“300城土地供需双跌 长三角领跑大市”

楼市“银十”违背了诺言。 根据中指研究院统计数据，2019年10月，24个点位监测一二三线代表城市住宅市场合计成交1672.3万平方米，环比减少4.07%。

受楼市销售和融资环境的影响，地市同样不容乐观。 中指研究院数据显示，2019年10月全国300个城市共发售10480万平方米土地，环比减少6%，同比减少12%，但成交7899万平方米，环比减少20%，同比减少12%。 在土地出让金方面，10月全国300个城市共收到3255亿元，环比减少26%。

“10月份，一二三线城市的供给地规模下降。 ”。 中国指数研究院杭州分院副社长高院生表示，“在成交价格方面，10月300城成交均价3766元/平方米，环比下跌10%，同比上升，但较9月涨幅收窄。 溢价率方面，10月300城平均溢价率为11.9%，较9月有所上升，但仍处于较低水平。 ”。

此外，各地市场分化也比较明显。 高院生说:“10月300城共有52块住宅用地被冲走，其中42块来自三四线城市，另外10块位于二线城市。 而且10月以来，全国市场有变冷的趋势，但长江三角洲地区相对稳定。 ”。

“从1—10月top100房企业持有地的情况来看，长江三角洲和中西部仍是投资重点区域。 其中top10房企业长江三角洲占地总额约3261亿元，在所有区域中居首位。 其次是中西部，top10房企在该地区拥有约2500亿元的金额。 另外，珠江三角洲和环渤海排在第三和第四位。 ”。 中国指数研究院研究开发中心研究负责人古超指出。

长江三角洲城市“收款”效果明显

“今年10月，全国住宅用地成交总额为top10排行榜，长江三角洲占6席。 南京有2处宅基地上榜，上海、杭州、温州、宁波各有1处，总价超过25亿元，上海浦东新区张江中区宅基地以71.37亿元位居排行榜前列。 ”。 根据中指研究院的报告。

另外，根据2019年10月全国土地转让top10城市数据，长江三角洲共有上海、南京、杭州、宁波4个城市上榜，总收入为623.9亿元，占所有10个城市土地出让金收入( 1296.3亿元)的48%。

历史数据显示，今年前10个月，杭州、上海、南京、宁波、苏州等长江三角洲城市多次进入全国土地出让金收入top10城市。 杭州更是每月列席，5月、6月、9月位居单月全国土地出让收入第一位，1月、3月、4月、8月位居全国第二。 上海也八次进入全国前十。 南京、宁波也有6次，苏州也有5次。

上述5个城市的土地出让收入达到6623亿元，约占全市土地出让收入的42%。

今年，在一线城市房地产市场调控稳定的背景下，二线城市强势接受房企投资眼球。 “杭州、苏州等长江三角洲城市受经济、人口、上海等因素的影响，成为房地产市场的热点。 ”。 上海中原地产市场分解师吕文曦在接受时代周报记者采访时表示。

其中杭州尤为引人注目。 数据显示，今年1—10月，杭州累计土地出让收入2370亿元，居全国首位，超过第二位的上海835.5亿元。

地价高、供应地面积大是杭州土地出让收入高的两大因素。 根据中指研究院的数据，1-9月，杭州成交大厦平均价格为7144元/平方米，北京( 18652元/平方米)、深圳( 15289元/平方米)、上海( 7938元/平方米)、福州( 7228元) 在土地供应方面，今年1—10月，杭州共发布1582万平方米，土地供应面积居全国第九位，比去年同期增长42.7%。

随着杭州地市表现过热，出台了土地出让“双限”政策，杭州地市的热度也转移到了其他城市。 宁波表示，由于杭州管制严格，受地市热转移影响，宁波已经连续两个季度地价涨幅超过3%。 ”卢文曦说。

宁波明显增大土地供应规模——数据显示，2019年1—10月，宁波土地供应面积1895万平方米，居全国第三位，同时同比增长83.1%。

三线城市的流失率很高

整体降温势头强劲，但分化是今年市场的关键词。

“今年以来，全国土地市场溢价率持续下降，流拍率持续上升。 其中三四线城市的流动摄影率最高，达到8.8%。 ”。 诸葛指出。

根据诸葛找房提供的数据，今年10月，全国主要地级市溢价率为9.95%，比上个月下跌0.02个百分点，维持了5月以来的下跌趋势。 从流拍率来看，10月份全国主要地级市流拍率为7.27%，环比上升1.1个百分点，持续6月以来的上升趋势。

时代周报记者表示，从长远来看，近一年全国土地市场的流拍率有两个节点:年10月，全国土地市场的流拍率达到近一年的最高点，之后逐月逐渐下降。 2019年3月，全国土地市场的流拍率跌入谷底，随后月度有所增加。 目前，全国土地市场的流拍率已经接近去年同期水平。

从城市层面来看，三四线城市更不乐观——10月一线城市流动摄影率为3.85%； 双线流动摄影率为4.82%； 三线城市的流动摄影率最高，为8.8%。

流拍率上升，三线城市成交大楼平均价格反向增长。 今年10月，一线城市成交楼宇均价环比下降17%，二线城市环比下降16%，但三线城市环比仅上涨2%。

“部分高质量地块备受房企青睐，是三线城市成交楼宇均价上涨的原因。 ”。 诸葛找房解释说，三四线城市的土地具有价格特点，利润空之间很大，因此这部分高质量的地块也很受住宅企业的欢迎。 但是，部分地块的热度整体上难以改变市冷的状况，总体上，“房企对三四线城市用地仍充满热情，但集中在快速发展潜力较大的三四线城市和高质量地块。 ”。

从长期来看，三四线城市土地市场将变冷，流拍率将持续上升。

“根据对近5年来全国土地交易每月趋势的研究，每年的土地市场大致呈现出3个高价。 包括年初、年中、年末年初在内，部分城市预计在11月、12月增加土地市场供给，将带来相应的成交。 但是，三四线城市的流浪情况没有得到多大改善。 ”。 高中生指出。

高中生进一步表示，这股浪潮三四线城市的土地流转源于主流房企规避三四线城市市场风险，回归核心二线城市及其都市圈范围的高质量三四线。 如果三线城市整体未来的潜在市场化风险不得到改善，当地市场的状况就不会有多大改善。 ”。