b-”和到期优先无抵押债券长期债务项目评级“ccc+”列入负信用注意名单。

国置业主席张章竹笋表示，展望下半年，继续清理库存、回收资金、减少借款、减少借款，找到规模、利润、风险的平衡是下半年的着力点发力之一。

另外，企业旗下的项目也受到投诉。 今年4月，国瑞置业旗下的国瑞紫金台项目也遭遇业主维权。 业主表示，自己购买的国瑞紫金台项目此前明确记载的权利性质为商品房，规划用途为酒店式公寓，在房屋交易、采用过程中，一直由普通住宅管理。 但是今年1月，业主在出售房子时被告知，房子是商业事务类项目，上市交易必须受到北京市商行326新政的限制。