“SOHO中国出售8项目回笼资金350亿元 潘石屹转型无力净利六年缩水80%”

7年过去了，表明“不出售资产”“开发无土地”的潘石屹回到本职工作，一边“出售资产”，一边宣布开发新拥有土地的房地产。

6月28日，soho中国( 00410.hk )召开房地产销售介绍会，宣布soho中国今年计划持有部分房地产进行销售，涉及上海、北京共13个项目，资产总价值约78亿元。

据长江商报记者粗略统计，soho中国-年均有不同程度的销售动作，累计达8个项目，销售或销售的房地产相关资金超过350亿元。

事实上，soho中国从年开始提出从“销售”转为“自营”房地产，其主要收入来源也从售楼转为出租，逐渐剥离房地产业务，收入逐年下降。

据长江商报记者整理，soho中国近十年来收入下降近5倍，2009年为75.29亿元，年为17.21亿元。 值得注意的是，下一步soho中国打算集中在一线城市最繁华的地区拿地，部分资金还将用于还债。 之所以重新开发眼球，可能是因为没能期待soho 3q的迅速发展。

数据显示，年，soho中国租金收入达到4.24亿元的一年，这一数值为17.35亿元。 虽然租金收入大幅增加，但随着企业开发战术的收缩，企业整体销售额和净利润下降。 年间，soho中国实现销售额约17.21亿元，净利润约19.25亿元。 与这个高峰期全年184.23亿元营业收入、全年105.85亿元净利润相比，营业收入减少90%以上，净利润规模减少80%。

“转型后也必须关注资金方面的压力。 因为实际上变革本身也常常带来资金流的变化。 如果不销售项目，资金压力很大。 对微薄的房地产来说，出售后收回资金，本身也是一种很好的经营模式。 ”。 财经评论家向长江商报记者表示，收益净利润指标缩小，运营周期长，潜在价格高，这带来了诸多压力，证明公司有必要反思经营战略。

5年销售8个项目超过350亿

近日，soho中国宣布将在北京举办房地产销售介绍会，分期出售部分自持房产，金额约达78亿元。 前五个项目分别是北京望京soho、银河soho、建外soho、上海soho东海广场、soho中山广场，共9个单独覆盖的房源，面积约2万平方米，总价约16亿美元。

“我们这次出售的房源一部分留着舍不得自己出售的房子，另一部分是顾客经营不善退货的房子。 ”。 潘石屹在发布会上说。

据长江商报记者粗略统计，自soho中国转型自持以来，潘石屹-年均有不同程度的销售动作，累计达8个项目，销售或销售的房地产相关资金超过350亿元。

具体来说，年，企业以52.3亿元的价格出售了上海soho海伦广场和静安广场，以30.5亿元的价格出售了凌空soho的一半项目。 年9月，外滩地王股权转让给复星，对价84.93亿元。 年7月，企业将soho世纪广场出售给国华人寿，对价32.97亿元，即年6月，企业以35.73亿元出售虹口soho，凌空soho以50.08亿元出售。

值得注意的是，在年3月召开的年度业绩发布会上，潘石屹确定未来不再出售资产，预计到2019年6月，企业将再次出售13件房地产资产，总价值将达到78亿元。

不动产收益的转换大幅减少

soho中国成立于1995年，企业迅速发展为北京、上海最大的办公楼开发商之一，开发总面积超过500万平方米。 2007年，soho中国在香港证券交易所注册，企业实现收入70.44亿元，超过目前领先的房企，年，企业实现收入153.05亿元，5年内提出超过万科的宏伟蓝图，成为当时国内最受瞩目的房企。

风向正足的情况下，选择转型，年，潘石屹宣布soho中国从“销售”向“自持”房地产转型，将战术要点放在租赁业务上，直到现在。 共享办公业务soho 3q推广到北京、上海以外的其他城市和第三方房地产，目前在中国7个城市有31个中心，共计超过30，000个工作站。

其主要收入来源也从销售楼变成了出租。 从年到年，企业租金收入分别为4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元、17.35亿元，期间租金对企业总收入的贡献从7%增加到100%。 年报显示，企业在北京、上海各4个项目，除外滩soho出租率为87%外，其他房地产出租率均在95%以上。

年报显示，截至年底，soho中国投资房地产平均租金率达到96%。 其中，前门大街项目出租率连续两年达到100%，望京soho贡献最多的租金收入，达到3.86亿元。

但是转型7年，soho中国逐渐“落后”，营收和利润都“缩水”，从高峰期的180亿元降至现在不足20亿元，净利润也从100亿元降至不足20亿元。

上半年不尽如人意，资本市场纷纷出现“看空”的反应。 摩根士丹利进一步报告称，soho中国中期核心利益的表现不如预期。 第一，上半年毛利率为76%，低于预期的79%，因此将其评级从原来的“中性”直接降至“出售”。

在此期间，企业多次抛售资产以收回资金，未能挽救业绩衰退。

试图回归土地事业

与以往不同，潘石屹此次出售资产，或有“寻求新的收益增长点”的想法。 关于今年约78亿的自营房地产项目售后资金用途，潘石屹表示:“下一步soho中国打算集中在一线城市最繁华的地区拿地，部分资金用于还款。”

根据财务报告，截至去年12月底，soho中国银行借款共计176.94亿元，企业债券30.00亿元，资产负债率为29.52%。 由于上述企业债券于今年1月到期，soho中国目前的资产负债率应该远远低于29%。 年末，企业现金及现金等价物55.66亿元，短期贷款9.64亿元。

领域上，soho中国的负债率水平在高杠杆房地产领域一无所有，企业不存在房地产开发商普遍存在的债务压力。 但是，对于已经不是房地产公司的soho中国来说，这并不是个小数字。 而且房地产量太大，近年来写字楼租金收益率不高，甲级写字楼市场很冷。

“房地产收益率为3%，这在市场上表现很好。 但是银行贷款的利息是4分，租金收益率赶不上银行贷款的利息。 另外，soho中国现在资产太单一了，主要是办公产品。 销售后，我们最好把其他东西存起来。 ”。 潘石屹想。

于是，表明“不出售资产”“开发无土地”的潘石屹回到了房地产的老本行。 下一步soho中国将集中在一线城市最繁华地区的土地上。

“再持有地也对开放型房地产很明朗，但单纯持有证明压力很大，通过开发和销售的模式回收资金，有助于改善这类公司的经营状况。 如果在好的地区拿地开发，最近的资金面也不错，有拿地的能力，也表明了公司对业务操作有所调整。 后续工程的销售模式中不排除前瞻性的东西，经由用地推进开发”。 严跃进认为，soho中国未来快速发展的机会还很多，特别是在并购、物业管理等方面有很多特点。 单纯进入房地产业务开发，必须关注营销资源不充足等风险和压力。