“三伏天楼市现“寒意” 房企今年下半年或“以价换量””

虽然是盛夏，但房地产市场感到“寒冷”。

诸葛找的数据显示，郑州二手房挂牌自年6月至今已连续12个月下跌，从当时的1.68万元/平方米下跌至7月1.53万元/平方米。 根据上海中原地产数据，7月，上海新商品住宅成交面积61.6万平方米，环比减少9.8%，围度成交最低水平11万平方米，上海楼市成交量减少。

上述市场表现可以一览领域的现状。 最近，根据克而瑞公布的数据，1-7月，据比较口径统计，top100规模房企累计业绩比去年同期增长4%左右，整个领域规模增速明显放缓。 7月，百强房企业单月业绩总体平稳，与上半年平均值基本持平。 月操盘口径和权益口径销售规模均比6月环比下降近29%，比去年同期略高。

政策水平也不宽松。 7月以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市继续加大房地产市场调整，开封取消限售令“一日游”，体现了中央多次调整房价的决心。 7月30日，中央首次提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，直接确定了楼市调控的方向。

在两面夹击之下，房地产市场将走向何方？

市场冷却

“6月，许多房企从半年业绩冲刺的机会开始增加开盘数。 6月以后，房企开盘量逐渐减少，交易量增加是季节性原因。 ”。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，与此相比，与去年同期相比，结果更具参考价值，他观察到，2019年前7个月，房企销售金额较去年同期也有较大增长，但销售面积同比下跌。

具体来看，根据克和瑞的数据，今年1-7月，碧桂园、中国恒大和万科的销售面积分别为4786.1万平方米、3080.8万平方米、2395.4万平方米。 但其中只有万科的销售面积比去年同期提前7个月实现了小幅增长，碧桂园和恒大分别比去年同期下跌2.5%、4.1%。

房地产整体市场表现也有下降的趋势。

从新房市场来看，58同城、安居客《国民安居指数报告》显示，7月，全国67个主要城市平均房价为16412元/㎡，环比下跌0.02%。 诉求方面，根据上述报告公布的客户行为指数，7月全国找房热呈现明显分化趋势， 7月全国找房热持续下降，降幅为11.9%，一二线城市找房热相对稳定，三四线城市找房热降幅为22 . 与此相反，7月全国二手房新卡房源量环比下跌4.4%，北上广深一线城市新卡房源量均呈下降趋势，部分二三线市场如海口、合肥、无锡、宜昌、岳阳新卡房源量呈上升趋势。

市场上，诸葛找房数据研究中心公布的数据显示，2019年7月100个积分城市二手房挂牌均价15035元/平方米，环比2019年6月上涨0.02%，基本与上月持平，百城二手房挂牌均价。 其中城市上升62个，平均涨幅0.96%，涨幅比上个月狭窄。 城市下跌37个，平均下跌0.84%。 一个持平的城市。 从城市来看，一、二线城市二手房挂牌平均价格持续下跌，三四线城市持续上涨。 其中一线城市环比下跌0.53%，连续半年下跌。 城市环比下跌0.16%。 三线城市环比上涨0.30%，涨幅收窄。

租房市场也同时降温。 诸葛找房数据研究中心数据显示，7月份全国大中城市租金平均价格为44.19元/平方米/月，环比下跌0.12%。 其中，租金上涨的城市共有9个，平均涨幅0.64%； 租金下跌的城市有11个，平均跌幅为0.82%，跌幅扩大。 总体而言，上升城市数量少于下跌城市，与上月相比，上升城市平均涨幅狭窄，下跌城市平均降幅扩大，租金平均涨幅停止出现下跌趋势。

而且，毕业季带来的租赁热潮已经过去，毕业生租房原则放开，很多二线城市租金开始下降，一线城市和部分毕业生多的热点城市租金还很坚挺。 具体来说，北京、上海、深圳三个一线城市7月租金均价93.39元/平方米/月，价格比上个月上涨0.11%，涨幅比上个月明显收窄。 点2线城市租金平均价格为36.04元/平方米/月，环比下跌0.28%，跌幅扩大。

融资继续收紧

58安居客首席分解师张波认为，中央收紧“快门”进行管制，延缓了市场成交的节奏。 市场温度下降，住宅企业销售下降。 “近两个月来，房地产市场调控政策变得严格，调控面扩大。 具体来说，苏州加码控制直接扩大了限售范围，新房要过三年才能转让。 另外，洛阳还表示，限价、呼和浩特开放领域规范自查、宁波规范商品房销售等政策也没有给人控制“关口”的机会。 7月19日，开封取消《限售令》，一天后撤回，楼市调控政策的严格信号更明确地向市场传播。 在这种背景下，购房者情绪也发生了波动，7月份购房者信心指数比上个月下跌1.5%，认为政府将继续出台抑制房价上涨的政策的比例超过了53%。 ”。

张波认为，市场成交量的减少离不开越来越明显的集中化趋势。 从成交趋势来看，热点恒热现象越来越明显，如一线城市热点区域、限价导致二手房严重下跌的成都、杭州等城市，以及宁波、武汉、苏州、郑州等供求旺盛的核心二线城市，仍将成交。 但是，一些城市的热销并未拉动整体销售额，在以三四线为中心的降温推进中，房地产市场整体成交量呈下降趋势。

关于市场未来的走向，杨红旭在7月30日的中央政治局会议上提出，不要将房地产作为短期刺激经济的手段。 这意味着下半年，中央的房价调控政策将“不抓紧放松”。

对房地产市场最重要的融资环境也在收紧。 从2019年4月开始，国内融资渠道与房地产领域相比增加监管，上周，央行三天两次点名房地产，将继续加强房地产市场资金监管。 张波认为，房地产融资的持续紧缩看似局限于领域的短期影响，但实际上起到了举足轻重的作用，不仅加速了房地产领域集中度的提高，还可能导致个别房企“鳄鱼”的失色，特别是对负债率高的企业房企来说，土地、 融资政策手腕的调整预示着2019年也将成为领域从“去库存化”向“去产能化”转换的元年。

“融资渠道预计公司资金紧张，下半年市场将呈现‘汇率’态势，公司为了确保现金流稳定，可能会进行价格上的调整，加大销售力度。 这是因为整体的销售表现有可能再次充实。 ”。 该策研究院总导演张宏伟说。