“百强房企新增货值破4.5万亿元 10家房企买地花近7200亿”

房子建成商品后年销售额达到15万亿元，30多年来，几乎没有领域能像房地产那样迅速发展成这样巨大的体量。 今年上半年，房地产增量市场销售额达到7万元，百强房企市场份额越来越高。

如万科董事会主席郁亮所示，领域集中度上升，头部公司之间的竞争加剧。 今天，中国50家开发商获得了2/3的市场份额，如何在市场上取得卓越，考验着所有方面的能力。

不得不说其中最重要的能力之一就是拥有土地。 据克瑞地产研究统计，今年上半年，销售百强房企新商品总额超过4.5万亿元，比5月底上涨近1万亿元，其中14家房企新商品价值突破千亿元。

10强房企业拥有土地的商品价值近1万亿元

强者恒强逻辑还在上演。 上半年，销售top10房企新货值均超过千亿元，其中碧桂园、绿地和万科排名前三，新货值已突破2000亿元，遥遥领先于其他房企。

从销售集中度和新商品值集中度来看，资源高度集中在龙头房企。 销售额top10和新商品值top10的房企重复数达到9家，规模房企仍占绝对特征。 只有中海新商品排在第12位，从前10名下滑。 与此相应，世茂销售额排名第11位，但新商品值排名第6位。

《证券日报》记者根据克而瑞监测数据统计，10强房企业上半年持有地商品值近1万元，占百强房企业总持有地商品值的22%。 值得一提的是，10家房企新增土地价值共计达到7185亿元，这意味着这10家房企上半年共消费了7185亿元(全口径非权益)。

克瑞分解师认为，销售百强房企业整体持股比例为0.38，上半年整体持股比例基本稳定在0.38-0.4之间，百强房企业持股比例保持较为谨慎的态度。 相对于年同期各梯队的本地销售比，都有不同程度的下跌。 其中，第二梯队和后50强房企业的土地销售比大于平均值水平，规模扩张诉求比较明显，尤其以金地、中梁、新希望、电建房地产等为代表。

该分析师进一步表示，结合土地储备去化周期，禹洲、中骏等新商品价格相对靠前的公司，在保证去化的基础上，规模不会再次出现阶段性问题。 当然，部分规模的房企如保利等上半年持有地相对较低，新商品值不高。 有充足的土地储备作为支撑，这些房企可以通过控制投资节奏进行战术和结构上的调整。

土地储备相对薄弱，相对较快的房企收纳储存更为积极。 例如弘阳、大华、新希望等年土地储备去化周期不足2.5年，但上半年土地销售比高于区域平均水平，其中弘阳、新希望土地销售比均超过1。

二线城市成取地主战场

由于百强房企业新增土地储备水平选择，调结构继续深化。

上半年，房企在三、四线城市和二线城市新增土地储备建筑面积占有率，这与去年三、四线占有率高形成了强烈应对。 与去年全年相比，2019年上半年，三、四线城市新增土地储备建筑面积比例下降近8个百分点。

因此，上半年二线城市土地储备建筑面积所占比例已经接近50%，房企回归二线城市的战术意图凸显，其实年初大量上市房企在2019年的表现主要看回到一、二线城市。 值得一提的是，从上半年50个城市的销售地情况来看，杭州以1400多亿元位居榜首，远远高于北京的销售地收入。 另外，天津、武汉等城市也排在前列。

克瑞表示，相比之下，武汉、重庆和天津深受百强房企业欢迎，百强纳地包括收购土地，但不影响整体趋势。

“在土地投资曲线变化的背后，出售偿还和融资的到达额是无形之手。 ”。 易居研究院智库中心研究负责人对《证券日报》记者表示，从拿地节奏来看，今年前两个月，房企拿地相对不积极，一方面是销售淡季返利不高。 另一方面，融资渠道尚未放松，公司储备的“粮食”不足以支撑大量土地投资。 进入3月后，融资渠道相对放松，房企持有地积极性很快提高，纷纷补仓，二季度后期回归理性。

关于下半年的走势，上述克而瑞分解师认为，在三四线市场衰退势头不减的大前提下，下半年仍是公司回归二线城市的窗口期。 但是，在加强资金监管，满足补仓诉求的情况下，预计下半年的土地流转节奏将晚于上半年高峰期。

另外，考虑到资金价格、土地价格等，公司盲目追究土地是不可取的。 这几年，“地王”开盘并不理想，在保证利润空之间积极储蓄是房企稳步发展的前提。