“今年上半年房企境外发债2645亿同比增127% 融资渠道紧缩”

房地产信托收紧后，房企发债也戴着“紧缚”。

日前，银保监会对比部分房地产信托业务增长过快、增长过大的信托企业，展开了合同警示。 仅仅一周后，发改委网站于7月12日发布了发改委关于房地产公司债务申请备案登记要求的通知。 房地产公司发行债务只能用于置换未来一年内到期的中长时间的海外债务。

据wind统计，2019年以来，房企国内外合计债务规模达到6047亿元，其中境外债务达到2645.08亿元，上半年净增加值375亿美元，比去年同期增长127%。

在政策紧缩、国内融资紧张的情况下，房企海外融资计划已是井喷，美元债务在海外债务中所占比重较大。 据长江商报记者粗略统计，截至7月14日，全国共有20多家房企，公布了近200亿美元的债务计划。

银监会主席郭树清最近表示，必须正视地方房地产金融化的问题。 近年来，我国一点城市住户部门杠杆率迅速上升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是全社会新增储蓄资源的一半左右投向房地产行业，一点房地产公司融资过度挤压信贷资源，进一步降低资金吸纳效率，加剧房地产投资投机行为。

中原地产研究中心拆迁师向长江商报记者表示，过去几个月的密集融资，缓解了房企资金链的压力，明显加速了公司的持有地。 由此引发的地价上涨、房价上涨的影响再次显现，融资监管紧缩趋势明显。 目前整体房地产政策调控方向仍以“稳定”为主，不会使市场过度升温。

20家房企公布了200亿美元的债务计划

据不完全统计，6月以来，绿地、佳兆业、中南建设、雅居乐、新湖中宝、融信中国等地宣布发行美元债券。

中南建设6月11日海外债务为3.5亿美元，利率为10.875%； 华南城6月12日海外优先票据0.6亿美元，利率11.875%； 新湖中宝6月12日海外债券1.1亿美元，利率11%； 6月25日，佳兆业宣布，企业将发行2022年到期的2亿美元11.25%的优先股，与2022年到期的3.5亿美元11.25%的优先股合并形成单一系列。 发行追加的2023年到期的3亿美元11.5%优先票据。

华泰证券数据显示，年房企业海外债务发行规模为2898亿元，比去年同期大幅增长396%。 年发型规模进一步增长。 2019年1-4月海外债务发行规模为2254亿元，比去年同期增长41%，仅4个月前的债务发行量就达到了全年的68%。 但5月，房地产领域海外债务发行规模为80亿元，环比减少89%，比去年同期减少62%，6月份发行规模回升至225亿元。

从40家典型的上市住房企业来看，6月份的海外债务大幅增加。 该政策研究院数据显示，6月外汇融资总额达到224.62亿元人民币，上月环比上涨588%。

海外债务中，美元债务所占比例很大。 该政策研究院数据显示，6月，40家典型上市住房企业共发生9笔境外企业债务，其中8笔为美元优先股或债券。 据长江商报记者粗略统计，截至7月14日，全国共有20多家房企，公布了近200亿美元的债务计划。

从海外债务发行利率来看，往年的利率为6%至7%，今年提高了很多。 据一家研究机构统计，1-5月，房企融资中国外债的比例达到23.1%，票面年利率平均为8.91%。

例如，弘阳地产自去年年底以来的大半年中多次发行美元票据。 具体来说，去年11月和12月相继发行了票面价值13.5%共计3.8亿美元的优先票据。

根据2019年2月发布的公告，预计2021年到期，3月4日将发行金额为3亿美元的11.5%优先票据，弘阳地产发行2021年到期的3亿美元优先票据，年利率为11.5%； 4月9日公告称，计划2022年发行到期金额3亿美元、年利率9.95%的优先票据。 6月26日，企业及附属企业担保人宣布，拟于2022年到期，发行金额为2.5亿美元的优先票据，票面利率为10.5%。

值得注意的是，这是近半年弘阳地产第四次发行美元票据，总额达到12.3亿美元，票面利率高位，在9.95%-11.5%之间融资价格进一步上涨。 财报显示，从年开始，该企业实际融资价格为4.99亿元，同比增长12.8%。 业内人士预计2019年融资价格将进一步上涨。 、

中原地产研究中心的拆除显示，过去几个月密集融资，缓解了房企资金链的压力，公司持股地也明显加快。 由此引发的地价上涨、房价上涨的影响再次显现，融资监管紧缩趋势明显。 目前整体房地产政策调控方向仍以“稳定”为主，不会使市场过度升温。

房地产融资渠道紧张

除海外债务外，房企国内债务规模同样很高的企业。 据wind统计，2019年以来，房企国内计划债务数量达到359只，计划发行规模达3401.92亿元，其中发行量已超过全年，发行规模也接近全年。

目前，2019年以来，在房企债务加速的背后，债务到期压力的影响最为重要。 统计数据显示，根据申银万国领域分类，截至4月10日，公布年报业绩的63家上市住房企业负债共计超过3万亿元，比去年同期增长34%。 其中18家公司的资产负债率为80%以上的红线，超过29%。

平安证券数据显示，2019年下半年房企内发行债券到期2879亿元，内房股公司海外发行债务到期602亿元，房地产信托到期3362亿元，共计6843亿元。 由于预计只有a股上市的房企在2019年第一季度末拿到现金后将达到1.19万亿元，因此整体兑付风险有限。

相关数据披露显示，龙头房企负债规模已接近万亿元，部分中小房企杠杆率也令人震惊。 分析师认为，部分中小房企为了扩大规模，每年将攫取大量高价土地，发行大量企业债务，部分企业债务今年进入还款期，因高价受限价政策限制，难以入市，资金价格持续上涨，负债率持续上升。

平安证券分析师也认为，如果下半年销售出现意外下跌，不排除个别中小房企面临偿债风险。 事实上，在海外债务价格更高、美元整体上涨的背景下，房企对下半年的国内融资目的地依然很谨慎。