“上半年楼市“前高后低”分化加剧 下半年将以“稳”为主”

今年上半年，中央重申“住房不炒”的政策主基调，落实因城措施、城市主体责任长效机制。 地方“因城措施”有收入，市场成交“前高后低”，各线城市分化加剧。 拆船者表示，下半年政策依然稳定，但房地产市场面临进一步规模调整，必须警惕部分三四线出现新库存风险。

各地多次出现“住房不炒”政策的基调

2019年上半年，与房地产领域相比，从中央到地方、从诉求管理到供给管理，呈现出高度的政策合作，中央一级多次强调“不炒房”，各地政府根据形势变化及时跟进政策，采取城市政策确保市场平稳运行。

“上半年房地产领域整体的政策基调是多次‘住宅不炒’，控制力不减。 ”。 中国指数研究院有关人士分析认为，今年4月的中央政治局会议上，再次强调“炒房”对市场情绪、后续政策的跟进起到了重要的诱发作用。

随后，多个监管部门合作关注市场风险。 建部适时预警、央行货币关口监管、银保监会资金通道监管，共同构建了房地产市场风险防范机制。

值得一提的是，上半年建设部连续第二次发出警告。 4月，住建部确定将房地产长效机制评估目标落实到年度、季度、月度，并对一季度房价、地价波动幅度较大的城市发出警告。 5月，住建部还对近3个月新商品住宅、二手房价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市发出警告。

“住建部连续两次发出警告，足以证明决策层调控房地产的决心已经决定，房价还不能触及红线。 ”。 克和瑞地产研究中心的拆除者指出。 另一方面，在住房建设部发布指名的房价预警后，苏州许多部委紧急召开座谈会，确定2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内，并不排除进一步代码控制的可能性。

在业界，地方政府紧缩政策的数量表现出“前低后高”、“前稳定后严”，被控制为随着市场的变化尽快进行调整。 政策紧缩程度自4月以来明显加强，特别是近期市场热度较高的西安、苏州，分别升级了限购、限售政策。 而且，全国部分城市利率上浮水平停止回升，合肥、苏州、东莞等地将立即收紧土摄政策。 这些充分体现了紧紧盯着市场变化及时收紧的优势。

记者了解到，今年上半年，房地产信贷政策相对宽松，房贷利率连续6个月阶段性下降。 360数据显示，截至2019年5月，房贷首次平均利率降至5.42%，比上一期高点减少0.29个百分点。 两套住房贷款的平均利率降至5.74%，比上一期高点减少0.33个百分点。

市场“前高后低”分化加剧

最近，根据易居房地产研究院公布的数据，2019年6月，被监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积比上个月增长8%，比去年同期增长3%。 结合近6月的移动平均数据，2019年上半年，40个典型城市新建商品住宅成交面积比去年下半年减少10.3%，比去年上半年减少0.3%。

要点城市商品住宅成交规模稳定，新房价格稳定，但各线城市市场分化更为明显。 易居研究院研究员沈昕分解分析称，这是一线城市和部分热点二线城市今年3、4月出现“小阳春”行情，大部分三四线城市持续减弱。

“在‘住宅不炒’的大背景下，下半年成交不大可能大幅回升。 ”。 沈昕分解预计，2019年下半年40个城市的成交将继续下跌。 从城市来看，一线城市连续两年成交量低迷，企业已经稳定反弹。 东部和中部二线城市此后有可能继续降温，其他地区二线城市和三四线城市的成交量面临较大的下跌风险。

不仅是新房市场，最近贝壳研究院发布的《2019中国房地产半年报》显示，上半年全国点位城市房地产市场走出低迷，但全球变暖不稳定，整体市场呈现出“前高后低、分化加剧”的优势。

“上半年后期成交量有所下跌，但新客户和磁带量并未同期减少。 ”。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为:“但是，积分城市的改善型诉求是，住房识别贷款难以释放，市场上缺乏大幅的向上动能。”

今年上半年，部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等苗头。 贝壳研究院数据显示，北京、上海、深圳、西安、杭州等城市二手房市场大幅调整后，指控开始释放。 “上半年，要点城市二手房市场由于部分地区一季度放松行政管制、房贷利率下调、市场预期改善等因素的影响，从底部开始回暖。 ”。 据许乐拆解分析，这一变暖导致一季度二手房市场底部朝上，新房市回暖，土地市场低迷。 但是，二季度在政策收紧、预期转折的背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现出明显的“前高后低”特征。

一些城市隐藏着“新库存”风险

业内人士认为，下半年房地产市场仍将“稳定”作为第一要务，保持政策连续性和稳定性，防止房地产市场大跌，进而稳定地价，落实预期的长期调控目标。 在具体落实层面上，中央要求越来越多的政策自主权赋予地方政府，夯实城市政府的主体责任，确保房地产市场顺利健康快速发展。 基于此，热点城市监管政策仍需落实到位，不排除代码监管的可能性。 许多三四线城市的房地产市场仍有很大的下行压力，调控政策微调有望放松。 随着楼市成交明显放缓，厦门、烟台等二三线城市库存风险浮现，下半年压力城市有望逐步放开调控，“四限”政策均有可能放松。

易居研究院统计的上半年50个城市商品房供需比和土地存量去化周期表明，目前二线城市土地存量去化周期仍呈长期上升趋势，同时超过三四线城市水平。 一季度以来，房企在二线城市土地面积迅速增长，但随着“小阳春”热度的下降，热点城市房地产市场将从下半年开始降温。

对此，易居研究院研究员王若辰预测，未来一年半，即使50个城市的商品房成交量增加、减少或维持，商品房供求比仍将在大致高于1的区间持续震荡。 “也就是说，未来一年半，商品房供应量将大于诉求量，房企建议未来妥善管理土地量。 ”。

拆房者表示，下半年房地产信贷政策将适度收紧，房企融资明显收紧，特别是哪些激进土地的房企将成为要点监管对象。 但是，在资金利率比较便宜的大环境下，下半年商业银行仍有望增持居民住房贷款业务，住房贷款利率有望延续前期的下行趋势，但在进一步下降空之间相对有限。

2019年上半年我国经济、货币政策、楼市调整基调等影响房地产市场走向的诸多因素整体快速发展的方向符合去年年底的预期。 中指院方面预测，2019年全年全国房地产市场将呈现“市场规模高位下跌、价格稳定头疼、投资、新建中低速增长”的优势。 目前，全国商品房销售规模平稳下降，但投资、新开工增长率仍很突出，预计下半年市场规模调整将进一步深化，投资、新开工增长率将继续下降空。