“房企不再“任性买” 今年第三季度土地市场降温”

预计的土地市场将按约定降温。

日前，中国国土勘测规划院城市地价动态监测组发布的《2019年三季度全国主要城市地价监测报告》显示，三季度全国总体地价水平环比增速放缓。 其中，住宅地价比去年同期连续6个季度下跌。

今年上半年，全国土地市场曾出现“小阳春”，4月起热点二线城市连续升温，土地单月成交总额均在3000亿日元以上，溢价率也维持在20%左右。

但随后连续出台的信托和海外融资等政策，进一步提升了房企融资价格和现金流压力，全国土地市场也改变了二季度升温势头，出现下跌。

另一个背景是，在7月30日的中共中央政治局会议上，多次强调房子住的不是为了炒作而定位的，而是实行房地产长效管理机制，不把房地产作为短期经济刺激的手段。

中原地产首席分解师张大伟分解认为，土地市场和楼市一样，仍然只允许小阳春出现，不允许进入夏季。

供应、成交、溢价率都降低温度

以前流传的“全年黄金期”的爆炸性销售情况没有出现，土地市场行情也在下跌。

根据中指研究院的统计数据，供给方面，今年第三季度，全国300个城市共发布土地20936件，仅比去年同期增长0.1%。 土地面积88068万平方米，比上年减少1%。

1~9月成交约1万17850件，比去年同期减少2%。 成交总面积比去年同期减少2%，达到74034万平方米。

从月份来看，9月份与8月份相比环比下跌。 中原地产研究中心数据显示，9月成交土地673件，8月成交土地总数1124件，环比减少40%。 其中超过10亿个地块共计58个，但43%的地块以底价成交，平均溢价率仅为5%，仅21个地块超过10%。

但是，从重点城市的表现来看，存在分化现象。

中原地产数据显示，上三季度，备受瞩目的全国50个城市合计销售地总额达到3.14万亿元，同比增长18.1%，同时出现9千亿的销售地城市。

其中，土地出让金比去年同期增长的城市有35个，但土地溢价率增长的城市只有27个。

杭州三季度销售地收入最高，达到2289亿，但比去年同期减少1.6%。 土地溢价率为16.65%，比上年下降42个百分点。

4大城市中，1-9月土地出让金均呈正向增长，其中深圳同比涨幅最大，达到155%，上海小幅上涨1.43%。 溢价率方面，上海、深圳正向增长，北京下降27.36%，广州下降33.57%。

进入10月以来，土地降温趋势越来越明显。 中原地产统计数据显示，首周50个热点地块中，31个低价成交，达到62%，这一比例刷新了近年来的纪录。

从房企的表现来看，克而瑞的数据显示，7月有6成百强房企放缓脚步，8月有3成百强房企未来取现。 月百强房企业新商品价格约7000亿元，比8月的1.1万亿元大幅下降36%，溢价率也持续至今的下跌趋势。

分阶段来看，top10房企业持股比例仅上升1%，保持合理状态，而11~30强房企业持股比例在0.45左右，是50强房企业中最积极的一步，主要是提高规模的诉求，如美、中梁1 -。 50~100强的房企1~8月拿地态度积极，“求生”欲望强烈。

由于住房紧张，所以很慎重

在今年的中期业绩会上，很多开发者都会发出小心获取土地的信号。

融创中国董事会主席孙宏斌表示，在拿地方面，企业下半年基本没有指标，除非是特别好的地方，否则基础已经停止。

万科首席执行官张旭则表示，拿地是根据收到多少来计算可以拿多少，并没有固定的土地拿地计划。 但从实际表现看，万科8月土地权益总额150.41亿元，9月为50.28亿元，环比大幅下降66.7%。

住宅企业不再随意“购房”的最直接原因之一是融资紧缩。

7月12日，国家发展改革委发出通知，对房企海外发行债券加强约束，新融资只能用于一年内满期的长时间置换海外债务，并须对债务规模、期限等进行备案登记。 另外，央行、银保监会加大房地产融资和信贷产品监管力度，严禁贷款、银行理财、信托等各类资金违规进入房地产行业。

孙宏斌在中期业绩会上坦言，此次严格控制房地产，对债务发行、信托、开发贷款进行一定限制，是对融资方切入点的控制。

但是，高质量城市的高质量土地，从来没有开发商争夺过，地方政府在推送工作方面有所调整。

深圳前海桂湾计划于10月22日出让两块地块，一块是商业用地，一块是综合用地，包括片区不足的住宅，因此备受关注。 然而，10月18日，深圳土地交易中心宣布，将中止转让进程，引发业内骚动。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，国家统计局公布的70个城市房价数据中，深圳新房和二手房环比涨幅均进入全国前十。 特别是新房自年下半年以来首次进入涨幅前十。 虽然此次前海土地出让没有明确具体原因，但一个很有可能的推测是，如果楼价、溢价率高，市场预期将发生变化，地价、房价可能联动上涨，不适合楼市调控。

张大伟也指出，从整体来看，房地产公司通过信托等融资大幅快速进入房地产市场，土地市场短期升温，是政策紧缩的首要原因。 不排除住宅企业年末资金链紧张，热点城市土地溢价率开始明显下降，后续土地市场流动标的再次明显增加的可能性。

针对后市的预测，上述《2019年三季度全国主要城市地价监测报告》指出，未来国内宏观政策将进一步落地，国民经济将继续整体平稳，房地产市场调控力度持续。 预计主要监测城市地价总体保持低速增长，热点城市住宅用地市场保持稳定态势。