“9月份龙头房企销售增速超预期 四季度或“以价换量””

今年第三季度，受房企融资渠道紧缩、诉求不振、房贷利率居高不下等多因素影响，市场普遍认为今年很难迎来“全年黄金期”。 近日，多家上市房企陆续公布的9月份销售数据显示，9月百强房企销售强劲，同比、环比均有显著增长。 这个数据明显超出了市场的预期。 受9月份销售超出预期的影响，10月8日多家上市住房企业股价暴涨。

多家房企人士向中国证券报记者表示，四季度房企将全力冲刺全年预期业绩，不排除“按价格折算”。 考虑到去年四季度同期基数较低，龙头房企四季度表现仍有期限，实现年销售目标的压力较低。

大型住宅企业的销售超出预想

截至记者发布消息时，在目前房企第一阵营中，中国恒大和碧桂园均公布了9月销售数据，较去年同期实现大幅增长。 中国恒大表示，9月份实现合同销售金额约831.1亿元，创集团单月合同销售金额历史纪录。 这意味着今年前9个月，恒大累计销售金额超过4530亿元。 在今年年初发布的公告中，中国恒大宣布2019年合同销售目标为6000亿元。 据此，截至今年9月底，中国恒大实现了年销售目标的约75.5%。 市场分析认为，恒大“全年黄金期”期间实施的全员营销效果显著，推动了业绩增长。

碧桂园从去年下半年开始只公布权益销售金额，企业9月实现权益销售金额515.8亿元，比去年同期增长40.39%。 据此计算，1-9月碧桂园权益合同销售金额约为4229.3亿元。

融创10月8日晚公布的9月份销售数据显示，企业9月份销售金额约629.1亿元，比去年同期增长18%，前9月累计为3694.9亿元，比去年同期增长16%。

中型房地产公司也有不俗的表现。 世茂房地产9月销售额约320.9亿元，比去年同期上涨57%，前9月累计合同销售额约1739.9亿元。

从目前众多渠道获取房企销售数据来看，前9月销售破千亿房企已达到20家左右，且正荣房地产、融信中国、富力房地产前9月销售规模均超过900亿元，距离千亿规模一步，4季度千亿房企

4个季度或“按价格换算”

第四季度是房企实现全年销售目标的冲刺阶段。 根据房地产研究机构克而瑞发布的报告，从目标实现情况来看，截至9月底，年内设定全年销售目标的房企中，近4成房企目标实现率达到75%以上。 其中，阳光城、世茂、宝龙、九龙仓、大发地产等9家房企的目标实现率达到80%以上。 其他近4成房企的目标完成率在65%-75%的区间，其余房企的目标完成率未达到65%。 住宅企业整体目标实现情况不如去年同期。 从总体上看，在领域增速放缓、调控趋紧的背景下，部分房企全年完成预期业绩仍存在一定压力，四季度仍需要加快入市，积极盘整。

根据乐财经提供的数据，国庆期间，大部分大型房企都给了黄金周额外的优惠。 恒大除了“全员营销”的重大政策外，还在销售楼盘提供了黄金周的额外优惠，国庆黄金周期间销售额达到510亿元。 除恒大外，碧桂园、万科、融创、保利、绿地等多家房企在黄金周期间的销售规模都超过百亿元。

暂时整体消除压力较大的市场，预计打折促销将成为第四季度的普遍现象。 最近访问了北京的很多项目，得知北京现在销售新商品房的很多时候都是竞争房，供应量很大，个别区域是多个楼盘，一进入市场，整体压力很大。 竞争室目前的二八分化局面也越来越激烈，少数楼盘成交，相当一部分区位不占特点的项目成交冷淡，可以卖楼门。 现在，除了个别热门项目没有折扣外，很多项目也适用9折，也可以咨询支付周期。

克瑞指出，四季度作为冲刺全年预期业绩的关键期，在销售压力、项目整体去化率下降的背景下，房企也将继续增加货运量供给，加大营销力度，四季度房企整体销售规模将有一定回升。 从整体上看，在严格控制、高竞争的市场背景下，四季度房企平衡现金流、加快回收、抢夺绩效仍是主流。

预计土地市场将持续降温

去年年底以来，房企融资限制放宽，许多房企抓住难得机会大举融资。 住房企业资金充裕，又回到一二线城市成为行业共识，推动了许多热门城市土地价格的上涨。

今年二季度以来，监管部门通过窗口指导、文件发布等方法，对开发贷款、房地产信托及海外快速发展等融资方式施加了规范限制。 进入下半年，各项政策对房地产融资的限制进一步升级，房企融资价格分化，除少数国有大型房企外，其余房企融资价格均有上涨。

根据克瑞数据，上个月房企债券类融资价格增长7.03%，全年上涨0.50个百分点。 其中，境外债券融资价格达到8.08%，年增长0.86个百分点。

受融资价格上涨和现金流压力的影响，万科、恒大等多家房企已经表示将谨慎拿地，土地市场降温明显。

数据显示，三季度百强房企业持股土地溢价率明显回调，6成成交地块溢价率不足10%，近8成地块成交溢价率不足30%。

易居研究院智库中心研究负责人严格跃进，认为目前房企存量清除压力仍较大，资金状况也未发生实质性变化。 据此，预计今年10月土地交易市场将持续衰退，整体的下跌率和成交金额都将下降。