“29家房企净利同比增长”

最近，上市房企密集发布了2019年年报的业绩数据。 截至3月10日，a股房企业和香港上场内房股共计56家公布了2019年年报业绩数据，其中29家较去年同期有所增长。 a股房企业总体优于香港内房股。 许多业绩在好企业报告期内积极扩大，资产负债总额进一步扩大，但由于财务优化方法，扣除存款项目后的资产负债率有所下降。 土地和资金作为房企的“粮草”和“钱袋”，已成为绩效竞争的重要因素，许多大型房企报告期内通过收购资金不足的中小房企的方法实现了土地，“弱肉强食”的态势已经明朗。

a股房企表现良好

截至3月10日晚，a股共有18家房企公布了2019年年报业绩数据。 其中，爱旭股份、万泽股份已经发布了2019年年报，其余16家公司发布了2019年业绩快报。 另外，38家公司赴香港上市的内房股发布了2019年年报。

这56家上市住房企业中，29家净利润比去年同期有所增长。 其中，a股占14家，港股占15家，其余27家出现不同程度的下降，其中a股4家，港股23家。 从披露年报业绩的上市房企来看，a股表现总体优于港股。

具体来说，上述38家港股上市房企共实现营业收入3917.57亿元，人均营业收入103.09亿元，比去年同期的90.64亿元增长13.74%。 实现归属于上市公司股东的净利润1233.61亿元，各企业平均实现归属于上市公司股东的净利润32.46亿元，比去年同期的44.82亿元减少27.58%。 其中，23家上市公司报告期内归属于上市公司股东的净利润同比下跌，只有15家公司有不同程度的增长。

上述18家a股上市公司2019年合计实现归属于上市公司股东的净利润645.89亿元，2019年平均实现归属于上市公司股东的净利润35.88亿元，比去年同期的29.25亿元增长22.67%。 其中，深振业a、南山控股、广宇集团、南国置业报告期间归属于上市公司股东的净利润同比下跌，其余14家公司均出现不同程度的增长。

其中，金科股份、保利地产、阳光城、绿地控股、广宇快速发展、荣盛快速发展、合肥城建设、华发股份2019年归属上市公司股东的净利润增长率超过20%。

这些盈利能力强的企业基本上与2019年交房规模的增加有关。 以荣盛快速发展为例，据企业2019年度业绩快报显示，2019年度，企业各项经营指标保持良好增长态势，实现营业收入709.53亿元，同比增长25.88%。 归属于母公司的净利润比去年同期增长20.32%，达到91亿2000万元。 营业利润增加的原因是，随着企业房地产业务经营规模的扩大、可结算项目的增加，结算收入较去年同期增加较多。

许多业绩在报告期内积极向好企业扩张，资产负债总额进一步扩大，但由于财务优化的方法，扣除存款项目后的资产负债率在下降。 以金科股份为例，2019年度，企业强化以财务指标为核心的经营管理理念，不断优化财务结构。 截至报告期末，企业总资产达到3216.08亿元，比去年同期增长39.41%。 归属于上市公司股东的所有者权益为262.65亿元，同比增长22.27%。 资产负债率为83.78%，与去年同期基本持平。 扣除定金的资产负债率为48.12%，比上年下降2.44个百分点，企业各项资产状况良好。

融资价格差别很大

许多盈利能力强的大型上市住房企业，平均融资利率在上升，但整体处于低位。 以越秀地产为例，报告期内，企业平均贷款价格为4.93%，较去年有所上涨，但仍处于领域低位。

以较低的融资价格，在越秀地产内积极进行了土地布局。 报告期间，企业主要在广州、深圳、中山、江门、杭州、苏州、嘉兴、郑州、长沙、青岛和成都等城市新增土地27块，总建筑面积约771万平方米。 截至2019年底，总土地储备约达2387万平方米，同比上升23.0%，其中约1234万平方米位于大湾区，约占企业土地储备的51.7%。

相比之下，中小房企融资价格普遍超过10%，部分中小房企海外融资价格超过15%。 融资价格直接影响项目利润率和房企扩张速度。

部分中小房企报告期间彻底剥离了房地产业务。 以万泽股份为例，报告期内，企业完成重大资产置换，以所持常州万泽天海置业有限企业100%股权、北京市万泽碧轩房地产开发有限企业69%股权，置换控股股东及其关联方持有的高质量医药资产内蒙古双奇药业股份有限企业100%股权。 此次重大资产置换完成后，万泽股份没有从事房地产业务的子公司，房地产开发和销售不再是企业的主营业务，企业的主营业务改为微生态制剂、高温合金及其产品的研发、生产和销售。

国有公司的融资价格相对较低。 一位国有房企相关负责人对中国证券报记者表示，国企最大的特点是资金，很多国企集团的房地产资金价格不到5%。 具有资金特点的房企，无论是项目进行还是土地进度，压力都比较小。

收购的例子增加

报告期内，房企通过并购方式实现土地和业务扩张的例子明显增多。

以越秀地产为例，2019年企业形成轨交+房地产模式，2019年10月向广州越秀集团收购产品秀星樋(萝岗项目)、产品秀星汉(陈头岗项目)两处房产51%的股权，土地储备约179万平方米。

中指研究院表示，2019年，房地产调控加码显示，土地出让条件越来越高，并购越来越成为房企持股地比较有效的手段。 住宅企业并购交易的金额和频率均呈上升趋势。 2019年，国内房企作为买方完成并购约333件，交易涉及并购金额约2960.6亿元，同比增长14.7%和31.6%。 房地产市场深度调整的窗口期，在土拍价格高的企业和土地调控限价的双重影响下，并购市场活跃起来。

中指研究院表示，2019年房企债务高企和融资困难重叠，部分公司为了缓解现金流危机，壮士断臂，释放手中的高质量项目。 一些融资特征显著或现金流充裕规模的房企，寻找准确时机，用低价钱补充商品价值。