“光明地产净利下滑三成经营现金流降98% 资金缺口61亿元”

年，该企业的归母净利润分别大幅增长98.15%、92.55%。 截至2007年，光明地产实现营业总收入204.94亿元，同比减少-1.53%，归属于母公司股东的净利润14.18亿元，比去年同期减少27.17%。 年度，经营活动产生的现金流净额为-87.34亿元，比上年减少620.30%，创上市以来新低。

2019年一季度，该企业营业总收入比去年同期增长6.27%，但归属于母公司的股东净利润比去年同期减少28.26%。 扣除非经常损益后，归母净利润降幅扩大到29.22%。

商报记者观察到业绩增长率乏力，其债务也很高，资产负债率连续几年徘徊在80%左右。 的有息债务规模大幅上升，金额达到360.04亿元，比去年同期增长63.70%。

年末净负债率为194.77%，比年末上升61个百分点以上。 短期债务和货币资金缺口达到38亿3500万元。 截至2019年一季度末，光明地产短期债务小幅降至136.11亿元，但货币资金迅速降至74.48亿元，缺口达到61.63亿元。

光明房地产年大幅提高土地储备规模，增加房地产储备面积144.52万平方米，同比增长53.34%。 2019年，光明地产继续保持土地大量投入，通过多种途径在宁波、成都、常州等地扩大。 一季度新增土地储备面积65.33万平方米，比去年同期增长35.01%。

一位资深研究人员对长江商报记者表示，与光明地产扩张加快、销售不差有很大关系，资金方面的相对压力较小。 当然，公司也需要新的法规。 由于目前的市场会降温，如果没有足够的资金保障，就会形成资金压力，影响一些地区的项目开发。

第一季度净利润下跌了近三成

“年重组上市以来，晋披荆斩棘、砥砺前行，走出了激发上市国企青春活力的创新快速发展之路。 ”。 企业在财务报告中自我定义。

官网资料显示，光明地产是中国房地产开发公司百强，光明食品集团上市企业。 原上海海博股份有限公司于年7月与农工商房地产(集团)股份有限公司通过重大资产重组创立。

目前，光明地产开发足迹遍布江苏、浙江、山东、安徽、河南、湖北、湖南、广西、四川、云南、上海、重庆等10个省二市。

经过年和年的高速增长，光明地产年似乎要恢复原形了。

年，光明地产实现营业总收入204.94亿元，比上年减少-1.53%。 归属于母公司股东的净利润为14亿1800万元，比去年同期减少27.17%。 年，该企业的归母净利润分别大幅增长98.15%、92.55%。

光明地产年报显示，该企业营业价格同比下降14.92%，远高于其收入降幅，但销售费用、管理费用、财务费用有不同程度的增长。 更引人注目的是，资产减值损失年同比大幅增加89.90%，其中大部分为库存减值损失。

进入2019年，光明地产的业绩也没有什么好转。 今年一季度，该企业营业总收入比去年同期增长6.27%，但归属于母公司的股东净利润比去年同期减少28.26%。 扣除非经常损益后，归母净利润降幅扩大到29.22%。

另外，光明房地产加权平均净资产收益率从年的20.11%降至年的12.85%，2019年一季度为2.65%，比去年同期减少2.18个百分点。

因债务过高而持续持有土地

业绩增长下跌，负债累累的企业也是光明不动产面临的大山。 年报数据显示，光明房地产全年有息债务规模大幅上升，金额达到360.04亿元，比去年同期增长63.70%，其中短期贷款和长期贷款分别为131.18亿元和182.14亿元，分别比同期增长51.19%和108.41%。 资产负债率水平超过80%，为82.38%，比上年上升2.46个百分点。

年，该企业净负债率从61个百分点上升到194.77%，但短期债务和货币资金缺口达到38.35亿元。 截至2019年一季度末，光明地产短期债务小幅降至136.11亿元，但货币资金迅速降至74.48亿元，缺口达到61.63亿元。

新疆拓土下，资金也面临压力，特别是对公司运转至关重要的现金流净额大幅减少。

年，光明地产取得借款收到的现金达到274.82亿元，最终筹资活动产生的现金流量净额143.82亿元，同比增长1021.02%。 投资活动产生的净现金流为-28.79亿元，比上年减少1362.73%。 经营活动现金流量净额由转正转为负，金额为-87.34亿元，比上年减少620.30%，光明地产对此解释说，首要原因是土地价款支付、工程款支付和公司间往来增加等。 截至2019年一季度，经营活动产生的现金流净额为-56.45亿元，同比减少97.83%。

在负债高企中，光明地产将加速土地。

年报显示，光明地产年大幅提高土地储备规模，房地产储备面积增加144.52万平方米，同比增长53.34%，而其他应收账款也急剧增加，同比增长270.52%，这家企业“将增长更多的土地资源、开

对此，上海证券交易所要求光明地产在企业业绩承诺期间大量出售资产，证明年内频繁拿地的原因和想法。 光明地产解释说，企业出售资产是为了迅速收回资金，提高净利润，提高净资产收益率，进一步降低资产负债率。 并且，土地储备是房地产公司可持续快速发展的基础，通过战术诉求加大了土地储备的力度。 在上述新的房地产储备中，大部分与联合开发有关，权益占有率超过50%。

2019年，光明地产继续保持土地大量投入，一季度新增土地储备面积65.33万平方米，同比增长35.01%。 据不完全统计，4月以来，该企业通过增资入股、收购、申办等方式共获得7块地块，仅申办地金额就达到近30亿元。

上述研究人员向长江商报记者表示，光明地产这两年的表现是沉默后扩张，特别是从去年开始，其销售业绩较好的情况下，资金面发生了较大变化，此时拥有土地的积极性较强。

每年融资50亿的“补血”

在资金的压力下，光明地产频繁地通过融资补血资产。 长江商报记者整理发现，从年8月至今的一年间，光明地产通过融资和资产出售补血了近50亿美元的资金。

具体来说，年8月，光明地产审议通过《关于申请发行购房款资产支持证券( abs )的议案》，企业使用abs模式设立“上银光明地产购房款资产支持专项计划”，通过专项计划发行资产支持证券进行融资，发行10亿元以下的资产支持证券。

2019年1月，光明地产通过申请发行冷链仓储物流资产支持专项计划( cmbs )，开始设立6亿元以下资产支持专项计划的1月底，光明地产发行了2019年度第一期长期限制含权中期票据(永续债)，实际发行金额为 2月底，2019 年度二期中期票据发行，实际发行量8亿元3月光明地产分别召开董事会、监事会，称:“全资子公司农工商房地产(集团)有限企业转让全资子公司上海广林物业管理有限企业100%出资比例和相关交易。 3月13日，光明地产与上海梅林( 11.620， 1.06，10.04 % )正广和股份有限公司签订股权转让合同，交易金额为2.5亿元。

7月12日，光明地产发布公告称，企业2019年第一期融资券于7月9日至7月10日实施发行，发行规模10亿元，债券期限270天。 光明房地产集团股份有限公司计划于8月5日、2019年8月7日~8日发行2019年度第3期中期票据，此次发行采用发行金额动态调整机制，基础发行规模4亿元，发行上限金额8亿元，期限3+n年，利率暂时不详。

光明地产也在加速多样性的变革。 以房地产主业为基础，迅速发展保障房、城中村、农场、历史名镇、城市更新、租赁房、物流园区建设等多元业务。

从现实情况看，也取得了一些进展。 但是，多元化业务需要长时间的反复试验和探索，短期内不会给住宅企业带来实际的业绩贡献。 去年光明房地产收入204.94亿元，其中非房地产开发业务不到4.5%，沈宏泽口的“战术转型升级”还有待真正实现。