“2019年土地市场盘点：溢价率降至13.5% 房企更理性了吗？”

融资紧缩的土地市场，越来越平淡。

根据上海易居研究院的数据，截至2019年11月底，全国300个城市土地市场成交建筑面积23亿平方米，比去年同期减少3.7%。 11月300个城市的供给总量翻了一番，年末是土地成交的旺季，但考虑到前11月的成交量和去年全年有4亿3千万平方米的差距，该机构预计今年土地成交规模的大致率将低于去年。

不仅如此，今年11月，300个城市住宅用地溢价率为13.5%，比去年的15.8%有所下降。

从5月开始，央行、银保监会等部门相继出台政策，信托、美元债务等融资渠道受到很大限制，银行对开发贷款的考核也越来越严格。 在融资渠道紧张的情况下，住宅企业的选址战略似乎也在调整。

但是，值得观察的是，与去年相比，今年土地楼盘价格为2396元/平方米，同比上涨14%。 而且，有点大型房企在并购市场出手，大量补充库存，似乎不关心资金链的压力。

那么，与往年相比，今年的房企真的变得谨慎了吗？

土地的底价悄然上升

如果把今年的土地市场分成两个阶段，上半年和下半年的表现明显不同。

据上海易居研究院统计，上半年300个城市土地交易相对旺盛，月度溢价率维持在10%以上，4月溢价率超过20%。 除1月外，流拍率均为10%以下的低水平。

从7月开始，土地市场明显降温，月度溢价率很快降至10%以下水平，流拍率上升至10%以上。

究其原因，在于一系列规制政策的出台。 从5月开始，央行、银保监会等部门收紧了房企融资渠道。 7月31日召开的中央政治局会议提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，打破了经济每一次下行时期刺激房地产的预期。

地方政府有“前松后结”的习惯，有供给地的节奏，年末多数情况下会发售稍受欢迎的地块。 例如，今年11月，土地供应总建筑面积达到了近三年来的最高峰。 其原因如下:第一，临近年末，多个未完成的供给地计划的城市加快了供给地的节奏，供给规模“爆炸性”增加。 ”。

由于供给的刺激，土地交易价格也上涨了。

今年11月，300个城市土地交易单价为2396元/平方米，同比上涨13.7%。 这个水平也是多年来的最高点。 上述机构认为，地价明显上涨，一方面是因为前11个月第一二线城市成交规模比例较去年同期明显上升，增长3个百分点。 另一方面，由于年内市场热度不高，大部分城市增加了高质量地块的供给。 例如，北京今年有许多没有限价的宅基地，深圳宅基地供应量也较去年同期明显上涨，这也进一步提高了今年的成交均价。

北京一家大型房企的负责人在21世纪的经济报道中说，地价上涨的另一个原因是许多地方悄悄地提高了土地的最低价格。 在整体溢价率相对不高的情况下，土地成交平均价格仍创新高。

关于明年土地市场走势，上海易居研究院在2019年12月中央经济从业会议上再次强调继续炒房，重申“稳定房价、稳定地价、稳定预期”，认为为年房地产市场确定了运行基调。 在资金层面，预计银保监会将于年底完善房地产融资统计和监测体系，严厉打击违规行为，房企融资环境仍将高度收紧。 “钱紧”将导致房企拿地越来越谨慎，明年土地市场的热概率仍将继续低位运行。

小房间的企业机会很少

融资新政面前，房企的调整也很明显。 上海易居研究院将龙头房企业所具有的地节奏分为4个阶段:1-2月整体表现平平3-5月积极收纳的第二季度中后期回归理性的第四季度龙头企业将出现刹车。

其中，恒大、碧桂园、万科等10月-11月土地销售为10强中最低，均不到0.2，龙湖、华润等此前土地较为积极的房企也在4个季度放慢了投资步伐。 只有国企比较积极。

据上海易居研究院介绍，2019年1-11月，百强房企业新持有商品值达到8.4万亿，比去年同期减少5%，与年峰相比超过20%。

58安居客房地产研究院介绍，一方面在这方面受到房企融资难度增大的影响，另一方面房企在三四线以下城市攫取土地，规避风险。 从整体上看，房企在土地市场上明显理智，不仅攫取土地，“地王”也明显减少。

但是，房企分化的局面还没有改变。 据统计，今年11月，新增土储top20始于销售top20，其排名高度一致。 作为领域的中流砥柱，销售top20房企业的商品值合计接近5.4万亿元，是百强房企业其余80家的1.6倍。 其中，top10房企业新商品值占百强的比例达到43%。

中原地产首席分解师张大伟对21世纪经济报道记者说，除土地外，大型房企融资的特点也很明显。 随着市场持续下滑，这些特征将更加突出，领域分化局面将越来越严重。

而且，更多的公司通过收购的方式获取土储，有助于快速扩张库存，使其相对低廉。

但是，无论是标杆房企内部，还是土储质量不同，都决定着房企未来的快速发展。

川财证券将土壤储量分为“质”和“量”两个更小的维度来考虑。 “质”主要通过土储布局表现，“量”主要通过土储存量表现。 该机构表示，在二线楼市企业稳定、三四线楼市疲软、都市圈合作快速发展的前提下，深耕二线城市和核心都市圈房企将获得更大的快速发展机会。