“供过于求 多地写字楼空置率创下新高”

世魏理市报告称，一线城市办公楼空的安装率明显上升，创下一系列“历史新高”。 截至三季度末，北京高质量写字楼市场整体空安装率上升至10.9%，创年二季度以来最高水平，上海写字楼空安装率上半年达到高峰18.5%，创近10年来新高

究其原因，业内人士一方面认为是经济运行引起的市场波动，另一方面，在要求产业升级的呼声下，地方政府加快了商业用地“集中型”的出让，出现了“地标性”的建筑、超高建筑的拔地而起，办公楼供应量迅速增加，

一线城市办公楼空的安装率大幅上升

戴德梁行数据显示，2019年前三季度，北京甲级写字楼新增供应约43万平方米，受新增供应影响，北京全市和核心商圈空安装率水平均较年初上升1-2个百分点左右。

58安居客房地产研究院分院院长张波表示，受经济增长率下降和实体经济诸多领域波动的影响，公司扩张趋于谨慎，写字楼租赁诉求薄弱。 另外，租户的租赁决策将更加保守，项目的去化周期和租赁决策周期将进一步延长。

戴梁行北中国区研究部主管魏东在接受《经济参考报》记者采访时表示，造成高空安装率的主要原因是租赁诉求与供给体量暂时不匹配，当然，经济不景气也是许多城市租赁诉求的首要原因 数据显示，过去10年北京市办公楼平均吸收量为56.1万平方米，但仅2019年三季度主要上市项目就达到67.8万平方米。

另外，戴德梁行数据显示，2019年第三季度，北京全市和五大主要商圈办公楼净吸收量分别为23.9万平方米和4.1万平方米，分别比年同期下降40.9%和20.6%。

国家魏理市报告称，受此前传出的金融、文化媒体、医药等公司整合和租赁解除的影响，目前项目净吸收量为负。 除了之前传出的金融主力诉求外，科技领域扩张步伐明显放缓，新租金份额从环比34%降至16%。

《经济参考报》记者近日对“入博会”举办地上海虹桥商务区的调查显示，该地区的高端写字楼堆积如山，但空的安装现象非常突出。 在虹桥商务区中心，记者可以清楚地看到，该地区车辆少、人少、写有电话号码的租赁广告随处可见。

作为区内上传率最高的办公楼之一，万科中心运营负责人明确表示，从年初开始，许多公司陆续搬迁。 虹桥中心2号楼8楼的办公室贴着租赁广告。 据工作人员介绍，该办公室约300平方米，半年前开始设置空。

与万科中心隔一条街的“虹桥汇”，自去年“进博会”结束后开始招商，但招商效果不佳。 目前没有公司上传。 只有三楼和八楼签订了租赁合同。

和上海一样，作为北京高端写字楼的风向标，位于cbd核心的中国国贸，写字楼的平均租金率也有所下降。

10月30日，中国国贸发布的三季报显示，2019年1-9月，主营业务之一的办公楼租赁房产建筑面积35.6万平方米，租金收入11.42亿元。 办公楼的出租率低于同期。 截至期末，可租赁面积为20.7万平方米，平均出租率比去年同期下降1.8%。 其中，国贸三期B座平均租金向下微调，平均租金进一步下降5.9%。

据三季报报道，国贸办公楼平均租金率低于去年同期，第一是租户未提前解约或租赁过期。

事实上，国贸办公楼的租赁率上半年下降了。 据中国国贸半年报报道，2019年上半年主营业务办公楼平均租金率为95.4%，比年同期的97.4%下降2个百分点。 其中，国贸一期租金为93.8%，比上年下降1.6个百分点。 国贸三期a座出租率为96.6%，比上年下降1个百分点。 国贸三期的B座出租率仅为89.2%，下降7.5个百分点。

值得注意的是，办公楼空的安装不仅仅是一线城市。 戴德梁行数据显示，目前北上广深四大城市全市空的安置率平均为10%左右，二线城市平均空的安置率为28%左右。 二线城市中，天津、长沙、重庆、厦门等城市空安装率较高，平均空安装率达到30%以上。

公司压缩事务价格的上升空配置率

业内人士认为，商务市场一般以15%为线划分买方市场和卖方市场。 目前，北上深三市的甲级办公楼空的安装率都超过了这条线。

戴德梁行数据显示，2019年前三季度，北京写字楼市场租金出现持续松动。 三季度北京市办公楼比较有效的净租金在建筑面积上达到每月每平方米388.16元，环比减少2.0%，同比减少3.7%。 五大主要商圈较有效净租金按建筑面积计算每月达到每平方米433.64元，环比减少0.7%，比上年减少2.0%。

据中国国贸半年报报道，受经济不明朗等因素影响，写字楼租赁市场整体诉求略有疲软，租户租赁能力低下。 在写字楼市场诉求稍显低迷、新供给加剧市场竞争的双重影响下，写字楼市场呈现空安装率上升、租金增长放缓的特点。 目前，cbd核心商务区办公楼的供应仍存在不确定性，预计持续开放量将对写字楼市场供需产生较大影响，写字楼空的安装率将进一步上升，租金也将受到挤压

张波认为，与北京、上海、深圳不同，广州今年的办公楼空安装率已降至近年来的最低值，但究其原因，仍处于较低的租赁水平和较少的新租赁供应量。

58同城、安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》显示，三季度北上广深写字楼每月平均租金分别为389元、310元、178元、233元。 从2009年底到现在，一线城市的写字楼租金大幅增加，其中年后第三产业的快速发展和写字楼空的安装率持续下降，北京租金增长率达到133%，其次是深圳、上海、广州，

关于未来的写字楼租赁，魏东预测，在经济形势未出现回暖的背景下，短期内中国大部分城市写字楼市场仍有可能继续面临下行压力。

根据中国国贸相关业绩报告，写字楼是国贸的首要业务收入来源，全年写字楼收入占企业主要业务收入的比重达到51.46%，之后有所减少，但都维持在50%左右。 但据中国国贸2019年上半年报纸报道，2019年上半年写字楼收入占企业主营业务收入的45.21%，比去年同期的50.18%下降了近5个百分点。

魏东表示，从跟踪的数据来看，此次租金下跌趋势约从4个季度开始。 除了受到经济减速压力的影响外，一些网络和金融公司的暴雷放松了两个主要成交领域的租赁诉求，经济压力迫使一些公司租户解约和缩小面积，从甲级写字楼转移到乙级写字楼，从核心商圈转移到非核心商圈

上海虹桥万科中心的租赁负责人也表示:“由于利润下降，很多公司离开了房租高的地区，搬到了楼房年龄大但房租便宜的地区。”

戴德梁行研究表明，作为上海写字楼租赁市场以前的支柱领域，金融业租赁交易量同比减少3.5%。

“办公室被收回，从福田区优越的世纪中心搬到罗湖区的公寓。 ”。 在深圳从事互联网金融领域的负责人坦言，由于压缩价格等各种因素，企业办公室从以前的高档写字楼搬到了现在的几个办公室，办公室的大小也从以前的全楼变成了现在的几个。

除了因公司失利而减少租赁外，仲量联行上海商业地产部总监张静表示，联合办公运营商扩大，公司使用更多灵活的办公方法，科技类、自媒体企业的诉求尤为强烈。

北京创业两年的杨光表示，由于处于创业初期，企业没有形成一定的规模，没有在办公楼正式租赁办公用地，而是在共享办公室租用了几个工位。 需要开会的时候预约会议室就可以了。

个性化办公室或成为新的增长点

多机构预测，未来3年，一线城市办公楼市场仍将处于供应高峰期。 日益出现高质量办公楼体量过大、同质化竞争严重、资源浪费严重等问题。

戴德梁行数据显示，未来仅北京一地，新增供应将达到637.5万平方米。 其中，2019年第四季度至2022年新增供应316.8万平方米，其中69.3%位于新兴商圈。

世界卫理市预测，除广州外，一线城市高质量办公楼整体租金增长率将低于5年同期平均水平。 为了适应业务环境的变化，降低企业的运营价格和负债，越来越多的企业将核心业务转移到联合办公室空之间。

不少业内人士建议，地方政府应根据新型城市化快速发展规划，结合城市快速发展趋势、人口流动、经济总量、产业特征等，对商务产品进行合理规划。 一方面从规划、土地供应、投入节奏等方面合理控制商业地产开发，另一方面诱惑公司创新商业状态，充分利用库存市场。

经济减速不是导致公司租赁增加的唯一原因，一些办公楼设施陈旧、配套差、管理差等问题也是公司租赁的重要原因。 北京一家企业的负责人说:“我们正在进行设计，但是由于办公楼多，没有规则和个性，所以在公司规模扩大的过程中，换了办公室的地方。 ”。

“我们以前住的办公楼也在东三环，但是设施陈旧，物业管理也不好，大楼的公司、领域多，乱七八糟，客户来访后，常常觉得企业不靠谱。 ’这位负责人说，新换的办公室场所，装修设计很现代，很有人情味。

对此，魏东表示，近两年来，在城市更新的背景下，“商场翻新”和“酒店翻新”的项目明显增加。 以北京为例，2019年第三季度，北京市更新类办公楼新增供应约占全市新增供应的40%。 预计未来2-3年，北京市场上这类项目将越来越多。

“这些项目凭借时尚的外观设计、科技智能化的办公环境、足够的可租赁面积、能够降低公司租赁价格的布局设计，深受公司租户的欢迎。 有些地区的好项目甚至在没有进入市场的时候也被预订了。 ”魏东说。

另外，魏东表示，随着中国金融市场的开放，海外金融机构更多地进入中国市场，肯定会使中国的写字楼市场受益。 金融开放是一个循序渐进的过程，未来3-5年，海外金融机构将渗透到中国主要城市，对写字楼的地域和质量要求较高，租赁能力较强。 因为这将带动城市写字楼市场的诉求。

戴梁行中国区办公楼部主管沈洁认为，未来人工智能、科创产业的强劲快速发展也将促进诉求的提高，政府应着力培育成为高质量写字楼的主力租户。

世界魏理市中国区研究负责人谢晨表示，人工智能、云计算、物联网等领域的持续快速发展，将与金融、制造、零售、医疗、教育、交通等行业融合，创造新的商业机会。 此外，随着中国进一步扩大对外开放力度，增加外商投资和外资金融机构的上传也将为一线城市办公楼的诉求带来新的增长点。

张波也认同了上述观点。 他说，中国科技行业研发支出占gdp的比重处于上升通道，随着研发投入的增加和新技术的应用，tmt行业的业务和劳动者数量将继续增加。 专业服务业中共同事务领域发展最快，目前二线城市渗透率不高，随着领域带来的公司空间处理方案的改革创新，越来越多的租赁诉求有望被开发出来。

58同城、安居客报告称，年10月-年9月，一线城市甲级写字楼新租赁诉求以tmt、专业服务业、金融业为主，这三大产业占北京和深圳租赁成交面积的80%，为上海和广州租赁成交面积的60%。

此外，随着城市群的崛起，都市圈的建立，政策环境更具吸引力，一些二线城市略有成为公司的新选择。 58同城、安居客报告称，6个积分2线城市中，西安、成都、重庆3个西部城市的租赁搜索热度有较大提高，西部经济的崛起提升了办公室的诉求。 “第一店经济+网红效应”持续进行成都市场输血，吸引越来越多的国内外公司和人才，持续提升成都写字楼租赁热度。

“办公楼的竞争已经突破了城市的边界。 ”张波指出，目前二线城市在经济上赶上一线城市，在政策上提供越来越多的优惠，各城市之间的人才和公司争夺更加白热化，二线城市核心商务区的价值得到越来越多的认同。