“坚守房地产调控底线“纾困不刺激” 防风险促平稳 “房住不炒”基调下加速构建长效调控机制”

维护房地产调控基础的“困而不刺激”

在风险防范和平稳的“不炒住宅”基调下，加快建立长效调控机制

受新冠引发肺炎疫情的影响，房地产市场受到明显冲击，投资、销售、融资等多项指标大幅下跌。 缓解疫情对房地产市场的影响，近日，地方政府相继出台临时扶持政策，部分政策被质疑“捆绑”的调控最终以“一日游”落下帷幕。

一小时，地方重启房地产刺激经济吗？ 住宅企业资金恶化会引起财务风险吗？ ……成为各方关注的焦点。

多位行业专家指出，“不炒房”的定位不能随疫情而变化，要以“稳定地价、稳定房价、稳定预期”为宗旨，加快完善的房地产调控长效机制，保持房地产市场稳定运行。 专家建议，一方面要有序推进企业活动恢复运营，鼓励和支持房企积极应对，解决住房逾期、资金紧张等潜在风险。 另一方面要以旧小区改造等方面为中心，形成投资着力点，降低固定资产投资，准确发挥房地产领域的经济“调节器”作用。

房地产市场的潜在风险值得警惕

突然的疫情，冲击了中国经济，房地产领域也受到很大影响，投资、销售、持有地等大幅下跌。 根据国家统计局3月16日公布的数据，1月至2月，全国房地产开发投资10115亿元，比去年同期减少16.3%。 其中，住房投资减少16.0%。 房地产开发公司土地购买面积1092万平方米，比上年减少29.3%。 土地成交价款440亿元，下降36.2%。

另外，1~2月，商品房销售面积为8475万平方米，比上年减少39.9%。 其中，住宅销售面积减少39.2%，办公楼销售面积减少48.4%，商业营业用住宅销售面积减少46.0%。 商品房销售额8203亿元，下降35.9%。

根据克瑞研究中心近日发布的报告，受疫情期间众多卖场被迫停止销售活动的影响，27个主要城市整体成交240万平方米，环比减少83%，同比减少77%。 公司方面，2月全国百强房企业全口径销售金额3256亿元，比去年同期减少37.7%，8成以上房企业单月业绩比去年同期下跌。

楼市成交的大幅下跌，给房地产市场带来了潜在的风险。 最初的冲击是，销售还款滞后会加剧领域的财务风险。 数据显示，2019年，房地产开发公司实际投入资金的销售额达到49.62%的历史高位，共计88640亿元。 另外，由于严格的融资限制，2019年国内融资占有率仅为14.13%，为历史最低。

3月6日，上海清算所公布的文件显示，新华联控股公司成为首个受疫情影响欠债的房企。 据亿翰智库研报报道，2019年房企信用债发行总额为5909.1亿元，全年到期的信用债总额为7468.6亿元。

业内人士表示，不仅是融资能力较弱的中小住宅企业，一些大企业也面临着现金流压力和不履行债务的风险。 事实上，为了缓解资金紧张，房地产公司正在加大融资力度。

wind数据显示，今年前两个月，国内房企债券融资2484亿元，比去年同期上涨36%。 房企通过发行短期融资券缓解现金流紧张，截至3月6日，房企今年共发行短期融资券产品37只，包括常规短期融资券、超短期融资债券，金额254.50亿元，约为去年全年的三分之一。

其次，房地产开发投资大幅下跌，有可能破坏后续供需平衡。 受销售额低迷的影响，2月份全国土地市场的供给和成交量都出现了下跌。 根据克瑞研究中心的数据，年2月，全国土地出让金共计2400亿美元，环比1月的3700亿美元下降35%。 除一线城市成交量上升外，二三线城市成交量比上个月减少约50%。

再次，房地产市场面临着疫情中断家乡置业、三四线城市市场风险加剧的挑战。 另外，疫情延期交付部分土地，部分房地产项目无法按期开工、竣工。 开发建设停滞带来的项目交货期延期等风险也值得警惕。

房地产市场目前面临的短期风险是客观存在的，必须正视和化解这些潜在风险。 事实上，近一段时间以来，全国出台了很多房地产调控相关政策，主要目的是降低房地产公司的经营压力，包括减轻公司税费压力、适当降低预售条件加快周转等措施。 房企自身也在积极转型，不断转变营销模式，开通商品房网上销售平台，运用网络平台的力量，发挥网上销售平台的特点。

发挥准确的房地产业稳定的经济作用

作为经济的重要组成部分，房地产领域的稳定对经济运行大局有很大的影响。 当前，多次在“住房不炒”的总体基调和“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的目标下，客观拆解新时期房地产领域在我国国民经济中的地位，在不以房地产为经济刺激手段的前提下，精确发挥其稳定经济作用。

根据国家统计局的统计数据，2月份的房地产开发景气指数为97.39。 值得注意的是，景气指数100点为最佳景气水平，95点至105点之间为适度景气水平。

上海市人民政府参事盛松成指出，如果中国年一季度房地产投资增速下降15%，房地产投资下行带来的gdp增速将达到0.06。 另外，房地产业和国家统计局划分的42个领域都有不同程度的相关关系，房地产投资下行还会对上下游产业造成干扰。

这从一系列数据中可以明显看出，根据国家统计局2019年的数据，全国房地产开发投资在固定资产投资的几个行业，保持了较高的增长率。 2019年，中国国内生产总值990865亿元，全国固定资产投资(不含农户) 551478亿元，比上年增长5.4%。 其中，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，占固定资产投资总额的23.97%。 其中，住房投资97071亿元，增长13.9%。

盛松成表示，从年到2019年，资本形成总额分别拉动我国经济增长2.3个、2.2个、1.9个百分点，平均为2.13%。 年到2019年房地产投资占固定资产投资的比例分别为17.38%、18.92%、23.97%，平均为20.09%。 根据这个计算，过去三年的房地产投资平均每年带动我国经济增长约0.43个百分点。

在相关领域，房地产业产业链长，相关领域多。 如果考虑到房地产投资支出给其他产业带来的拉动作用，房地产业平稳快速发展对稳定投资、稳定经济的“调节器”作用将更加明显。 房地产开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业的房地产费，不仅直接带动住宅相关的家电、家具、家纺、装饰等制造业，也明显带动金融、媒体服务、网络、物业管理等第三产业。

从城市化的大趋势看，房地产业仍在快速发展空。 城市化进程深刻，随着人口的流动，推动住宅诉求的产生，带来房地产业未来的快速发展空之间。 从客户诉求的演变来看，在改善诉求、服务诉求等的推动下，未来房地产市场仍处于潜在空之间。

专家表示，一方面要解决潜在风险，维护房地产业健康，平稳快速发展，不要出现大起大落。 另一方面，要落实“因城措施”、“因时措施”，围绕老小区改造等形成领域的投资着力点，回避固定资产投资的下跌风险。 根据住房和城乡建设部的数据，全国现有老小区近16万个，综合改造投资额估计将达到4万亿元。 另外，老化小区改造项目的投资周期短，补充服务设施“短板”可以有效地提取居民的费用。

“减轻不困刺激”将加快建立“三稳定”的长期调控机制

经济稳步发展和房地产市场顺利健康运行两者是统一、一致的。 中央各重大会议重申了“住房不炒”的控制主基调，“保持定力、稳定头脑”的控制指向也非常鲜明。

十九大报告重申了“房子是用来住的，不是用来炒房的”的定位，确定了要加快多主体供给、多渠道保障、租赁住房制度的建立，让全体人民拥有居住地。 十九届四中全会确定，加快建立多主体供给、多渠道保障、租赁住房制度。 在去年年底的中央经济工作会议上，反复强调“房子住不炒房”的定位，指出要全面落实城市政策、稳定地价、稳定预期的长效管理调控机制，促进房地产市场稳定健康快速发展。

3月16日，国家统计局指出，“住房不炒”的定位没有变化，没有将房地产作为短期刺激政策，近几年房地产市场总体平稳、地价稳定、预期稳定、房价稳定的情况初步形成。

月3日，人民银行、财政部、银保监会召开的金融支持疫情防控与经济社会快速发展座谈会和电视电话会，反复提出“房子是用来住的，不是用来炒房的”的定位和“不把房地产作为短期经济刺激的手段”的要求，明确了房地产金融政策的连续性、针对性和 最近召开的年全国银领域保险业监管工作会议提出，坚决执行“房住不炒”要求，严格执行信用集中度等监管规则，严防信用资金违规流入房地产行业。 银监会最近对部分银行在房地产领域的违法违规事实进行了比较处罚。

当然，“住宅不会被炒鱿鱼”的定位不会因为这次疫情而改变。 房地产发挥稳定经济的作用，并不是以房地产为短期刺激手段。 诚然，目前对房地产领域给予合理必要的支持，本质上是从稳定中国经济的角度，根据“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的房地产调控目标，缓解特殊时期对房地产领域实行的犯困性质的措施。 救济第一，防止领域公司因经营困难、资金链断裂引起大面积破产，房地产投资出现意外下跌，市场供求失衡，形成系统性风险，冲击中国经济稳定。

短期内，业内人士在化解财务风险方面支持房地产业合理融资诉求，允许受疫情影响的房地产公司部分延期还款，加快贷款期限处理，为公司调整还款计划，不盲目贷款、放贷、放贷，近期销售萎缩。 在稳定房地产投资方面，要保障建材供给，畅通物流运输，加强对货源的控制，合理适当地增加房地产市场供给，保障地价的相对稳定。

从长远来看，关键是要落实房地产长期调控机制。 多次以“稳定”字为龙头，全面落实城市治理、地价稳定房价稳定预期的长效管理调控机制，建立完善的政策协同、调控联动、监测预警、市场监管等房地产调控机制，化解房地产市场风险，稳定房地产市场。 (记者 吴黎华孙韶华)