“保利物业净利率严重“拖后腿” 2018年仅为碧桂园物业4成”

近日，保利地产( 600048.sh )宣布，旗下保利房地产快速发展股份有限公司已收到2019年9月17日中国证券监督管理委员会颁发的《关于保利房地产快速发展股份有限公司海外上市外资股发行的批复》(证监许可[2019]1669号)。

经批准，中国证监会核准保利房地产发行不超过1.53亿股的境外上市外资股，每股面值人民币1元，均为普通股。 价格发行后，保利房产可以在香港交易所主板上市。 此次发行海外上市外资股(H股)上市的若干事项还需得到香港证券及期货事务监察委员会、香港证券交易所等的批准。

8月6日，保利房地产向香港证券交易所提交招股书，ipo保荐人为广发融资(香港)、华泰金融控股(香港)和农银国际。

年、年、年、2019年前4个月，保利房地产收入分别为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元、17.18亿元。 期内利润分别为1.49亿、2.25亿、3.36亿元、2.25亿元。

上述同期，保利房地产经营活动获得的净现金为7.71亿元、3.61亿元、4.33亿元、-3407.3万元。

年、年、年、保利房地产毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%，2019年前4个月上升至24.9%。 保利房地产表示，毛利率的上升是由于物业管理服务毛利率的增加和社区增值服务贡献的增加。

但是，上述三年来保利不动产的净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。 的保利房产7.9%的净利率，与同期碧桂园服务的19.98%的净利率相比，保利房产只有对方的39.54%。

年以来，已有多家龙头房企房地产部分在香港上市，绿城集团绿城服务( 02869.hk )、雅居乐旗下雅生活、碧桂园碧桂园服务( 06098.hk )、新城新城悦、佳兆业旗下佳兆业房地产、旭辉

截至8月底，在香港证券交易所等待ipo的房企物业管理企业有铁苑物业服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、保利物业快速发展和宝龙商业管理5家。

根据中指院2019年综合实力排名，保利房地产在中国房地产服务百强公司中排名第四，仅次于绿城房地产、碧桂园服务和万科房地产，在具有央企背景的房地产公司中排名第一。

在此次香港上市融资中，保利房地产计划募集资金收购并购物业管理企业或专业化服务企业，提升增值服务业务和多元化服务业务，升级新闻化和智能化平台，补充运营资金和常规企业用途。

脱离新三板赴港发售保利房地产净利率的“拖后腿”

年8月29日，保利房地产在新三板挂牌，今年4月11日在新三板摘牌，4月16日，企业控股股东保利快速发展董事会通过保利房地产境外上市议案，5月31日被证监会受理。

招股书显示，中国保利集团拥有保利房产40.74%的股权，是保利房产的最终控股股东，保利快速发展控股公司直接及通过西藏胜悦间接持有保利房产95%及5%的股权，合计持有保利房产100%的股权，保利房产100%。

保利房地产年、年、年收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，同期利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元。 2019年前4月，企业收入17.18亿元，同期利润2.25亿元。

从上市房地产企业的对象来看，年收益规模保利房地产仅次于绿城服务和碧桂园服务，后两者的收益规模分别为67.10亿元和46.75亿元。

但是，保利房地产的收益和净利润逐年增加，但企业的盈利能力相对较弱。 数据显示，保利房地产年、年、年毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%，同期净利率为5.8%、6.9%、7.9%。

相对于业内与其排名相近的其他房企背景房地产企业，碧桂园服务的年净利润率为19.98%，同期彩色生活和雅生活的净利率分别为14.34%、25.36%。

资料来源: wind

股东招股书显示，保利房地产员工价格居各价格首位，整体呈上升趋势。 保利房地产在经营风险中暗示:“利润率和经营业绩可能因人工或分包价格或其他运营价格的增长而受到严重不利影响。”

保利地产物业管理收入的9成依赖母公司

目前保利物业有3个业务酒吧，分别提供物业管理业务、非业主增值服务和社区增值服务，其中物业管理业务是该企业最重要的收入来源。 招股书显示，保利房地产2019年前4月物业管理业务收入占总收入的比重超过7成。

招商函显示，保利房地产单一最大客户为保利快速发展控股集团，企业为保利快速发展控股集团提供非业主增值服务和物业管理服务。 截至年、年、年底，来自单一最大客户的收入分别占总收入的21.9%、17.3%、16.0%。

保利房地产表示，企业管理的房地产主要由控股母公司保利迅速发展的控股集团开发，其他由其他房地产开发商开发，或从若干公共和其他房地产业主处获得。 、年和年末，保利快速发展控股集团开发的房地产占物业管理所得的98.7%、95.9%、88.6%。

保利物业( 600048.sh )在业绩报告中表示，未来保利物业的物业开发工作发展迅速，如果聘用其他物业服务公司管理新开发的物业，可能会影响企业物业管理面积的扩张和收入规模的提高。

保利房地产表示，将为包括保利快速发展控股集团在内的现有客户提供物业管理服务，同时企业计划积极开拓新项目新客户，扩大管理规模和市场份额。

招股书显示，截至年、年、年及2019年前4月，保利房地产外拓合同管理面积分别占当年管理面积的9.9%、19.7%、50.6%和51.5%，但在总收入中占1.3%、4.1%、11.4%、11.4%。