“大唐地产连续三年净负债率超400%”

继三巽集团、港龙地产之后，2019年“3年1000亿+，进入全国房企50强战术目标”的大唐地产也加入了香港ipo的队伍。

日前，福信集团房地产业务平台大唐集团控股有限企业(以下称“大唐房地产”)向香港证券交易所提交了招股书。 据长江商报记者介绍，大唐地产项目相对集中，招商函显示，截至今年9月，南宁土地储备在企业土地储备总量中达到35.3%。 从城市来看，大唐地产密集在南宁、天津、福建漳州三个城市。

除此之外，大唐地产也相继进军京津冀、长江中游、重庆、西安等市场。 规模的扩大，使企业债务总额从每年186.69亿元提高到2019年6月的312.86亿元。 过去年-年，大唐房地产净杠杆率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%，截至今年6月底，该房地产企业净负债率达到185.6%，远远高于第三方机构提出的房地产领域整体负债率水平。

另外，截至2019年6月30日，大唐地产未偿还债务75.98亿元，其中全年内需偿还17.3亿元，1-2年为31.7亿元，企业账面现金及现金等价物19.42亿元，对债务展望略有紧张。

12月6日，针对企业目前大量债务压力和项目过于集中的问题，长江商报记者向大唐地产发送了采访函，但在发布消息之前，对方没有回复。

去年销售额340亿

中小企业赴港上市的队伍还将增加一个。

近日，大唐集房地产向香港证券交易所提交招股书，计划在香港主板上市，募集资金保障旗下房地产项目的运行，偿还到期的2笔银行借款。

事实上，长江商报记者观察到，总部设在厦门的福建省房企十年前曾计划上市，但公司此后面临的困难局面使上市计划搁浅。

年，大唐地产销售100亿，开发规模在全国领域位居第105位。 年是大唐地产腾飞的一年，大唐以340亿的销售额名列全国77家房企，袭击了全国房企百强。

公开资料显示，大唐地产的首要收入来自房地产开发和销售，母公司为福信集团。 收益方面，招商函显示，年-2019年上半年(以下简称报告期内)，大唐地产营业收入分别为20.76亿元、40.19亿元、54.96亿元和25.26亿元。 相应净利润分别为1.29亿元、4.13亿元、5.88亿元和3.69亿元。同期，企业毛利率分别为18.4%、24.0%、27.8%、15.9%、37.5%。

目前大唐地产的业务范围以海西、北部湾、京津冀及长江中游4个经济区居首位。 根据诸葛找数据研究中心提供的数据，-年间，大唐地产流量的销售金额从86.1亿元反弹到308.6亿元。

广西业绩主力

长江商报记者观察到大唐地产的项目比较集中。

招商函称，这一快速增长的销售额主要来源于福建漳州、广西南宁、天津三地项目的贡献。 年来，这三个城市的贡献达到了总销售房地产收益的76%、98.9%、98.8%。

此外，截至今年9月底，广西单一省份的土地储备达到企业土地储备总量的35.3%。 可以说，广西南宁已成为大唐地产快速发展的核心。 迄今为止，企业仅在南宁市的销售就达到100.36亿元，占企业当年总销售金额的三分之一。

截至2019年9月30日，企业在广西南宁市共有20个项目(包括联营、合营)，土地储备309.68万平方米，占企业土地储存总量的39.76%。 克尔瑞数据显示，今年上半年，大唐地产南宁城市企业实现流量金额71.34亿元，实现流量销售面积62.36万平方米，居南宁房企流量首位。

业内人士分析认为，大唐地产将大量项目控制在少数城市，造成较大的去化压力，公司资金压力上升，债务增加，其抗风险能力在局部市场调整情况下可能面临考验。

为什么把中西部列为第一增长地区，财经评论家严跃进在接受长江商报记者采访时表示，“对中小房企业来说，上市也许可以通过融资渠道，改善财务结构。 这也是大唐地产为什么冲击上市的原因。 此外，南宁、北部湾这些地方地价不高，城市友好度高，成长性快，能更快地获得土地，销售迅速。

大唐地产总裁郝胜春去年表示，未来三年将冲击500亿元的销售目标。 进入今年，目标再次升级为“三年突破千亿，进入全国房企50强”。 关于整体规模的增长，以3年内每年50%左右的复合增长率为目标。

根据观点指数，2019年1-11月中国房地产公司销售金额top100排行榜，2019年1-11月，大唐房地产销售金额为316.7亿元，排名第78位。

在各地调控力度不减的背景下，严跃进表示:“由于房地产市场周期调整，各地出台了限价政策。 根据目前的销售节奏，大唐房地产要想在短短三年内跨越千亿，可能会很难。 这是对企业土地储备、运营模式、现金流和人才等的巨大挑战，也是房企负债压力过高，易受监管层监管，特别是化解金融风险的两年。

有人指出千亿的目标很难实现

事实上，在经历高速扩张后，和其他中小型房企一样，大唐房地产也没能逃过高负债的窑。 招商函显示，-年末及2019年6月底，大唐地产债务总额分别为186.69亿元、257.79亿元、297.51亿元及312.86亿元。

此外，报告期内，大唐地产净杠杆率连续3年超过400%，分别为1085.3%、1087.9%、408.8%。 截至今年6月底，该房企净负债率达到185.6%，远远高于第三方机构提供的房地产领域整体负债率水平的80%。

截至2019年6月底，大唐地产借款总额达到75.98亿元，一年应偿还借款约17.3亿元，一两年应偿还借款约31.69亿元。 同期，大唐地产的现金及现金等价物约为19.42亿元。 可以看出，企业对债务覆盖有点紧张。

大唐地产也通过招股证明书显示，企业目前持有大量债务，未来可能会产生额外债务，可能对企业财务状况和经营业绩造成严重不利影响。

因此，大唐地产在明确募股用途时，确定要偿还部分利息银行的债务。 其中一家按固定年利率9%计算利息，2022年6月到期，另一家银行借款按固定年利率8.5025%计算利息，2021年8月到期。

值得注意的是，招商函显示，-年，大唐房地产经营活动产生的现金流净额分别为-13.17亿元、-12.41亿元、20.53亿元，今年上半年，大唐房地产经营活动产生的现金流净额为29.5亿元。

关于现金流由负转为正，大唐地产在招商引资中表示，现金流增长主要是企业合同负债增加31.78亿元，因此合同负债增加主要是企业对客户预售垫的增加。

目前千亿销售目标高的大唐地产，近期正在积极补充土储。 今年11月5日，福建漳州转让3块地块，大唐房地产以6.07亿元竞拍2块，其中1块由大唐房地产和恒盛合拍。 10月11日，大唐地产以总额约2亿元获得广西南宁一商住地块。