“正荣地产负债1262亿销售增速降至0.8% 经营现金流4年净流出163亿元”

目前，福建省系房企正荣房地产( 06158.hk )的高层震荡和现金流受到压力，聚焦于实际控制人欧宗荣。

近日，正荣地产对外公告行政总裁王本龙辞职，再次将高层人事震荡的内忧推到聚光灯前。 据长江商报记者不完全统计，今年以来，包括正荣资本总经理江晨、正荣地产副总裁刘翔、正荣产业快速发展集团财务总监郑琳琳、正荣产业快速发展集团副总裁肖春和等在内的近10位高管相继递交了辞呈。

11月14日，正荣地产企业品牌部相关负责人回答长江商报记者。 “人事流动是企业快速发展过程中的正常现象，正荣地产离职率相对于区域平均水平不高。 ”。

高管大转变的背后，是企业业绩增长放缓和现金流承压。 半年报显示，2019年上半年，正荣地产实现销售额586亿元，比去年同期增长0.82%，但去年同期，其销售额超过去年同期170%。

长江商报记者观察到，今年以来，正荣地产多次进行债务融资，年利率最高为10.5%，最低为7.16%。 上半年，其平均融资价格为7.60%，高于去年同期的4.8%，高于主流上市房企平均融资价格的6.44%。 在频繁融资的情况下，正荣地产的现金流仍然为负，2019年上半年，正荣地产现金流净利润为-77.23亿元。

“既有业绩增长放缓、领域周期加剧的原因，也有去年同期基数高的原因，还有为快速发展质量控制速度的企业。 ”。 正荣地产方面解释说，收紧融资和提高融资集中度是今年领域表现出的两大趋势。 企业融资渠道通畅，融资价格可控，呈下降趋势，不存在高利率融资的说法。

业绩增长放缓，年内有近10名干部辞职

正荣地产的人事地震还在继续。

近日，正荣地产正式公告，王本龙因其他员工事务已经辞去企业执行董事和行政总裁职务，将于11月20日起生效，且辞职生效后不再担任企业授权代表。 过渡期间，执行董事兼董事会主席黄大仙枝由行政总裁任命，临时接替王本龙的职责。

事实上，王本龙的离职只是正荣地产上市后人事震荡的缩影。 最近，随着王本龙辞职，以及前任林朝阳去年离开房地产总部经营团队，正荣地产的职业经理人“三人天团”只有黄大仙枝一人的呼声不断涌现。

此外，今年以来，正荣集团共有正荣资本总经理江晨、正荣地产人力行政总监袁变革、正荣地产副总裁刘翔、正荣产业快速发展集团财务总监郑琳琳、正荣法务审计负责人杨震麟、正荣设计管理中心总经理陈伟、产业快速发展集团副总裁肖春和等10人

关于管理层频繁更换是否会影响企业日常经营和战术的快速发展，正荣地产相关负责人回答了长江商报记者。 “人事流动是企业快速发展过程中的正常现象，正荣地产离职率相对于领域平均水平不高。 作为上市公司，正荣始终坚持建立良好的企业治理结构，培养人才梯队，搭建平台，与员工相互成就，企业经营目前都很正常。 ”。

但今年以来，其业绩增长明显放缓，这是不可否认的。 数据显示，从年到年，正荣地产销售金额分别为393亿元、702亿元、1080亿元，销售金额复合增长率达67.3%，年突破千亿大关。

2019年上半年报纸报道，上半年，正荣地产实现销售额586亿元，比去年同期增长0.82%。 去年同期，正荣地产销售额581亿元，比去年同期增长170%以上。

然后半年的报纸报道，报告期内企业实现营收136.48亿元，同比增长10.83%。 净利润9亿3300万元，同比增长11.07%。 年同期，正荣地产的收入增长率和归母净利润增长率分别为52.31%和171.86%，目前其增长率明显下跌。

事实上，企业经营迅速发展的减速，也可以从土地储备方面看到。 今年上半年，正荣房地产新增土地22块，建筑面积预计约2.9百万平方米。 去年同期，正荣地产新增土地33块，总估算建筑面积约5.9百万平方米。

此外，根据正荣地产公告，今年前10个月，企业与合营企业及联营企业累计合同销售金额约1030亿元，2019年销售目标为1300亿元。 “企业有信心实现年度销售目标。 既有增长放缓、领域周期加剧的原因，也有去年同期基数高的原因，还有为了快速发展质量而考虑控制速度的企业。 ”。 收到了正荣地产方面的回信。

经营现金流在过去4年中净流出163亿美元

正荣地产起源于江西，创始人是福建莆田商人欧宗荣，企业于年1月在香港证券交易所登陆，目前总部迁往上海。

长江商报记者观察到，今年以来，在正荣地产业绩增速放缓后，其盈利能力也面临考验。

数据显示，年至年、2019年上半年企业毛利率分别为23.43%、21.70%、21.09%、22.76%、20.32%，整体呈下跌趋势。 同期，净利率分别为9.72%、8.51%、7.61%、8.44%、8.64%，自去年以来有所上升，但仍未超过去年的高点。

而且，今年以来，正荣地产密集补血。 10月14日，根据正荣地产公告，可以回购2亿美元年息8.6%的优先票据。 日前，正荣地产刚刚宣布，发行的3亿美元2023年到期年息9.15%的优先票据于11月7日在联交所上市。

据长江商报记者整理，上半年，正荣地产多次进行债务融资，年利率最高10.5%，最低达到7.16%。 其中，公告追加发行1月1.5亿美元年到期的优先票据。 2月发行2亿3千万美元的优先票据3月与渣打银行等就发行2亿美元2022年到期年息9.15%的优先票据签订购买协议3月发行4亿2千万美元2023年到期年息8.65%的优先票据。 6月发行2亿美元的优先持续债务。

由此可见，美元债务已成为正荣房地产最主要的融资渠道之一。 随着企业密集快速发展融资，正荣房地产的融资价格也在上涨。 半年报显示，报告期内企业平均融资价格为7.60%，高于去年同期的4.8%，高于主流上市房企平均融资价格的6.44%。

值得一提的是，在频繁融资缓解资金压力的情况下，正荣地产的现金流依然吃紧。 数据显示，从年到年，2019年上半年，正荣房地产经营活动现金流量净额分别为-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元、-77.23亿元。 最近4年的经营性现金流共计流失163亿元。

并且在半年报中指出，截至6月30日，正荣地产企业总负债1262.17亿元，资产负债率为81.29%，纯负债率为70.8%。 报告期内，企业一年内到期借款249.03亿元，应付账款95.64亿元，税金25.69亿元，其可动用现金只有250.72亿元。

尽管如此，下半年以来，正荣地产融资动作未见松动。 在其8月份额外发行1亿1千万美元优先票据9月发行3亿美元2022年到期的优先票据10月将重新发行3亿美元2023年到期年息9.15%的优先票据。

当前房地产领域面临债务压力和融资挑战，正荣房地产有相关压力吗？ 连续高利率债务主要考虑了那些方面？

对此，正荣区长相关负责人对长江商报记者表示:“紧缩融资和提高融资集中度是今年领域表现出的两大趋势。 企业目前依赖国内外融资平台，融资渠道通畅，融资价格受控，呈下降趋势，没有高息融资的说法。 ”。