“2800亿元地产债集中到期 房企密集发债“输血””

今年以来，“融资难”几乎成为困扰所有房企的难题。 特别是在楼市寒冷的大背景下，当“融资难”遭遇“还款高峰期”时，房企更应慎重应对。

经过多年的融资和再融资，房地产领域积累的债务达到了惊人的水平。 恒大研究院报告称，截至年底，房企各主要渠道共有利息负债余额20.3万亿元，其中大部分将于2019年至-2021年集中到期。

一位房地产领域老手向《国际金融报》记者指出，年初，证监会公布了企业债务新规，企业债务大幅扩大，房地产债务规模的行业人士迅速井喷。 这一时期发行的房地产债务到2019年集中到期。

作为资金密集型领域，房地产离不开融资“输血”，借贷还很古老。

wind数据显示，2019年全年共有5701亿2700万元房地产债务到期，其中下半年到期总额2874亿6700万元。 上半年，受益于较宽松的债务发行环境，1-4月房地产债务净融资额均为正，但从5月至今，除7月外的净融资额为负。

但是，最近随着许多房企大额融资项目得到批准，房地产公司融资监管严格的情况似乎发生了部分变化。

每周有近百亿美元的债务

据不完全统计，11月以来，碧桂园、阳光城、蓝光迅猛发展，金融街、中国电建、海亮股份等20家不同档次房企业通过发行企业债务或为项目企业办理担保获得银行贷款，缓解了房地产公司融资难、融资贵问题。

以阳光城为例，11月22日~23日，福建省系房企中作为“激进派”阳光城，5家参控股子公司相继获得股东方提供的银行借款担保，借款总额近20亿元，其共同担保人除阳光城外，还有融创、正荣、正荣、

另外，阳光城在企业及其下属子企业项下以房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产发行同样的产品进行融资，总额不超过20亿元。

wind数据显示，11月18日至22日，房企国内债务总额达到96.9亿元，环比激增62%。 业界认为，2019年是房企债务高峰期，楼市逐渐恢复稳定的情况下，房企融资态度将会保持积极。

光大固收最新发布的研究报告显示，目前外部融资环境依然严峻，房地产公司已经过了规模为王的时代，进入了现金流为王、加速销售退保的时代。 在这种背景下，房地产从投资、开发到销售都需要关注房地产公司的资金链状况和抵御流动性风险的能力。 因为这决定了发行主体的信用资质。 另外，相反的势头扩大，风险累积，年来杠杆率上升，必须警惕投资过激的主体。

海外债务的两极化

值得注意的是，面对巨大的债务压力，许多房企在大发国内“补血”，海外融资渠道也同样开放。

据记者不完全统计，仅11月，19家房企先后公布美元债务，总额约68.63亿美元，其中万科、旭辉、正荣、佳兆业更是连续发行两只境外债务。

但是有必要指出，债务发行额最高的万科，债务发行利率也是最近最低的。 公告称，万科此次债务基于当年7月设立的20亿美元中期票据计划，分别发行金额为4.23亿美元、票面利率为3.15%的5.5年固定利率票据和金额为3亿美元、票面利率为3.5%的10年固定利率票据。

近期，债务价格最高的是德信中国和大发房地产，票面均达12.875%，几乎是万科的4倍，不同规模房企融资优势和劣势明显。

此外，佳兆业集团11月4日和6日连续发行的两张美元优先票据融资价格也超过10%，高于仅次于德信和大发的区域平均水平。 据亿翰智库统计，2019年1-10月，典型房企海外债务平均票面利率为8.89%。

国际评级机构惠誉在公布的中国房地产领域2019年信贷展望中表示，开发商将通过土地补充和供应减少来应对疲软的市场，维持现金流和举债是当务之急，大开发商和小型开发商之间的增长战略可能有所不同。 究其原因，融资价格和融资难度至关重要。

一位分析师在接受记者采访时指出，信托和海外融资不是全面停止，而是规范，预计对中小房企和高负债率房企来说，未来融资难度非常大，但对大企业来说影响有限。 这也是大型房企至今仍能在楼市下行周期中维持一定增速的根源。

此人进一步表示，中国房地产调控短期难以放松，涉房融资收紧或维持时间较长。 目前房企正在加速海外债务以补充资金诉求，但在仍处于债务集中偿还期的房地产领域，海外融资难以覆盖融资诉求，特别是中小房企资金链仍面临严峻考验。

财务稳健是王道

据人民法院公告网报道，截至11月20日，房地产开发商破产数量达到446家，平均每天有1.5家房地产公司破产。 相对于房地产企业总数，破产数量还不到0.5%，但这一数据震撼了整个房地产领域。

“负债过高，资金链断裂是房企倒闭的首要原因。 ”。 兴业证券资深分析师在《国际金融报》记者表示，目前房地产商面临资金困境，有限资金主要流向大型企业，加剧了房企的马太效应。 中小房企艰难的日子才刚刚开始，不履行债务、资产处置、并购重组的情况目前只是案例，将来有可能增加。

事实上，今年上半年，中小房企面临着现金流断裂的危险，最典型的例子就是银亿股的破产重组。

今年6月，银亿股份控股股东母公司银亿集团、控股股东银亿控股两家企业希望向法院申请重整。 公告称，2019年以来，银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机，正在制定相关方案，多方努力化解债务风险，但无法完全摆脱流动性危机。

另外，《国际金融报》记者观察到，由于资金周转困难，银亿股多数到期债券纷纷违约。 根据10月发布的《因新增债务到期未清偿的公告》，企业到期未清偿的债务共计43.57亿元。

另外，广东老字号房企颐和房地产日前也曝光了资金链断裂危机，为楼市敲响了警钟。 根据广东证券监督局的调查，颐和园共有9件未披露到期债务违约，1件债务金额超过1000万元，合计金额已经超过50亿元。 企业董事长何建梁由广东证券监督局签发了警告函。

对此，财经评论家向《国际金融报》记者表示，尽管目前房企融资环境有所改善，但房企必须首先加快存量节奏，加快销售回笼资金，改善经营性现金流量，不过度依赖外部融资渠道 特别是中小规模的房企，由于楼市调控期未过，必须拿出更多的收入来控制土地支出和销售还贷的节奏，财务稳健是“王道”。 另外，完全利用cmbs、reits、供应链金融保理abs等创新融资渠道也是一个很好的选择。