“中骏集团千亿负债下加速扩张 前十月耗资275亿元拿地超全年预算”

“我们现在有两大快速发展战术。 其最初是千亿战术。 ”。 中骏集团( 01966.hk )主席兼行政总裁黄朝阳毫不掩饰对规模的渴望。

为了冲击千亿的目标，中骏集团于年开始加大土地的力量。 年-2019年上半年，中骏集团土地储备分别为1557万平方米、2406万平方米、2901万平方米。

11月19日，中骏以59.4亿元的总价拿下厦门湖2019p01地块，成交楼价4.51万元/平方米，溢价率超过30%。 地块刷新了厦门土地市场，成为厦门总价“地王”

数据显示，中骏集团今年1-10月土地金额达到275亿元，排在房企第27位。 据此，中骏集团上个月取得土地的金额超过了其销售金额的45%。 这个金额也超过了2019年的250亿元土地预算。

在土地上高歌猛进，债务上升，截至6月30日，中骏集团债务总额超过千亿元，达到1044.44亿元，比年初的793.51亿元增加250.93亿元，增长31.62%，现金和银行存款余额达到234.97亿元，再

黄朝阳说，像中骏这样的数据比较健康。 这也成为了中骏在第四季度进入市场的资本。

前10月，预期业绩达到87%

中骏集团于1987年在上海成立，业务体系涵盖商业地产、文化旅游地产、产业地产、住宅地产及购物中心、长租公寓等。

近年来，销售规模迅速提高，进入年销售百亿步后，中骏集团的销售额持续增加。 - -年，其合同销售金额分别为119.08亿元、145.11亿元、235.24亿元、332.47亿元、513.58亿元，与对应的去年同期相比增速为10.06%、21.86%、62.11%、41.33%、54.

中骏集团全年总收入177.83亿元，同比增长10.4%。 毛利达到61亿4700万元，比去年同期增长12.06%。 全年36亿7700万元，比去年同期增长6.62%。 毛利率和核心溢出利率分别为34.6%和13.2%。 母公司所有者占核心溢利需增加约15.6%至约22亿元。

在销售数据上，中骏去年实现了500亿的年度目标，达到了513.58亿元。 根据黄朝阳此前提出的“年入500亿，2019年超800亿，年入1000亿”的三步跳，中骏已经迈出了千亿的第一步。

最近，中骏集团发布了10月的业绩公告。 公告显示，中骏集团及其合营企业和联营企业1-10月累计实现合同销售金额607.51亿元，比去年同期增长54.89%。 累计实现合同销售面积同比增长59.71%，达到495.53万平方米。 中骏集团2019年的销售目标为700亿元，至10月底已完成86.79%。

前10月将花费275亿土地超过全年预算

加速规模的背后有很大的力量。 日前，在厦门土地拍卖市场，中骏以59.4亿元的总价获得厦门湖2019p01地块，成交大厦价格4.51万元/平方米，溢价率超过30%。 单价和总价都刷新了厦门土地市场的新高度。 在抢占厦门这个高价地块后，中骏集团今年的土地投资额似乎超过了年初的预算。

数据显示，中骏集团今年1-10月土地金额达到275亿元，排在房企第27位。 据此，中骏集团上个月拿地金额占销售额的45%以上。 这个金额也超过了2019年的250亿元土地预算。

根据克瑞数据，2019年1月-10月，中骏将土地商品值增加1096亿元，位居top24位。 同期，中骏全口径销售600亿，排名top44位。 新土地商品值排名高于销售排名，表明了中骏加码扩张的意图。

但是，中骏今年7月的全口径持有地超过了250亿。 积累了越来越多的资金，上半年，中骏连续发债3美元，共计13.5亿美元。 其中，1月发行本金额5亿美元，门票利率8.75%； 4月，发行本金额为3.5亿美元，权证利率为7.375%； 7月，发行量为5亿美元，权证利率为7.25%。 进入9月，中骏集团计划分期发放5.16亿港元和1.8亿美元的定期贷款融资。

市场高歌猛进，债务不断增加。 截至6月30日，中骏集团负债总额超过千亿元，达到1044.44亿元，比年初的793.51亿元增加250.93亿元，增长31.62%。 现金和银行存款结余234.97亿元中，短期债务占总债务的22.7%，现金和银行存款结余39.0%。

截至6月底，中骏集团有息债务为403.55亿元，比年初增长21.05%。 其中，次年应偿还的有息债务192.97亿元，比年初的87.69亿元增加120.06%，包括次年应偿还的银行和其他贷款60.62亿元，比年初的29.77亿元增加103.60%。 第二年需要偿还的优先股和国内债券为132.35亿元，比年初的57.92亿元增长128.52%。

业界普遍认为，随着这两年销售迅速脱钩，中骏集团账面土地储备不足，这也是企业保持较强土地强度的原因。 房地产调控对整个房地产领域和中骏集团的选址节奏有很大的影响，企业主体的信用状况也受到影响。

今年8月，中骏在江西南昌象湖新城的雍景湾项目中发生大面积塌陷事故。 根据江西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会通报，中骏雍景湾施工单位未严格按照专项方案施工，该项目的地下室天花板为无梁楼盖，未设置暗梁。

一线城市销售下跌

土储布局上，中骏聚焦一二线，土地储备风险更低，目前中骏集团土地储备第一集中在一二线城市，占近80%，其中一线、二线城市分别占12%、66%，第一是长江三角洲经济圈。

但年，中骏集团在一线城市的合同销售额没有上升，而是减少了46.18%。 年报显示，全年骏集团在北京的合同金额为36.85亿元，比去年的65.62亿元下降43.84%。 在上海的合同金额为34.94亿元，比去年的70.76亿元下跌了50.62%。 其中，全年骏集团在北京、上海两地的合同金额所占比例共计14%； 年在北京、上海两地的合同金额合计占41%，在上海的合同金额最高达到70.76亿元。

从今年上半年来看，中骏集团在北京的合同金额为40.65亿元，比去年同期回升，增长25.93%。 但是，由于没有公布在上海的合同额，中骏集团在广州没有可以销售的项目，因此从在一线城市的合同额64.53亿元可以计算出，上半年中骏集团在上海的合同额约为5.18亿元，比去年同期减少16.72%。

随之，在一线城市的新增项目也在减少。 今年上半年，中骏集团在北京新增天峰项目，土地价格16亿元，占总土地价格的6.66%，土地面积13.34万平方米，占总土地面积的2.53%。 上海没有土地。

对此，中骏集团表示，将在一线城市出台抑制楼价上涨的政策，减缓一线城市楼宇的销售节奏。 业界认为，随着在一线城市的交易额大幅减少，中骏集团千亿销售目标的实现可能会受到意想不到的冲击。