“下半年土地市场或降温 7月份土地溢价率年内首次回落”

土地温度下降明显。

进入8月，多家市场监管机构相继发布了前7月土地市场监管报告。 数据显示，土地成交面积、土地出让金、土地溢价率等多项重要指标开始下降。 其中，直观反映土地市场热度的溢价率，7月40日典型城市土地成交溢价率为19.9%，结束了连续6个月上升的趋势。

拆船者指出，土地市场将继续在结构上分化。 从总体上看，今年上半年一二线城市土地供应力度和成交规模均有不同程度的回升，三线城市土地供应和成交规模较去年缩小，房企融资来源逐渐收紧，土地市场成交溢价率下降，考虑到土地市场结构分化行情可能持续。

7月以上的数据下跌了

根据易居研究院近日发布的报告，今年1-7月，40个典型城市土地成交建筑面积30684.9万平方米，比去年同期增长0.2%。 土地出让金收入16034.0亿元，比上年增长18.7%。

但是，从7月份的单月来看，土地市场在供需两端疲软。

在供给方面，第二季度以后的供给持续下降趋势。 根据wind数据，7月100大中城市供应土地1060件，供应土地面积4327万平方米，环比减少21.63%，同比减少27.26%。

成交方面，根据易居研究院数据，从接受其监测的40个城市来看，土地市场成交量方面，7月40日典型城市土地成交建筑面积5273.4万平方米，环比增长2.0%，已连续5个月环比正增长。 40个典型城市土地出让金收入2774.1亿元，环比减少6.1%，同比增长20.0%，土地出让金收入增幅由正转为负。 另外，7月份单月地价下跌明显，土地市场降温。

值得注意的是，反映市场热度重要指标的溢价率出现降温现象。 7月，40个典型城市土地成交溢价率为19.9%，比6月下降1.7个百分点，结束了连续6个月上涨的趋势。

一点监测范围更广，包含越来越多的三四线城市的机构数据，在三四线城市土地市场集体疲软的背景下，土地市场以成交面积、土地出让金等多项数据，全线负增长。

根据creis中指数据，接受其监测的全国300个城市，7月份土地市场成交达到6709万平方米，环比减少23%，同比减少31%。 然后，土地出让金3760亿元，同比减少9%，环比减少25%。 溢价率下降13%，环比下降6%。

具体来说，根据creis中指数据，一线城市成交面积达到266万平方米，比上个月略有增加，但转让金为425亿元，超过4成，溢价率约为4%。 二线城市在成交方面环比量价下跌，成交3061万平方米，完成转让金2156亿元，昆明占近304亿元。 三线城市，供应量减少近一成，土地出让金总额1179亿元，同比下跌近三成。

从诉求角度看，易居房地产研究院研究员王若辰在7月31日的中央政治局会议上提出“不把房地产作为短期经济刺激手段”，再次确定了“不炒房”的指导方向，称经济下行时期房地产刺激的预期将被打破。 然后，央行将进一步处理房地产占用信贷资源、贷款、银行理财等资金违约进入房地产市场等问题。 最近，许多房企表示下半年将减少土地，预计下半年土地市场将降温。

从供给端看，华南某房企高层向21世纪经济新闻记者表示，上半年，由于楼市“小阳春”和整体资金相对宽松，在楼市热点二线城市，当地政府的推地热情较高，大多上市成交。 但在下半年，随着预期减弱，这些城市的供应地热情也将消失。 在已经有库存压力的三四线城市，由于现有政策将库存与供给地的节奏联系在一起，该带动地的节奏也有可能放缓，下半年土地市场的供给将出现窘迫。

城市、房企业的双重分化

无论从细分地区市场还是诉求地的房企融资情况等来看，土地市场都有可能进一步分化。

从城市来看，根据creis中指数据，2019年1-7月，全国土地成交额top10城市累计成交额为9229亿元，比去年同期增长14.8%。 其中，武汉、昆明、成都、郑州等中西部核心城市的土地市场都很火热。

据国盛证券统计，2019年上半年，一线城市心跳区划最多的城市是北京，二线城市心跳区划最多的城市是重庆、兰州和西安，三四线城市心跳区划最多的城市是驻马店、邢台和赣州。

据国盛证券介绍，从所有地级市和县级市的流动照片数据来看，三四线城市的平均流动照片数明显多于一二线城市。 上述房企人士告诉记者，随着营销市场的进一步分化，三四线城市的存量状况将进一步影响房企的投资信心，这种土地市场的分化或继续。

分公司表示，龙头房企“用地”特征不减，领域集中度明显。

top10公司1-7月用地总额为6605亿元，占top100公司的36.5%； top30公司1-7月持股总额11682亿元，占top100公司的64.5%，top10房企业持股总面积14924万平方米，占top100房企业持股面积的39.3%。

天风证券近日在报告中指出，随着土地市场降温，作为融资特征的房企韧性较强。 目前，由于资金方面、诸多政策界限收紧，预计销售端或压力较大，目前政策已经收紧，但总体好于去年下半年。 考虑到三季度高基数效应回落，保持整体增速或稳健性，龙头、二线房企业有望持续保持相对特征。

其中，2019年5月以来信托融资收紧，对房企持有地影响巨大。

恒大研究院近日发表报告称，由于信托融资业务标准相对宽松，在房企前沿融资中发挥重要意义。 上半年，流动性宽松，房企重叠，积极补充库存，具有前融特点的房地产信托供需两旺，规模迅速增长。 2019年一季度房地产信托成立总规模为2609.6亿元，房地产信托成立规模/房地产领域土地购置费达到37.6%，分别比去年同期增长42.9%。

报告指出，目前融资紧缩主要体现在规模限制和资质限制上，在规模管理的大背景下，任何房企融资都面临困难。 对金融机构来说，大房企业优于中小房企业，国企优于民企。 融资额度有限，监管严格，主体风险更低，项目规模更大，资产质量更优，合作金融机构越来越多的大企业受到资金青睐。