““套路太深”“处处藏雷”？长租公寓莫短视”

“套路太深”“无处不在雷电”“失去安身之所，还债”……短短两年多，长租公寓的命运仿佛坐上了过山车，从“爆红”的风口急转直下，成为“爆雷”的风口。

“甲醛超标”、“租赁贷款爆炸”、“资金链断裂”等情况引发公众信任危机，对长期租赁公寓的评价也越来越负面。

长租公寓从“高光时间”到“黑暗时间”，领域正走向分水岭。 这一方面是中小平台资金链断裂，雷声连连，另一方面是头部平台债台高筑，迎来资本狂欢。 不要在“长”字上下功夫，吹泡泡、讲故事、围坑更让人担心。

长租公寓“短”在哪里？ 关于目前“爆雷”爆发的问题，“高收低借”和“高杠杆租赁贷款”等快速扩张模式是长租公寓的首要风险点。

国家呼吁快速发展住房租赁市场，许多公司蜂拥而至，仅靠普通民房的微薄月租金很难养活这些公司。 于是公司不断囤积可租赁的房源，在租金上利用时间差获得资金池，从那里享受金融游戏。

从根本上看，其实是租赁市场的投资转化率，大大低于公寓运营公司的预期。 市场供给超过需求后，很多租赁公寓难以维持微利，以“低进高”赚取差价的盈利能力，需要进行有效的管理。

规模必须靠资金支撑。 对房租收益率评价过于乐观，迫使许多长期租赁公寓公司采取激进的投资战略，导致资产激增。 为了扩大供给规模，切断地区市场，必须提高租金，即使流血也要拿走房源。

一些运营公司信奉“赢家通吃”的逻辑，以规模为壁垒，过分追求“规模化”“头部效应”，胜过追求自身的效率和稳定性。 将规模锁定在重要指标( KPI )后，将设置大量的房源空，租金率下降，运营风险和道德风险加剧。

当时网上订车、共享单车、P2P等网络平台的“烧钱”模式，看似迅速占领市场，但风险的“免疫力”极低。 一旦外部环境风生水起，这些运营公司就缺乏资本支撑，只能面临“爆雷”的结局。

租金并没有迅速上升，从租赁市场上“快速赚钱”的企图伤害很大。 与高歌猛进的房价涨幅相比，房租也逐年上升，单边上升，但涨幅相当低。

根据克瑞研究数据，长租住宅领域的平均利润水平仅为2%-4%，要回到现金流的正周期至少需要6年以上。 业界估计，目前国内长期租赁公寓的租金收益率不到3%，北上广深等约为1.5%，远低于运营公司融资价格，发达国家普遍的租金收益率也低于5%以上。

如此巨大的“剪刀差”给中国的租赁市场带来了畸形的矛盾。 作为“出租房屋”的出租人，同时也是“不赚钱”的运营公司，承担和消化竞争风险、扩张风险、资金链风险、入住率风险等，受害最深的是年轻的出租人。

对于“买不起房子就租房”的年轻人来说，房租的价格高低固然重要，但更重要的是能够长久稳定居住的房源。

长租公寓最大的特点是稳定，即使价格浮动，很多租客也会接受。 运营公司不需要一时的“快”，错过了“超过2亿人，年租金规模超过万亿元”的快速发展机会。

长居“短命化”的结果，令人叹息。 “一个多月有6家关门”“一年多有23家相继倒闭”……。 长租公寓频发的“爆雷”，不仅让租客想哭，也震撼了运营公司本身。

一个领域过于金融化，过于依赖资本进入“高速公路”，必然会牺牲“稳定”“安全”等基础性诉求。 只有回归最真实的商业逻辑，专注于自己的业务，才能使领域步入正轨，快速“长久”发展。 不可否认，市场化的长期租赁公寓能够满足顾客个性化的诉求，丰富住宅租赁市场的供给形式。

但是，住房问题不仅是市场热点，也是民生的痛点。 房屋租赁市场需要不断在规范中全面快速发展，领域公司需要为解决以前流传到租赁市场的租赁期不稳定、新闻不对称等问题做出大量努力，为出租方提供质量保证量、不打折的服务。

否则租客付了公司一年的房租，住了几个月后被房东赶出去了。 这是什么样的市场化服务和创新呢？ (记者潘旷、杨绍功、邓华宁、郑生竹)