“今年上半年14家房企销售额上涨7.8% 公司之间分化加剧”

截至7月4日，14家在香港及内地上市的房地产公司公布了前6个月的销售情况。 这些公司共实现销售额1.13万亿元，同比上升7.8%，在年销售额基数的背景下实现了销售额的增长。 但整体增速明显低于年同期，公司间分化加剧。 一位信托企业人士向中国证券报记者表示，一些前期比较激进的信托企业受到银监的“窗口指导”，要求在一定程度上控制房地产信托业务的规模。 下半年房企销售增长和融资压力或增加。

销售分化加剧

从目前的情况来看，第一梯队“碧万恒”三家公司中，除碧桂园外，万科和中国恒大已经公布了前六个月的销售数据。

从整体来看，增速明显放缓。 其中，万科6月实现合同销售面积489.3万平方米，合同销售金额663.9亿元，比去年同期分别增长8.7%和1%。 前6个月实现合同销售面积2150.1万平方米，合同销售金额3340亿元，比去年同期分别增长5.6%和9.6%。 中国恒大6月份合同销售额约为502.6亿元，比去年同期增长约0.4%。 6月份合同销售面积约464.9万平方米，合同销售平均价格为每平方米10811元。 中国恒大前6个月销售金额为2818亿元，比去年同期减少7.4%。

中小住宅企业的增长率不同。 旭辉控股、禹州地产、合生创展和佳源国际前6个月的销售额增长位居前列。 其中，共生创展前6个月销售额103.69亿元，比去年同期增长66.3%。 旭辉控股、禹洲地产、佳源国际上半年销售额同比增长34%、32.47%、19%。

中原地产首席分解师张大伟对中国证券报记者表示，针对过去的数据，2019年前6个月，房企销售业绩持续分化。 年同期，许多房企销售额比去年同期上涨50%以上，但2019年上半年大部分分公司以平静为主，部分公司涨幅明显放缓。 总体来看，二季度部分城市楼市活跃度较一季度略有下降。 房企一般在6月增加供应，冲刺半年报告业绩，7-8月淡季房企销售压力预计将增大。 2019年以来的数据显示，随着龙头房企销售降温，中型房企竞争局面逐渐显现。

土地升温

虽然销售增速放缓，但房企6月“补货”热情依然高涨，未约而同地回到一二线城市。 中原地产研究中心统计数据显示，6月土地市场继续高位运行，二线热点城市销售地收入共计3609亿元，比去年同期上涨52%，环比涨幅14%。

6月，13个一二线城市单月销售地金额超过百亿元。 这也是最近一年的高价。 从具体城市来看，杭州单月销售地309亿元，居全国第一位，南京、深圳、宁波和北京四个城市单月销售地收入均超过200亿元。

张大伟表示，6月第一二线城市土地市场热度复发的原因比较多。 与年严格的土地限制相比，近几个月来许多土地市场约束条件相对减少，略有城市土地限价、土地保证金、土地补贴保障房等方面调整。 在这种情况下，通过对部分城市限价政策的微调，提高了开发商土地的积极性。 从房企的角度看，房企需要补充土地储备。 今年以来，整体资金面有所缓和，一些公司积极性明显提高。 一些公司的战术布局有所增加，还有些新上市的房企增加了土地储备。 从市场情况来看，第二梯房企业最为坚决。

房企表示，近期三四线城市楼市依然低迷。 在这种情况下，房地产公司越来越多的资金投向地方城市。 这是第一二线城市土地市场升温的首要原因。 而且，许多城市正在增加土地转让。 但是，一旦土地市场过热，就有可能出台调控政策。

融资环境或紧缩

今年以来，房企持有地积极性大幅增加，融资环境逐年明显改善是另一大原因，融资价格下降。 在这种背景下，未来的融资环境是否会收紧备受关注。 根据该政策研究院监测的40家典型上市房企月度融资完成情况，经历5月融资规模大跳水后，40家典型房企6月触底反弹，合计完成融资金额折合人民币611.60亿元，环比上涨66.2%。

该政策研究院数据显示，从融资方法来看，以企业债务、信托贷款、开发贷款为主的债权融资工具仍是房企首要融资渠道。 其中，6月40家典型房企通过企业债务共融资176.55亿元，环比上涨84.21%。 从整体来看，债务融资价格略有上涨。 此外，今年以来，房企融资呈现出股权特别是项目股权转让融资案例大幅增加的情况。 以泰禾集团为例，连续3月转让项目企业股份。 拆船者表示，楼市仍在严格监管的背景下，一些对现金流施加压力的公司，或者通过转卖项目缓解压力。

虽然UBS房地产领域的拆房师誊戈认为，目前房企融资环境没有发生明显变化，但不排除一些拥有土地的比较激进的公司受到“窗口指导”。 从整体来看，市场对此不必过于担心。

据悉，根据与一些上市住房企业的信息表现情况，多数住房企业近期融资环境和政策未发生明显变化，且部分住房企业近期刚发行债券、abs等产品。 与得到“地王”的企业相比，机构融资时的要求经常有所提高。 这是领域惯例，并不是最近才出现的。 但是，一些企业认为，最近的融资环境确实比不久前收紧了。 这有助于土地市场降温，降低土地价格，有助于房企提高利润率。