“今年上半年多城写字楼空置率攀升 供应量过剩成主因”

最近，许多机构发布了上半年的写字楼市场报告，随着各城市供应量的快速增长，写字楼空的安装率有所提高。

如上半年，北京市甲级办公楼空的安装率为11.5%，达到8年来的最高值。 上海高质量写字楼市场空的安装率同比上升到18%，创近10年来最高纪录。 深圳甲级办公楼的整体空安装率也上升到了23.3%。

《每日经济信息》记者了解到，近年来，各地方政府加快产业升级，商服用地在土地出让中始终占较高比重，这也是主要城市办公楼供应量迅速增长的首要原因。

该咨询研究院总监张宏伟对记者表示，在核心城市中，商务市场总量过剩，这不是一天两天形成的，同时也很正常。 目前，国内城市还处于持续开发过程中，相关商务建设在城市化进程未完成的情况下，供应量将持续增加。

多城办公楼空安装率高的企业

今年上半年，许多热点城市的办公楼率创下近年来新高。

高力国际数据显示，受整体诉求下降和市场大量新增供给加剧市场竞争的影响，北京办公楼整体空安装率半年环比上涨0.9个百分点至11.5%，为8年来最高值。

2019年下半年，北京将有7个新项目共入住约61万平方米的办公楼，其中近75%的项目位于cbd及周边地区和丽泽金融商务区。 高力国际预计，面对下半年的供应高峰，北京甲级写字楼市场整体空的安装率仍将比2019年上半年上升3.6个百分点，达到15.1%。

根据世界魏理仕cbre最新公布的数据，今年上半年，上海高质量写字楼市场空的安装率比去年同期上升到18%，创近10年来最高。

高力国际数据显示，上半年深圳甲级写字楼空安装率达到23%，截至今年6月底，深圳全市甲级写字楼存量达到553万平方米，环比分别上涨8.3%和19.3%。

然而，一二线城市的新开工和土地供应数据也表明，办公楼的长期供应呈减少趋势。

中指控股数据显示，今年1~5月，15座点城市办公楼新开工面积1210.80万平方米，比去年同期减少16.57%。 其中，一线城市办公楼新开工面积同比减少12.26%。 二线城市新开工面积同比减少18.63%。 在土地供应方面，今年1~6月15日点城市商业用地成交规划建筑面积超过2000万平方米，比去年同期减少28.09%。

该策咨问研究院总监张宏伟表示:“在核心城市，商业市场总量过剩，不是一天两天形成的，同时也很正常。 目前国内城市仍处于持续开发的过程中，相关商务建设在城市化进程未完成的情况下，供应量将持续增加。 一线城市有完全消化这些供应的能力，二线城市消化能力减弱，可能会产生办公楼的空配置问题。 ”。

下半年，多城办公楼空的安装率依然不容乐观。

5月23日，中国社会科学院城市快速发展与环境研究所和社会科学文献出版社发布的《房地产蓝皮书:中国房地产快速发展报告( 2019 )》(以下简称《蓝皮书》)显示，2019年，全国17个城市的办公楼新增供应突破1000万平方米，比去年同期增长60%。 其中上海的新供给将继续超过百万平方米，京津和成渝的新供给将大幅上升，广州市场也将出现前三年持续供给不足的局面。

值得注意的是，经济增长放缓导致办公楼诉求下降，加上持续丰富的供应。 《蓝皮书》预测，到2019年底，17个城市的平均空安置率将突破20%，其中15个城市空安置率将比去年同期上升。 武汉、长沙、青岛将迎来历史空置放率高峰。

世界魏理市中国区研究部主管谢晨对《每日经济信息》记者分析称，近几年来，各大城市特别是一点中西部二线城市短期集中了大量新供给，写字楼市整体空的安装率有所上升。 目前，全国办公楼平均空的安装率为20%左右。 一点中西部城市，个别华北城市空安置率在30%以上，一线城市空安置率相对健康。

办公楼的房租稳定地微涨

虽然每个城市都致力于构建不同的产业集聚区，强调各自的城市定位和产业导向，但在写字楼市场上各地的主导领域不同。

据第一太平戴维斯统计，被列为国家中心城市的北京、天津、上海、重庆、广州、武汉、郑州等甲级写字楼市场前三大诉求领域仍集中在金融、房地产、tmt领域。

虽然国内许多城市的写字楼市场面临着供应过剩的问题，但市场表现仍然令人满意。 中指控股《2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告》显示，2019年第二季度，全国主要城市主要商圈写字楼租金整体稳定微涨，平均租金为5.0元/平方米。 天，环比上升0.01%。

从城市层面来看，一线城市41.7%的商圈办公楼租金比上个月上涨，下跌58.3%。 二线城市中，75%商圈办公楼租金环比上涨，22.7%环比下跌。

其中，一线城市写字楼市场诉求减少，租金减少。 一些点二线城市由于人才落户政策和产业优惠政策，城市吸引力大幅提高，写字楼市场发展尤为迅速。

中信证券在2019年初的报告中表示，一些城市甲级写字楼市场的调整，核心原因可能是供给，而不是诉求。

该报告显示，上海短期供应冲击大，深圳长时间供应压力大，北京和广州市场较为健康。 从年到年，京沪深甲级写字楼市场明显开放，3年新增供应规模相当于~年的2.4倍。 预计~年，京沪深甲级写字楼市场供应依然十分可观。

但是，世邦魏理市华东区投资和资本市场主管何树奇表示，“上海甲级写字楼的收益率再次出现反弹。 从价格的角度来说，我认为上海写字楼市场已经进入了周期性的投资窗口。 ”。

北京写字楼市场的未来仍将受到压力。 根据世界魏理市日前公布的报告，2019年第二季度，北京写字楼市场暂时没有新的供应，空的安装率比上个月上升8.4%，平均租金价格比上个月上升0.5%。 但是，未来6个月将有77万平方米以上的新供给入市，空的安装率将进一步上升，租金也将受到压力而下降。

在领域分布方面，金融领域仍然是各热点城市办公楼的诉求。 根据主要城市甲级写字楼市场金融租户的占有率数据，上海和深圳同样为38%、北京37%、重庆35%、广州24%。

在租金方面，世邦魏理市今年上半年追踪的17个市场中，12个市场的办公楼租金有所下降。 然后，业主增加免租赁等激励措施，吸引高质量的租户。 租户动能减少导致上半年办公楼净吸收量同比下降50%左右。

世魏理市预测，在市场开放和财政政策的支持下，2019年下半年的办公室诉求将得到改善。

中原地产首席分解师张大伟表示:“目前办公室市场基本平稳，p2p这些公司目前大量倒闭，确实出现了一点点空的布局，但根据市场规律，空的布局很多，租金下降，公司 二三线城市供需不平衡的主要原因是商业地产价格高，但租金上涨不一定是好事件。 当然，租金上涨表明公司诉求旺盛。 但是供应量增多，降低租金对实体商贸公司反而是好事。 ”。