“上半年楼市调控超300次 未来是否放松？报告这么说”

今年上半年，全国公布的房地产调控政策超过300次。 下半年的房地产调控会怎么样？ 将来为了进一步刺激经济复苏，放松房地产调控？ 7月9日，中国人民大学中国宏观经济论坛发布的专题报告显示，随着疫情基本得到控制，各行业全面恢复生产，房地产市场迅速回升，超分化格局进一步加强。 在超分化的市场结构下，结构风险更加凸显，对控制定力和精度的要求进一步提高。 未来，我国房地产市场领域将长期呈现“市场超分化与政策稳健调控”并存的特点。

市场复苏势头良好

中国人民大学国家快速发展与战术研究院高级研究员、中国宏观经济论坛( cmf )主要成员、住建部政策研究中心主任秦虹元论坛发布了cmf中国宏观经济主题报告。 秦虹指出，中国房地产市场在疫情过后迅速回升，相关指标表现也较好。

新建成交规模累计与去年同期相比跌幅继续收窄，价格稳定上涨。 从成交量来看，1-4月，全国房地产销售面积为负19%，销售额为负13%，但销售面积降幅比1-3月收窄7个百分点，城市商品住宅成交规模比上个月持续正增长，部分城市5月成交规模同比有所增长 价格方面，中指研究院百城价格指数显示，5月份百城新建住宅价格环比上涨 0.31%，1-5月累计上涨0.74%，涨幅比去年同期收窄0.34个百分点，累计涨幅仍为5年同期最低，价格稳定。

土地量缩小，升温持续。 1~5月，全国300个城市住宅用地供需规模比去年同期下降。 其中，一线城市住宅用地供需明显增加，二线和三四线城市成交规模均有所下降。 土地热明显上升，楼面价、溢价率均逐步达到高位，1-5月宅基地成交楼面价同比上涨20.9%。

房地产开发投资比固定资产投资和基础设施投资有所增加。 根据国家统计局公布的数据，1-4月全国固定资产投资(不包括农户)比去年同期减少10.3%，其中基础设施投资同比减少11.8%，制造业投资同比减少18.8%，房地产开发投资同比减少3.3%。 从整体来看，房地产投资目的地的韧性依然存在。

呈现超分化结构

“疫情过后的今天，分化不足以表现房地产市场的一些变化，房地产市场出现了超分化格局。 ”。 秦虹说

报告指出，经过城镇住房制度改革后20多年的快速发展，房地产市场销售规模从1998年的1亿平方米增加到2019年的17亿平方米，增长了16倍。 总量增加，房地产市场出现分化，公司市场占有率、融资价格、土地储备结构、公司盈利能力以及不同城市的房地产市场出现分化。 疫情之下，这种分化更加加剧。

房地产公司在年中出现了分化加剧的现象。 -2019年，百强公司销售额4年上升24.8%，平均每年上升6个百分点。 受疫情影响，上半年全国房地产市场销售面积和销售额仍呈负增长，前三名房地产公司门槛上升8.85个百分点，全国前十名房地产公司门槛上升5.2个百分点。

从公司融资规模来看，今年上半年前30家房地产开发公司海外债务和信贷债务融资规模占百强公司64%的融资价格来看，以4月房地产公司当月发行的信用债价格为例，最低和最高公司的融资价格翻了5倍。 从土地市场来看，前30名的房地产公司今年上半年获得土地的数量占前50名的85%。 公司规模越大，大楼地价越低公司规模越小，大楼地价越高。 公司在土地价格上也出现了明显的差距。

不同城市的房地产市场表现也存在着明显的分化。 从城市间来看，百强房地产公司今年上半年的土地收购主要集中在5个城市群，占持有地规模的60%，其中长江三角洲城市群占百强公司持有地规模的30%。 从房价来看，今年上半年涨幅排名前20的城市有一半以上集中在长江三角洲地区。 不仅城市之间，城市内部也存在明显的分化。 另外，住宅不动产和商业不动产、不同地区的不动产诉求量、不同住宅企业的库存存在超分化。

牢牢控制政策方向

促进了房地产市场的顺利健康和快速发展，今年以来，中央多次为房地产政策进行调整。 4月，中共中央政治局会议表示:“多次居住房屋，不是为了炒作而定位，而是促进房地产市场平稳健康快速发展。” 5月，政府工作报告强调:“多次租房不是为了炒作而定位的，而是通过城市政策促进房地产市场平稳健康快速发展。”

据中原地产研究中心统计，今年上半年全国公布的楼市稳定政策次数为304次，同比上涨21%，刷新了半年调控次数的历史纪录。 今年1~4月，房地产调控次数达到238次。 随着房地产市场的稳定，房地产调控次数5月35次、6月31次明显减少。

报告指出，维持房价稳定对我国经济社会稳定和金融安全至关重要。 长期以来，目前我国房价居高不下，房地产市场的根本矛盾没有得到实质性处理。 房地产市场的超分化使得房地产调控和风险的应对更加困难。

在这种背景下，有报道称，未来房地产市场仍需要牢牢控制方向，政策方向需要保持“五个不变”。 第一，“住宅不会被炒鱿鱼”的战术定位不会改变。 政策的关键是“炒股”字，防止炒股反弹。 二是“租赁并行”的供应体系不变。 政策关键是“借”字，快速发展住房租赁市场。 三是“因城措施”的控制机制不变。 的关键是“城”字，城市政府对当地房地产市场温和负总责任。 四是实现“三稳定”的控制目标不变。 的关键是“稳定”字，防止市场大跌。 五是房地产金融政策稳健。 房地产市场一直以来对货币政策很敏感，政策的关键是稳定住房贷款利率。

对比我国房地产市场的快速发展现状，秦虹代表论坛课题组提出了五点建议:一是仍以稳定房价为目标，通过城市政策，把握房地产开发的节奏。 二是以都市圈为范围，统筹房地产的快速发展与调控。 三是以城市更新为线索，吸引房地产领域的变革。 四是以风险控制为基础，储备各类摄像头进行决策的政策措施。 五要以量、价、金融等指标为核心，进行系统的市场监测。