“绿城净利增长147%背后：200亿永续债疑吞噬过半净利”

低于市场预期吗？

近日，浙江省房企绿城中国发布业绩报告显示，企业2019年实现收入615.93亿元，同比增长2.1%。 股东应占利润24.80亿元，比去年同期增长147.3%。

值得注意的是，上述公告发布后，绿城中国股价下跌14.6%。 近15个交易日，企业股价下跌39.12%，市值蒸发96.85亿港元。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫就时间财经表示，绿城中国2019年业绩报告总体低于市场预期。 虽然规模变得比较大了，但增速没有以往那么高，证明受到市场调控、信用紧缩等因素的影响。 上海中原地产市场分解师吕文曦认为，房企在诸多严格政策和市场利润空的情况下，不排除有意集体下滑业绩，为后续增长留出空之间。

香港房地产板块近期普遍下跌，绿城股价跌幅靠前，中国公司资本联盟副董事长柏文喜表示，一方面与绿城低净利率表现出的盈利能力差有关，另一方面与大盘下挫和市场信心不足有关。

事实上，除了收入增长缓慢外，绿城净利润的高增长也是基于当年净利润的大幅下跌。 市场更关心的另一个问题是，绿城中国在净利润率处于低位、资本收益率接近同业最低的情况下，其持续债务增加到212亿元或进一步吞噬利润。

一位房地产经纪人表示，目前许多项目不敢计算利润，大多在盈亏线上挣扎。 如果项目普遍亏损，那就太可怕了。 绿城中国在这个时候选择了规模，说“不擅长”。

时间财经给绿城中方打电话，到发布消息的时间为止，暂时没有得到回复。

净利润增长147%

根据绿城中国官网消息，企业于1995年1月在杭州成立，2006年7月在香港联交所整体上市，年12月，中国交通建设集团有限企业与绿城中国签署战术合作协议，现为绿城中国第一大股东。

目前，绿城中国有员工1万人，成员公司300人，年合同销售额超过2000亿元，总资产规模超过3000亿元。 绿城中国在“2019年中国房地产公司销售排行榜top200”中排名第11。

在此次2019年财报中，绿城中国的归母净利润增长147%，成为最大亮点，但由于年基数过低，2019年归母净利润为24.8亿元，略高于年的21.9亿元。

从整体上看，绿城中国近年来归母净利润出现了较大波动。 柏文喜说，这可能与绿城的项目结算周期不均衡有关，绿城的核心团队也来自中央企业，财务数据更为诚实，没有进行相关调整有关。

利润方面，2019年，绿城中国毛利率为25.4%，比上年上升2.6个百分点，但低于50家具有代表性的a+h股上市房企32.61%的平均毛利率(来自亿翰智库数据)。 另外，绿城中国2019年净利润率约为6.39%，较年3.94%大幅上升，但根据克和瑞的数据，2019年上半年，172家上市房企加权平均净利率和净利率中位数分别为14.0%、12.2%。

值得注意的是，根据亿翰智库的数据，截至2019年6月30日，绿城中国可持续债务存量为185.7亿元，仅次于中国铁。 截至2019年底，绿城中国可持续债务增至212.29亿元，其利息达到12.86亿元，占2019年归母净利润24.80亿元的近一半。

柏文喜表示，持续债务对降低公司负债率有明显作用，但高财务价格侵蚀着绿城中国本来就低的净利润率空之间。 加上可持续的债务利率跨期暴涨机制，将进一步加剧绿色城市的盈利能力。

知名房地产分解师的严跃进向时间财经表示，绿城中国净利润率低，是因为中高档产品多，土地和建设价格高，受限价政策的影响更大。

绿城中国董事会主席张亚东说:“去年说今年我们的利润不好，虽然没有大家想象的那么好，但也意味着在管理层期待的范围内。 年减值准备17.35亿元，2019年13.76亿元，都是为了处理老问题。 ”。

高盛3月24日宣布，将绿城中国目标价格下调8.5%，从11.8港元至10.8港元，维持“中性”评级。 该银行表示，绿城中国3年前收购的低利润项目和资产减值的历史负担短期难以消除，且无法通过快速或简单的方法提高运营效率，因此两者都对利润能力改善造成了压力。 因此，企业利润的增长情况仍然不如强势的同业，股东返还率也是同业中最低的。

张亚东还说:“在年度业绩会上，有人问‘最痛苦的是什么’，他说‘不能改变过去’。 绿城年前取得的土地，年后在限价、限价下，略有赤字的项目，将会有很大的损失。 这是没办法的事情，是为了处理历史遗留问题而进行的减值准备。 ”。 张亚东还表示，大部分问题已经处理完毕，几乎没有新出现的问题。

事实上，在拿地方面，绿城中国似乎越来越激进了。 根据克瑞统计数据，年1-2月，绿城新增土地价值312.8亿元，商品价值585.6亿元，居top100房企业首位。

据亿翰智库统计，绿城中国年持有的地块平均溢价率为23%，兑美元比为约0.7。 在目前的限价环境下，其高土地价格在未来利润空之间会产生一定的压力。 例如，绿城年2月18日在北京通州区采取的地块溢价率达到49.78%，创两年来新高，可售住宅部分成交楼价达到30806元/平方米，周边平均房价约50000元/平方米，未来利润/

美元债台高筑

汇生国际融资总裁黄立冲表示，地产股价下跌与近期房地产海外美元债务暴跌密切相关。 由于美元流动性危机，海外投资者抛售房地产境外的美元债务以收回资金，引起市场对房地产企业债务能力和资金链的担忧。

据安信证券一家研报报道，美元地产债务二级市值暴跌最集中于b+、bb、b-、b+ (标普)“投机级”品种，3月初以来，由于价格暴跌，收益率激增，上述评级的美元地产到期收益率平均为44.00 %。 从个人票券来看，恒大、中骏、正荣、绿城、龙光、佳兆业等收益率涨幅最大，存续个人票券平均涨幅均在700bp以上。

时间财经调查显示，绿城中国美元债务greentown8.12502/08/99的价格从约105降至90，收益率从5.271%上升至14.162%，增长889bp。 其greentown1012/28/99价格从最高点107.319降至90.444，收益率从5.556%上升至16.389%，达到1083bp。

柏文喜表示，美元房地产债务二级市值普遍断崖式下跌，影响这类美元债务的后续发行和交易，必然会影响房企运用这类融资工具，引发提前清偿的风险，加大房企的现金流压力

安信证券上述研究报告显示，年美元债务到期额靠前的房企包括绿城中国，其一季度美元债务发行量占年美元债务到期额的0%，年净融资缺口78.2亿元，是净融资缺口最大的房企之一。

柏文喜认为，绿城中国全年美元债务到期额不断向前推进，净融资缺口较大，当然会给企业带来一定的债务压力。 但是，绿城中国目前的体量，以及以中交为实际统治者的信用背书，对解决这一压力问题并不大。