“前9个月销售额651亿元 建业地产郑州前十地位或将不保”

近日，根据建筑业房地产发布公告，截至2019年9月30日，集团取得房地产合同销售总额651.05亿元，比去年同期增长34.4%。 集团总合同销售建筑面积930.26万平方米，比去年同期增长27.6%。

近年来，建设房地产提出了“轻重并行”的快速发展模式。 年的建筑业地产青海战术发布会上，建筑业地产董事局主席胡葆森表示:“建筑业未来以轻资产为第一模式，用3~5年实现从房地产开发商到新生活习性运营商的整体转型。” 由此，开辟了“从重到轻”的转换道路。

那么，房地产建设“轻重并行”的效果如何呢？ 9月业绩数据显示，上9月集团重资产业务获得合同销售额人民币450.82亿元，比去年同期增长20.6%。 轻资产业务获得合同销售额200亿2300万元，比去年同期增长80.7%。 其轻资产转换已见成效，重资产业务增长滞后明显。

但值得观察的是，高毛利率轻资产业务的迅速发展并未持续提高公司的利润率。 那半年的报纸数据显示，建设房地产2019年上半年毛利率为27.3%，比去年同期下跌8.7%。 净利率8.5%，比去年同期下跌3.5%，毛利率和净利率明显下跌。

另外，建设房地产战术转换后的债务结构等问题也依然突出。 数据显示，建设地2019年上半年净贷款比率，上期末净贷款比率为60.5%。 缓解资金压力，建设地多次通过项目所有权融资。

上半年企业公告复印件显示，2019年4月建设房地产向百瑞信托出售郑州金水项目49%的股权和债权，对价13.35亿元。 5月，再次向百瑞信托转让全资子公司河南龙宇股权，金额达到8.15亿元。 6月，向东方今典转让信阳天恒置业50.31%的股权，对价5.27亿元。

除表内债务持续增加外，建设地2019年上半年排他性债务增长较快，其中向合营企业提供的银行贷款和其他贷款担保金额从年的49.85亿元激增至103.73亿元，增长率达到108%。 事实上，随着项目所有权的转让和合作项目的增加，建设房地产向合营企业的担保金额也必须随之增加。

值得一提的是，上半年建设地在郑州仅获得3个项目，共投资56.19亿元扩大14.98万平方米，位居正商、融信、碧桂园、融创、绿地之后。 从建筑业内部来看，新储备建筑面积约452.0万平方米，意味着郑州新土储建设面占有率下降到10.6%。

因此，也引起了外界的质疑，即弱化在大本营的投资强度。 在2019年半年度业绩会上，建筑业首席执行官袁旭俊表示，郑州今年的市场占有率将超过两年前的市场占有率。 但进入下半年，建业因郑州土拍长时间处于“缺席状态”。

在8月的半年业绩会上，建筑业地产董事会主席胡萧森强调，建筑业新蓝海战术一方面稳步推进，一方面继续深耕河南市场，巩固和扩大现有市场份额。 另一方面，利用轻资产模型在有限范围内走出河南，扩展市场空之间。

但不可否认，外来企业品牌房企的持续进入和当地房企的强势突起，对深耕河南的建筑业房地产构成了内忧外患。 一位长时间研究郑州市场的人士表示，经过几年的发展，目前进入郑州市场的外来房企已经超过50家，市场份额也与当地房企差不多达到5分。 ”。

根据合同金额计算，年建业地产河南省市场占有率持续下跌。 建业没有保卫更大的城市郑州。 根据亿翰智库公布的河南省典型房企销售业绩数据，从2009年开始，建业失去了郑州市场老大的地位。

建筑业在郑州的竞争特点正在下降，亿翰智库首席研究员张化东甚至认为其前十个职位或无保证。 另外，长时间研究建筑业房地产的人表示:“虽然深耕河南，但放弃了河南最大的市场。 这也是建筑业战术上不可估量的失败”。

建筑业对大本营城市投资强度弱化也没有比较有效地控制其土地价格，但2019年上半年土地价格反而迅速上涨，突破2000元/平方米，达到2176元/平方米，比去年同期大幅增长99.8%。

亿翰研究院报告称，这首要有两个原因:一是为维持郑州土地储备而建设的房地产，2019年上半年高价取得土地，新取得的三个项目平均取得地价均在15000元/平方米左右。 二是为了加速三四线的下沉，在2019年上半年获得了一点也不便宜的三四线城市地块。