“《北京市物业管理条例》下月1日起实施 物业费市场调节动态调整”

《北京市物业管理办法》出台10年后，北京市又诞生了物业管理重磅法规——《北京市物业管理条例》，将于5月1日起正式实施。 《条例》首次提出前期物业服务合同期限最长不超过两年，首次提出具有过渡性质的物业管理委员会，决定应当优先向业主提供停车位……这些划时代的新规将推动在法制框架下更好地处理本市小区的物业管理工作

房地产行业时隔10年重新立法

住宅小区不仅是居民居住生活的基本单位，也是基层社会管理的基本单位。 如何推进业主的自主管理？ 除国务院2003年公布实施的《物业管理条例》外，十年来，《北京市物业管理办法》是指导物业实践的纲领。

但是，随着经济社会的迅速发展和居民对物业服务质量要求的不断提高，物业服务带来的社会管理问题越来越突出。 ”。 北京市居委会相关负责人阐述了近年来12345市民热线反映的物业服务类投诉较多，如物业服务水平低的问题、管道老化堵塞的问题、电梯维修延误的问题等。 这些投诉一方面反映了以物业服务为基础的社会管理架构完整，需要重新审视自治管理、市场运行、公共服务和社区管理等多种属性兼备的物业服务的定位和作用。 另一方面也反映出目前的物业服务、管理理念和制度措施已不能完全适应现阶段的公共要求和社会管理诉求。 因此，跑题了，用立法解读现实难题，成为了《北京市房地产管理条例》的出发点。

文案要点物业管理“全链”

复印件显示，《北京市物业管理条例》共104条，涵盖物业管理的“全链条”，主要分为总则、物业管理区域、前期物业、业主组织和物业管理委员会、物业服务、物业的采用和维护、法律责任和附则8个部分

具体来说，总则提出要在提纲中构思拓宽领域，确立党建领先地位，将物业管理纳入社区管理的事业结构。 物业管理区域的章节主要是确定物业管理区域的划分，是如何区别对待新建和现有项目，为物业管理奠定基础。 前期物业等章节围绕前期物业服务如何保障后期入驻业主的合法权益、业主自治组织的建立和运行、物业服务公司履约的管理、物业区域内各行为主体、各单位的职责作出了明确的规定。

令人关注的是，针对矛盾重重的事业费问题，《条例》规定，物业服务收钱实施市场调节价格并进行动态调节。 市住房建设主管部门应当公布住宅小区物业服务项目清单，确定服务标准和服务复印件。 物业管理领域协会应当监测和定期发布物业服务项目的价格新闻和评估规则，供业主和物业管理人在协商物业服务费用时参考。

《条例》还规定，物业服务者利用物业共享部分从事经营活动，应当单独清算公共利益，将公共利益归于全体业主。

多个划时代的新规求解难点

对比物业管理难点的热点问题，《条例》提出了许多划时代的新规定。

建设单位首次确定销售房屋前，应当选择聘用前期物业服务者，签订前期物业服务合同。 前期物业服务合同期限最长不超过两年，从前期物业服务合同生效之日起至出售房屋交付之日当月发生的物业费由建设单位承担。

未能设立业主大会或者设立业主大会但未能选举业主委员会发生的社区的，条例创新性提出，由街道办事处、乡镇人民政府设立物业管理委员会，业主可以共同决定物业管理的若干事项。 但是物业管理委员会是临时机构，任期一般不超过三年，应当推进符合条件的物业管理区域业主大会的设立、选举产生的业主委员会的设立。

对比北京许多社区私家车多但车位少的现实，条例首次提出，规划在物业管理区域内停放车辆的车位、车库，应首先满足业主的需要。 用于销售的，应当优先销售给本物业管理区域内的业主，不销售或者未销售的，应当提供给本物业管理区域的业主采用。

对于高空抛物、外墙脱落造成的伤害、擅自拆除承重墙等不动产在采用和维护中的不当行为，条例也对法律责任进行了分类确定。 例如，损毁、擅自拆除建筑物的承重结构、主体结构，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门限期修改，并处5万元以上10万元以下罚款。 从建筑物中扔东西的，由公安机关给予警告，处以500元以上5000元以下的罚款。 (记者 赵莹)