“龙光地产今年前十月完成销售目标93% 高价拿地价钱攀升募资20亿还债”

近年来，龙光地产( 03380.hk )聚焦珠三角和“两广”地区，实现高速发展，销售额进入top50，在过去5年间总资产超过5倍，收入达到3倍。

近日，龙光地产发布公告称，2019年1月-10月，龙光地产累计合同销售额约787.6亿元，同比增长31.6%，合同销售面积约580.2万平方米。 以850亿元的销售目标计算，龙光地产截至10月底的业绩完成率为93%。

作为走出去的房企，龙光也在向全国化扩张，但和很多地区的房企一样，地区布局过于集中，公司规模排名靠前。 截至2019年6月30日，龙光地产土地储备权益总商品值达到7520亿。 其中粤港澳湾区占80%以上。

业界普遍认为，区域高度集中是“双刃剑”，公司受政策和区域规划的影响过多，对全国化目标的实施和冲刺的更大领域规模完全没有利益。

此外，龙光地产因四次拿下深圳地王而一举成名，被誉为“地王专业户”。 今年上半年土地收购价格明显上涨，这将在后续库存竞争中影响企业的销售和利润率水平。

11月18日，龙光地产宣布，全资附属企业深圳市龙光控股有限企业发行国内企业债券，发行规模为人民币20亿元，所得款项将用于偿还债务。

80%以上的土储来自大湾区

震惊业界的不是龙光地产的销售额，而是其盈利能力。 年以来，龙光地产的roe维持在20%以上。

截至2019年，龙光地产销售额718亿元，2019年预期业绩850亿元，距离千亿销售额只有一步之遥。

近日，龙光地产发布公告称，2019年1月-10月，龙光地产累计合同销售额约787.6亿元，同比增长31.6%，合同销售面积约580.2万平方米。 以850亿元的销售目标计算，龙光地产截至10月底的业绩完成率为93%。

在土储方面，据资料显示，2019年上半年，龙光地产通过公开市场、收购、城市更新等多渠道新增商品值1330亿元。 其中，根据申办方法新增项目16个，建设面417万平方米。 城市更新类项目龙光地产在10个城市开展62个，可转换土储存面积1877万平方米，商品价值超过3250亿元，其中80%以上位于粤港澳大堡礁。

龙光地产总资产约2千亿元，近年来销售、收入和利润以及总资产规模保持快速增长趋势，在2019年上半年克而瑞销售排行榜上位居第35位。 龙光地产的要点布局珠三角地区，是重复区域深耕，受益于粤港澳大湾区的企业之一，在区域无论是产品企业品牌还是资本企业品牌都有比较明显的特征。 2019年上半年实现营收270.47亿元，比去年同期增长78.3%，归母净利润51.28亿元，同比增长49.44%。

业界普遍认为，区域高度集中是“双刃剑”，公司受政策和区域规划的影响过多，对全国化目标的实施和冲刺的更大领域规模完全没有利益。 许多总部搬迁到上海和北京的地方领导的房企，主要任务是摆脱单一地区和市场的重度依赖。

重仓大湾区的以及龙光地产人事变动引起了业内的观察。 9月12日，龙光地产公告称，执行董事兼行政总裁纪建德辞职，财务部长赖卓斌被任命为新任行政总裁。

另外，企业还宣布将新任命吴剑为执行董事和执行副总裁。 公开资料显示，吴剑从年1月至年11月担任另一港股上市房企融信中国( 3301.hk )执行总裁。

土地价格上涨

从整体上看，龙光地产维持超强盈利能力的关键是极低的储土价格。

在大湾区中心城市地价下跌期，龙光地产囤积了大量土地，随着房价的上涨，这些低价土储成为了企业利润的来源。 上市前一年，龙光地产销售建筑面积价格为每平方米995元，仅占当期每平方米售价的13.7%。

初期企业取得土地的价格极低，例如2007年取得惠州龙光城项目时，每平方米的价格只有300元。 招商书展示了选择附近地区道路、学校、商业区等基础设施尚未全面开发的地区，以有竞争力的价格收购几个地块的秘诀。

年和上半年，龙光地产已售建筑面积价格为每平方米1075元、1006元、995元、1117元，分别占当期每平方米售价的19.8%、16.5%、13.7%、16.3%

由于近两年高价持有土地，企业总土地的储蓄价格正在上升。 今年6月24日，龙光地产以最高价格65.85亿元竞拍深圳红山块，折合楼市地价6.49万元/平方米，获得“地王之王”称号。 6.49万元的价格几乎赶上周边二手房的价格。

上半年土地平均价格也有所上涨，2019年上半年，龙光地产面积为417万平方米，与去年同期相比有所下降，但土地强度(土地金额/销售金额)处于相对较高的位置。 上半年企业土地平均价格达到6313元/平方米，比企业土地平均价格4304元/平方米水平上涨47%，占当期销售平均价格的五成。 不仅如此，企业年土地收购价格也达到约6900元/平方米的价格水平，地价上涨反映在损益表中。

中金企业此前的研究报告显示，龙光地产在过去3年中高利润率项目(如龙光城)去化速度较高，但新补充土地质量相对下降，土地储备整体质量下降。 据报道，预计2019年龙光地产销售毛利率约为31.5%，延续了自2019年以来的下跌趋势。 地价与售价之间空之间被压缩，受区域调控政策的影响，后续售价存在一定的不确定性，这直接影响企业的盈利能力、现金流以及偿债能力。

11月18日，龙光地产宣布，全资附属企业深圳市龙光控股有限企业向合格投资者发行国内企业债券，发行规模人民币20亿元，2024年到期，票面利率5.09%。 为发行债券目的，龙光地产表示将所得款项用于偿还债务。