“瑞安房地产百亿销售目标前三季仅完成48亿元”

多次降低年销售目标的瑞安房地产( 00272.hk )，为实现年销售额100亿元而费尽周折。

近日，瑞安房地产公告称，前9个月，企业累计合同房地产销售额同比下跌55.65%至48.12亿元。

事实上，与内地房企层出不穷的销售规模相比，瑞安房地产全年的房地产销售目标从去年的210亿元降至去年的120亿元，降至2019年的100亿元，可以说再次下降。

此外，以瑞安房地产为代表的港资房企业多年来采取慢贷开发模式，也多次被卷入“围堵地”的质疑中。 据了解，截至6月30日，瑞安房地产位于华南的唯一项目佛山岭南天地在开发达12年后，仍有近6成土地处于待开发状态。

近日，长江商报记者现场采访显示，位于天地路一侧的“佛山岭南天地一分区商业项目三期”的主体建筑已经建成，但仍处于包围状态。 现场施工铭牌显示，该项目预计2019年3月开工，年1月竣工。 靠近福贤路一侧的广阔空地被铁皮包围，没有开工的迹象。

对比企业经营业绩、项目开发进度，以及内地市场投资情况等问题，长江商报记者向瑞安房地产企业品牌和公司事务部发出采访信，发布消息前，未收到对方具体问题的答复。

销售额比去年同期下降了50%

近日，瑞安房地产公告称，前9个月，企业累计合同房产销售额全年下跌55.65%至48.12亿元，其中住宅房产合同销售额全年下跌57.42%至45.72亿元，商业房产合同销售额全年上涨114.29%至2.4亿元。

此前，瑞安房地产在半年报中表示，在报告期内，实现收入79.02亿元，比去年上半年下跌58%。 股东应比同期增长8%，达到13亿2600万元。

瑞安房地产表示，收入减少是由于被确认的房地产销售大幅减少。 数据显示，上半年，瑞安房产确认房产销售总额，包括确认为收入的房产销售和其他资产处置共78.17亿元，比年上半年的178.99亿元下跌56%。

但是，企业确认房地产销售总额同比下跌50%，第一是出售上海瑞虹新城1号和7号住宅地块，当期贡献149.81亿元收入。

近年来，许多港资房企业出现了战争、退出、收缩的态势，瑞安房地产也出售了许多内地高质量资产所有权。 据长江商报记者不完全统计，截至目前，瑞房在销售房地产方面已套现近500亿元。

因“抛售”而受到业界广泛关注的瑞安房地产，也因去年许多老臣的出走而轰动一时。 去年7月，瑞安房地产遭遇人事大地震，离职干部包括瑞安21年加入的郭庆和入职17年的刘梦洁。 这几年，包括蔡玉强、黄勤道、尹桢·苏亚雷斯在内的老臣相继离开。

在老臣们集体出走的背后，瑞安房地产近年来的业绩不容乐观。 长江商报记者读了这十年的财务报告，发现企业收入最高点为年的248.41亿元。 净利润高价应追溯到年，当年实现母亲净利润34.28亿元。 据新闻报道，瑞安房地产年住宅房地产销售目标仅为120亿元，2019年该销售目标再次下调至100亿元。

瑞安房地产可能也意识到了危机，但通过“抛售”、收购或申办等开拓新项目，是业内被称为“边买边卖”的香港资房企业。 据公布，年7月，瑞安房地产联合太保人寿保险、sodh及上海永业以136.1亿元的总价获得上海历史上总价第三高的新天地商地块，楼价约为44963元/平方米。 而且，今年6月，瑞安房地产以1.48亿元的代价，向姐妹企业瑞安建业有限企业收购了南京319871.9平方米用地的34.8%的权益。

这也在一定程度上提高了企业的负债率。 截止到6月30日，瑞安房地产的资产负债率为55.23%，净资产负债率从4个百分点上升到44%。 放眼整个领域，港资房企业财务战略普遍保守，新鸿基地房地产、新世界、九龙仓等港资房企业资产负债率普遍维持在30%左右。 对于瑞安房地产的高负债率，拆迁户提出，瑞安转型为商业房地产开发商，负债率是必须重视的问题。

佛山项目“围场”风波

在房地产市场近20年的快速发展中，港资房企业缓慢周转，追求利润最大化的开发模式也多次将公司卷入“围场”浪潮。

其中，截至6月30日，瑞安房地产位于华南唯一的项目佛山岭南天地，拿地近12年仍有近6成土地处于待开发状态，被指出“坐地致富”。 据半年新闻报道，截至报告期末，佛山岭南天地项目已建成房地产38万平方米，快速发展中的房地产7.9万平方米，仍有66.4万平方米属于“未来快速房地产发展”。

近日，据长江商报记者现场访问，位于佛山祖庙东华里领域的佛山岭南天地项目占地面积较大，其中“岭南站”购物中心和岭南天地在周末用餐时段备受欢迎。

另外，位于天地路一侧的“佛山岭南天地一分区商业项目三期”仍处于包围状态。 现场施工铭牌显示，该项目预计2019年3月开工，年1月竣工。 靠近福贤路一侧的广阔空地被铁皮包围，没有开工的迹象。 另外，瑞安房地产在半年报中表示，总建筑面积5.20万平方米的第13a号地块将于2019年上半年开工，预计2019年底开始预售。

公开资料显示，2007年11月，佛山祖庙东华里片区改造地块因投资瑞安房地产旗下8家子公司联合认购75.1亿元的方法被斩首，楼面价约5004.45元/平方米，刷新广东总价地王纪录。

获得土地后，瑞安方面表示，计划将其作为古迹修复、商业、办公楼、酒店和别墅、高端洋房、公寓一体化的大型项目，总投资达200亿元，预计全年将全面采用。

但是，岭南天地开发并不顺利，期间面临资金压力，不仅转让了国内其他城市的许多项目和地块，岭南天地的地块也转让给了日本三井集团，一片地块亏本出售给碧桂园。

年11月，瑞安房地产公告称，价格为3.9093亿元，将旗下子公司value land 49 %的股权出售给日本三井，用于集团运营资金和佛山岭南天地的进一步开发。

由于value land拥有佛山岭南天地18号地块的92%权益，收购value land49%权益后，三井应占佛山岭南天地18号地块的45.08%权益。 直到年和年，瑞安分两次回购两块地块，三井集团退出岭南天地项目。

年4月，瑞安房地产再次宣布，碧桂园以17.26亿元的代价向瑞安房地产收购佛山岭南天地项目土地。 值得一提的是，瑞安房地产出售该地块是通过出售旗下全资子公司(佛山源康房地产快速发展有限企业)的股权完成的，在出售一些事项完成后，预计亏损9000万元。

目前，项目持有地已过去12年，瑞安房地产此前承诺完成整个项目开发，但目前仍有近6成土地处于待开发状态。 对于为什么开发步伐这么慢，年能否完成整体开发，以及外部囤地的质疑，长江商报记者多次联系瑞安房地产方面，在发布消息之前没有做出回应。

位于佛山市禅城区的佛山岭南天地项目中，有许多子项目正在建设中。