“2019新房销售或达16万亿再革新高 房企整合大幕拉开”

市场竞争从增量转向库存，在这个大鱼吃小鱼、大鱼吃大鱼的游戏中，家家户户都想抢的越来越多，房企的集中度越来越高。

在大浪淘沙的一年，每个住宅企业都在慎重考虑如何“活下去”。

新房市场销售额去年达到15万亿美元的高峰，预计今年将冲击16万亿美元，直逼天花板。

住宅企业规模课程的竞争也到了临界点。 未来的市场蛋糕这么大，可能会缩小。 领域洗牌的改质已经开始了迅猛的势头。 忍受不了寒冬的中小房企不断退场，选手越来越少，选手也更强，千亿阵营继续扩大。

前十，前三家企业也换了。 作为房企合并王者，孙宏斌带领融创中国权益销售圆梦三，但多年落后的世茂以黑马之势，反超龙湖，再次打入前十。

在这场最后的规模之争中，有靠销售取胜的，也有靠收购取胜的，房企的销售座位正在重新定位，波动剧烈，下一个十年的竞争格局正在重建。

年关将至的排烟

据国家统计局数据，全年全国商品房销售额为15万亿元。 在今年12月26日的《平安地产金融白皮书》发布会上，平安银行行长胡跃飞预测，2019年全国商品房销售额将创近16万亿元的新高。

胡跃飞指出，房地产领域集中度今后仍将迅速提高，环境与以往大不相同，市场份额越来越转让给主流房企，领域大整合是必须的场景。

截止到11月底，百强房企业占全国销售份额达到73.9%，但10年前这一指标仅为22%，近三年来基本以每年10个百分点的速度上升，领域集中的速度惊人。

在剩下的几天里，各大房企为了应对年关的名次之战正在进行最后的业绩冲刺。

截止到11月底，根据克而瑞公布的2019年1月-11月房企销售top100排行榜数据，全国共有27家房企进入“千亿俱乐部”，比去年同期的25家公司增加了2家，扩大了千亿房企业的阵营，

并且祥产、佳兆业、滨江集团、蓝光快速发展、美的置业、龙光地产和荣盛快速发展7家房企销售额均超过900亿元，预计年底业绩冲刺后将进军“千亿俱乐部”。

在强者恒强的房地产领域，顶级房企业绩更为显著，在top10中，7家房企的销售业绩比上个月有所增长。 碧桂园11月单月实现全口径销售金额860亿元，以7515.4亿元的成绩排在全口径业绩排行榜第一位，大幅领先第二位中国恒大1660.6亿元。

恒大也凭借全国促销刷的业绩，9月、10月、11月单月销售记录分别为831.1亿元、903亿元、420亿元，10月底全口径超过万科排名第二。

世茂是最大的黑马，今年不断在市场上通过促销和收购抢夺食物，战胜龙湖进入前十。 11月底，世茂、华润、龙湖全口径金额分别为2277.3亿元、2261亿元和2227.3亿元，差距还不到百亿元。 这几家的你追我几乎成了常态，12月重新布局后，其中一家很可能没有保证top10的地位。

top20的座次之争也很激烈，中梁以1310亿元的全口径金额排在第20位，与后来追赶的富力、正荣、融信的差距不到100亿。 top50的竞争结构也在加剧，权益额门槛较去年同期大幅上升12.8%至458.2亿元。

一个值得观察的小插曲是，在销售权益金额上，恒大和碧桂园稳居第一，融创中国以8.1亿元的微小特征首次超过万科进入第三。

融创中国的赶超，历来有端，9月底万科的权益销售额比融创中国多300多亿，10月底统计，两家的权益销售额相差100多亿，逐渐缩小。

区域合并大洗牌

市场竞争从增量转向库存，在这个大鱼吃小鱼、吃大鱼的游戏中，家家户户都想抢的越来越多，房企的集中度越来越高。 对高杠杆运转的房企们来说，这是一场谁也无法放手的规模之争。

根据克和瑞的统计数据，1月至11月典型的公司收购、协议土地出让幅度达到12%，规模的房企通过收购来补充资产。

融创中国和世茂可以说是今年的收购猛将，前十名战中发生的浪花并非没有理由，销售对同行业造成了冲击，收购动作也令人惊讶。

作为龙头房企业，融创中国今年以来吞并了泛海控股、阳光100中国、长实集团、新湖中宝、云南城投、华侨城等企业的众多资产，总费用已经超过400亿。

其中，融创11月底以152.69亿元收购云南城，投入全球世纪、时代全球各51%的股权，对百亿级交易，孙宏斌在发布会上还云淡风地表示:“我们每月收到五六百亿现金，一笔100 没有任何困难。 我们买的不是买在家里藏起来的，而是买在家里加价卖了。 我们现在忍着买了。 ”。

年末进入房企十强的世茂今年也持续抄底加码，吞并了泰禾集团、明发集团、万通房地产、开诚实业、利君房地产、粤泰股份等企业的众多资产，可以说世茂今年的新商品值大多是通过收购获得的。

今年3月以来，泰禾已将多块地块转让给世茂，陆续向世茂股份有限公司出售11项部分股权，累计回收资金约100亿元。 12月中旬，世茂又与福盛洽谈收购40%的股份，收购福盛集团房地产板块的部分股份，将获得越来越多的土地储备，交易金额可能达到2000亿。

在年初的香港业绩发布会上，世茂总裁许世坛宣布，2019年将扩大收购，70%以上的土储将来自收购，领取退保金额50%的购买地。 世茂地产公布的2019年上半年财报显示，上半年世茂负债总额约3047亿元，比去年同期增长32.5%。 其中，流动负债总额约2143亿元，比去年同期增长39%，非流动负债总额约903.88亿元，比去年同期增长19.12%。

一方是领导的房企掀起了收购潮，另一方是中小房企退场，被收购的公司大多是资金链有问题的房企。

被融创吞并的时代世界并购前债务共计64.02亿元，被世茂吞并的泰禾集团自不必说，过去一年因资金和债务问题卷入舆论漩涡，被融创和绿城相继收购的新城中宝也不例外，在百亿债券的资金压力下选择断臂生存。

许多业内人士认为，房企并购的增加与整体市场下行和融资环境紧张有关，部分中小房企资金链断裂是常见问题，龙头房企可以借此扩张。

易居研究院智库中心研究负责人认为，这涉及中小房企倒闭、自身房屋销售不好、拿地机会少等多种因素，加上政策和资金限制，在压力增大的情况下，当然会采取合并等方式处置项目。 中原地产首席分解师张大伟指出，房企之间不仅规模分化大，融资价格分化明显，融资紧缩对中小房企在融资规模和价格方面影响相对较大。

总体而言，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预测，未来几年，房企合并趋势将更为明显。 从今年以来的情况来看，由于房企融资来源受到严格限制，排名低的房企融资渠道狭窄，融资价格高。 这对于价格管理能力不强的中小房企业来说，通过合并方法和大企业的合作是生存方法。