““花式”售楼推广里有多少“坑”？极大损害客户权益”

每平方米近10万元买的“上千万豪宅”，没有实际建成卧室和卫生间的所谓“豪宅”墙面被填埋……根据“新华视点”记者的调查，开发商以虚假推广、虚假承诺等花样欺骗买家，造成买家 最近，经常加大对开发商销售违规行为的调查力度。

忽悠:送面积、名校学位、豪宅……

记者调查发现，虽然各地都对房地产市场的各种销售混乱情况进行了严厉查处，但误导客户的现象依然发生，层出不穷。

虽然称为赠送面积，但实际上是违反“盗窃面积”的。 上海市普陀区“中骏天誉”多位业主发现，开发商在出售楼宇时将赠送面积作为卖点，但交付后，这些赠送面积被监管部门认定为违法建筑，不能办理产权证。

记者确认，业主吴先生提供的大楼书上标注“半赠送”“全赠送”。 据说“半赠送”将赠送现有房屋面积的一半，“全赠送”将赠送与现有房屋同等的面积。

业主蔡先生告诉记者，年房屋交付，同年6月，有关部门认定小区部分房屋“附有违法建筑”，在违章建设拆除前，不动产登记机关未办理相关不动产登记。 “买房的时候开发商买的是赠送面积，没想到被骗了！ ’蔡先生说。

——个人承诺配套“名校学位”，不能成为普通学校。 重庆市民林在渝北区的大楼买了新房，销售员说业主的孩子可以上巴蜀小学和重庆八中两所名校。 为了让业主放心，开发商将双名校的学位指标写入购买合同。 但是，一年后，开发商广告上的“名校”字样被悄然拆除，约定的“双名校”变成了另外两所普通的中小学。 林先生说，当初买房子是冲着名牌校区来的，一套房子比周边贵20、30万美元，“现在竹篮打水空”。

——虽然号称“豪宅”，但房子的质量可以和“豆渣”媲美。 位于上海市虹口区的“瑞虹新城悦庭”是被称为“国际级大型计划”的“艺术豪宅”，销售单价达到每平方米10余万元。 但是，13楼的业主在交货后发现主卧没有隔音，打破墙面后看到没有记入墙壁。 开发商瑞安房地产认为“工程环节不完善，存在质量问题”，正在与业主讨论赔偿方案。

销售人员“千钧一发”，口头承诺、广告推广难以实现

记者调查显示，目前开发商失职及营销失误给业主带来困扰，主要依赖双方协商处理。 许多突然的买家陷入维权困境。

记者在《中骏天誉》一点家中看到，有些厨房由阳台改造而成，有些户型甚至主卧、二卧、卫生间都是违法建筑。 很多业主告诉记者，办理产权证需要改造，但很难改造。 业主蔡先生说，开发商“违规”现在要求业主“背锅”。

记者整理发现，购房者维权的难点有以下几个:第一，销售方口头承诺，交货后开发商不认帐，促销册上有标识，但合同上没有明确记载。 合同中有明确记载，但开发者不执行。

北京市东元律师事务所律师李松认为，楼宇销售人员在楼宇销售过程中，经常口头夸大附近建设小学、商业合作等承诺，但购买合同中并未记载这样的承诺。 “根据司法解释，推广单张、海报与购买合同具有同样的法律效力。 但是，在实际的执行过程中与预想的相差甚远。 ”。

一位开发商告诉记者，许多大楼开发商雇佣了第三方销售团队进行代理销售。 “销售团队‘一发不可收拾地换个地方’，一旦达成指定的房源销售比例，就会撤退。 职业顾问做出的口头承诺是后续开发人员当然不会认识到的。 ”

北京市京师律师事务所张新年律师表示，对比推广函或合同中条款未能实现的问题，购房者有三条维权途径:一是与开发商或销售部门进行信息表达、协商处理。 二是向相关行政部门和消协进行投诉、申请操作三是按照购房合同或者其他合同中的争议处理条款申请仲裁或者提起诉讼。 但是，在实际操作过程中，维权的时间和经济价格都很高。

加大对违规销售行为的处罚力度

业内人士认为，制约开发商夸大推广、任性违约的最有效手段是加大监管力度，增加违约价格。

我知道记者最近加强了对开发商销售过程中违规行为的调查力度。 银川市政府近日就43家涉嫌虚假推广的开发商进行了集中协商，要求立即进行自我检查整改。 涉房企业违规文案主要有:售楼部沙盘与样板间展示、销售人员介绍、彩页推广、微信公众账号推广、围栏等文案与实际不符。 擅自推进政府未规划的项目，夸大房地产企业的品牌，以学区室为推进环境等。

银川市市场监管局相关人士表示，对拒绝整改的公司将严惩顶级人士，向社会公示处罚结果，实施全社会联合惩戒。

与开发商“偷工减料”现象相比，出台了许多细则加以限制。 南京出台规定确定的，建设工程设计方案图纸应当按照相关建筑设计规范标注各类建筑功能，不得出现“入户花园、空中花园、活动平台、设备平台”等标识。

目前，成都市住建局对虚假推广的开发商和中介机构给予抵扣信用分，暂时关闭网上合同权限，纳入领域黑名单，暂停办理居住系统相关业务等处罚。

智库研究负责人认为，各地政府比开发商更要采取各种失信行为，失信开发商及其相关人员在招标投标、行政审批、领域和市场准入、资质认定、融资信用、个人费用等多方面进行惩戒，起到了遏制和警示“失信黑名单”的作用，一朝，