“北京楼市小阳春 “首付贷”热度再起”

因疫情延误的楼市“小阳春”叠加西城学区房政策的末班效应，近期北京市房地产市场出现小成交高峰。 中国证券报记者最近的调查市场显示，面对这一久违的小高潮，各银行纷纷加大马力满足贷款诉求，贷款时间明显快于疫情发生前。

记者了解到，目前，在北京的高首付政策下，灰色“首付贷款”仍有市场，但近期在监管层的严格表态下，多家银行纷纷受到严格风控，以经营贷款为名义集资买房并不容易。

限额以足够的速度加速

多家中介和银行信贷员对记者表示，与去年相比，今年住房商业贷款额充足，贷款速度明显加快。

中原地产研究中心数据显示，4月北京二手房上网本13161套，新建住宅上网本3740套。 从4月开始，二手房的成交量增加了。 “五一”小长假期间，二手房上网本139套、新建住宅上网本666套、共上网本住宅805套，比2019年同期共376套增加了一倍。 从整体来看，市场预计5~6月将持续1.3万套以上的水平。

从诉求上看，部分集中释放了前期疫情延期带来的购买诉求。 其他部分是因为北京市西城区决定了实施多所学校切割的期限，这个期限标准是取得产权证书的时间。 部分学区房主决定上市，部分购房者不得不抢占单校末班车，供需双方均有诉求，这一额外增量也扩大了交易量。

银行住房贷款运营商表示，目前北京市住房商业贷款额度充足。 一季度受疫情影响，线下萎缩，银行零售业务普遍明显下跌，其中房贷暴跌。 久违的小春来了，银行也很兴奋，在符合风控流程的基础上，加快了手续和贷款流程。

一位中介告诉记者，现在在北京的临时区，可以拿到房子的书，房子的书送到银行抵押后，通常5天就可以分批贷款。 从最近的临时名单来看，房子的贷款可以在20天后发放。 公积金和混合贷款的时间会长一些。

北京市目前首套房最低为lpr+55基点5.20%，两套房最低为lpr+105基点5.70%。 外资银行和内资银行统一利率。

灰色通道还留着

北京目前对二套房，特别是两套非普通住宅有严格的购房信用杠杆限制，目前，在非普标准线下，大量改善型住宅和大部分三环内二手房已不普遍。 根据北京市的相关规定，两套房只能申请银行判断值(通常约为上网本价格的8-9成)的2成贷款。 记者知道，首付不足是大量购买二套房的家庭面临的普遍问题。 出现了“首付贷款”的控诉。

最近，随着北京楼市转暖，一些贷款企业的电话变得活跃起来，记者最近接到很多贷款企业的电话，主张可以提供便宜的贷款。 很多贷款企业应用高科技手段，智能语音先打电话，顾客觉得有趣，第二天员工就打电话联系。

记者知道“首付贷款”主要有三种方法。 一是利用贷款以各种方式作为首付。 贷款首付的首要限制是贷款期限过短、利息过高、额度过低，通常贷款期限在5%-10%之间，额度在30万元以下，还款期限在5年以下。 这意味着，30万元5年期贷款筹集首付后，这部分每月还款本金已经超过5000元，考虑到利息和手续费，每月还款压力不低。

另一种形式是过桥贷款，这种首要用于交易中的短期押金诉求，这样的信用价格达到月利2分。 银行不提供这种服务。 通常由民间金融机构和贷款企业提供这种服务。 因为利息太高，只能通过短期的资金周转来采用。

最后是经营贷款，将申请人包装成企业法人、股东或监事，提供企业流水、交易合同等材料，以申请人名义的不动产为抵押，向银行申请抵押经营贷款。 贷款一经批准，资金首先转入申请企业账户，然后交给个人。 其中，贷款企业通常收取房贷资金的2~3分作为手续费，根据流水的程度和提款等步骤的难易度，进一步决定是否收钱。 一点贷款企业承诺做10到20年的抵押贷款，接近房贷。

在“双严”之下很难引起波澜

尽管存在灰色地带，但北京目前各银行风控日趋严格，且北京严格调控政策未放松，不少拆迁户预计，北京楼市整体杠杆率水平仍维持在合理水平，违规资金不可能大量流入楼市

监管层目前正在加大对部分地区的监管力度。 5月9日，银保监会就商业银行网络贷款管理暂行办法向社会征求意见。 其中网络贷款资金不得用于购房、股票等用途，单户使用的无担保贷款额不超过20万元，逾期一次不重复还款的，信用期不超过1年等复印件。

北京已经明确禁止贷款、经营贷款等资金流入楼市，各银行加大风控，银行在放贷后跟踪资金。 记者表示，目前北京市多家银行普遍加强风控。 一个银行信贷产品的信用资金只能刷到公共pos机上。 无论是找到渠道套餐的出现金，还是考虑综合价格，都不划算。

临时银行增加了对违规抵押经营贷款的审查。 顾客王先生买房子的首付不够，正在向抵押名下的另一个郊区的住宅寻求资金。 这是因为贷款企业寻求相关服务。 本来按照“掬客”的指示调整了问题的答案，但信贷员上门调查时问的问题都是“超纲”，小王的企图失败了。 “后来我明白了，银行开始否定这个名单，所以有了后面的‘超纲’问题。 ”。 小王对记者说。

一位银行信贷员表示，市场上完全没有用于购房的经营抵押贷款，但真正能成功的很少。 更重要的是，目前北京房地产价格上涨预期发生了变化，交易价格居高不下，吸引大量非法资金进入楼市的动机不足，越来越多的是特定购房者急需的家庭诉求。 因为决定了这样的资金规模没有推进楼市价格那么大。

多个研究机构的数据显示，自年“317”调控以来，北京市二手房平均跌幅在15%-20%之间。 近两年来，一旦出现小阳春，政策往往很快就会降温。 例如，2019年3月出现小阳春，北京市迅速出台政策降低市管公积金贷款额度降温。 今年北京市向西城区学区室提出政策降低温度，传达了确定的控制态度。

另一个因素是高昂的交易价格。 根据目前北京市的规定，取得产权证书或纳税5年以上，只对家庭和个人的唯一住房可以免除交易中所得税的20%。 取得或纳税产权证书不到两年，还包括5.5%的营业税。 从目前的市场交易情况来看，税费全部由购房人缴纳，但房屋交易中发生前述税费后，二手房销售者需要在售价中出让这部分费用。 由于种种限制，短期内房子转手赚差价几乎是不可能的。

前面有人对记者说:“信贷资金不过是工具，期望和供求关系才是决定房价上涨的首要因素。”