“累计债务超20万亿元 房企年末高频融资急补现金流”

临近年底，如何保证账面上有美丽的现金流数据，成为上市住房企业的一个重要命题。

中原地产研究中心数据显示，仅11月，房企美元融资就超过50亿美元，当月美元融资将刷新年内单月纪录。

“11月是重要的时间节点，很多房企在这个时间会进行多渠道融资。 需要确认企业在年末有足够的现金余额，并提交满足资本市场的报告。 开源节流在年底更为紧迫。 ”一位业界人士明确了这一点。

到了具体经营层面，绝大多数房企一方面加快销售还款，另一方面积极融资。 减少资本支出，提前结算减少对供应商的支付。

海外债务的剩余行情

wind数据显示，11月18日至22日，房企国内债务总额达到96.9亿元，环比上涨62%。 截至2019年，房企在海外公布的美元融资超过650亿美元，比去年同期上涨近50%。

出现这种情况，最直接的原因是大量债务到期，房企必须避免“新借款”的旧法。

数据显示，目前房地产领域累计的债务惊人:截至年底，房企各主要渠道共有利息负债余额20.3万亿元(人民币，下同)，2019年上半年上市房企利息负债合计达到42159.7亿元，大部分债务为2019年。

随着银行和信托这两个最重要的融资渠道收紧，美元债务已经成为房企最重要的融资手段之一。

对此，中原地产首席分解师张大伟表示，房地产领域资金紧张，房企急于窗口期，发行大量美元债务。 2019年确定了房企美元债务更新记录。 美元债务是房企重要的资金补充，但由于限额，难以成为最主要的来源，而美元债务的井喷对缓解一些公司的资金链仍有很大的利益。

从美元债务融资价格来看，房企之间差距较大，第一在6-15%之间。 对于经营稳健的公司来说，融资价格下降仍是趋势。 但是，对杠杆率高的公司来说，融资压力在增加。

11月22日禹洲地产2025年发行5亿美元优先票据，利率为8.3%； 11月18日，正商实业2.2亿美元优先票据经投资者同意发行，利率为12.8%； 11月13日，弘阳地产计划在2022年发行到期金额1.5亿美元、利率9.95%的优先票据。 今年，市场上还出现了票面利率超过15%的高息债务，表明高杠杆房企业的资金价格压力较大。

开源光圈

美元井喷是近期房企融资的缩影，除美元债务外，房企融资还有更多渠道和花样，规模也在上升。 据该策研究院最新数据显示，11月，40家典型上市房企融资总额904.36亿元，环比上涨283.49%，融资总额仅次于今年3月全年最高点。

并据中指院研报报道，随着有息债务集中到期高峰期的到来，房企将积极探索多元化融资渠道，缓解债务压力。 从渠道来看，信用债累计融资规模较上年平稳，今年1-11月，房企通过国内信用债融资4971.4亿元，消除短期融资券规模影响，信用债融资规模与去年同期基本持平。 其中，企业债务发行规模3107.9亿元，比去年同期增长30.3%，中期票据发行规模明显萎缩，发行规模718.2亿元，比去年同期减少50.2%，定向工具发行规模467.6亿元，比去年同期增长7.7%。

信托渠道继续小幅缩小，据用益信托网统计，今年1-11月，投向房地产行业的信托金额为8744.3亿元，比去年同期增长4.9%，从2019年7月至今，信托融资规模逐月减少，11月降幅为556.6亿元。

除了积极融资外，房企一般在年底用“节流”的方法美化现金流，最常用的手段是减少土地投资。

中指院数据显示，2019年11月，全国300个城市合计成交土地面积6964万平方米，环比减少17%，同比减少19%。 其中，4个大城市11月提高地力度，共成交78块土地，完成土地出让金617亿元，环比10月增长48%，但这一数据比去年同期大幅减少33%。 成交大厦平均价格为6497元/平方米，环比减少28%，同比减少45%。

二线城市11月共成交700件土地，成交土地面积2536万平方米，环比减少23%。 三线城市数据比较衰退，共成交1130块土地，成交土地面积4086万平方米，同比下跌。 土地出让金实现1278亿元，环比减少3%。