“房企“千亿俱乐部”扩容：有望再增加10家左右”

与往年相比，到了2019年中期，房企的“抢夺”意图更加明确。 从各大机构公布的销售排名来看，各梯级房企业加大了销售马力，领域百强门槛进一步提高。 从工作成绩来看，各梯队门槛持续上升，但增长率较去年同期明显下降。 其中，稳居前三的依然是碧桂园、万科、恒大，但降速的趋势已经很明显。 另外，top 20的阈值增长率下降得最明显。 值得注意的是，上半年合同销售超过1000亿元的房企有12家，比去年同期增加了3家。 200亿-500亿元的房企数量为各阶段最多，为37家。 根据往年的情况，上半年签约销售超过400亿元的房企是年内突破千亿美元的有力竞争者，意味着今年千亿家房企有望比去年增加10家左右。

头部房间要求稳定，不惜降速

2019年上半年，在“不炒房、依托城市政策”的调控政策指导下，房地产领域整体增速明显放缓。

根据克瑞研究中心公布的数据，1-6月，top 100房企业累计权益销售规模接近3.9万亿元，比去年同期仅增长4%，与4、5两个月的累计业绩基本持平。

总体来看，5月受部分城市政策调控收紧影响，市场下跌明显，一季度以来“小阳春”行情明显回落。 但接近半年预期业绩的冲刺，6月房企积极加大营销宣传力度，单月操盘业绩环比超过23%。

中原地产首席分解师张大伟指出，上半年楼市下跌的原因是出现了持续收紧的调控政策密集发布和房价部分地区上涨，高性价比房源减少影响了购房者入市积极性。

2019年上半年，top 20房企权益金额门槛为489.4亿元，比去年同期略有下降。 但是，其他梯级房企业的门槛正在上升。 top 50房企业权益金额门槛为217.8亿元，门槛增长率最大达到6%。 top 30房企业和top 100房企业权益金额门槛分别为350.3亿元和85.5亿元，门槛增长率分别为2.8%和5%。

另一家数据机构亿翰智库公布的数据观察与上述机构相似。 上半年，领域各步骤门槛持续上升，但增长率较去年同期明显下降。 从各个步骤来看，top 20的阈值增长率下降得最明显。 从整体来看，百强公司的门槛仍然在上升，但随着2019年市场热度的减少，各步骤的门槛增长已经开始放缓。

有业内人士分析认为，随着下半年销售压力，2019年全年门槛上升速度仍将下降。

根据克和瑞公布的排名，碧桂园、万科、恒大依然稳居领域三。 其中，碧桂园上半年完成销售额3920亿元，居首位，万科以3340亿元位居次位，恒大以2945.4亿元位居第三。 从数据变化来看，经过一年的调控和公司自身销售节奏的调整，碧桂园和恒大的步伐明显放缓。 比去年同期减少了100亿元。 万科2019年上半年的销售比去年同期增长了9.94%，保持了罕见的正增长，但仍然低于百强房企业的平均水平。

业内人士分析认为，当前标杆企业不再追求高杠杆经营、高成长模式，而是聚焦主业，走向稳健、高质量的成长模式。 例如万科此前提出了“聚焦夯实提高基本盘”后，开始剪枝，并按业务线决定了各自的基本盘。 该战略使公司能够在当前市场低迷期稳定业绩。 事实上，更多的房企开始效仿万科，采取收缩触角的方法，对非营利多元化业务更加谨慎，甚至不惜剥离利润常规业务，加强房地产主业。

亿翰智库首席分解师张化东分解认为，领域变化首先要从政策调控的角度分解，管理层希望房地产持续上升，而是在一定区间内震荡，政策的多元性和复杂性越来越高。 现在，即使是房地产快速发展不好的城市，也表现出了想把房地产固定在稳定的位置上的政策。

千亿房企业有望再扩大10家左右

2019年上半年，top 100各梯队企业间规模分化持续，领域竞争加剧。 其中，top 3房企业权益金额集中度达到10.5%，比上年上升0.8个百分点，龙头房企业继续保持稳健、优质的快速发展。 top 4-10、top 11-20、top 21-30各梯队房企权益金额集中度比去年有一定幅度的提高，市场份额稳定上升，规模房企竞争特征进一步深化。 随着许多城市成交回升，销售难度加大，50强以后房企竞争特征不明显，权益金额集中度出现一定下跌。

对迄今为止提出2019年全年预期业绩的房企来说，截至6月底，目标实现情况还不错，36家房企中32家的目标实现率在40%以上。 宝龙、中海、中骏、越秀、正荣、金科、金茂、滨江、雅居乐等房企上半年业绩完成情况比较乐观，目标完成率超过50%。

从整体来看，房企2019年目标制定比较谨慎，平均目标增长率仅为20%左右。 另外，2019年整体预期商品值的去化率降至60%左右，实现预期业绩依赖于出货量的增长。 克瑞研究中心预测，在领域增长放缓的背景下，部分房企全年预期业绩完成存在一定压力，下半年仍需加快上市。

值得注意的是，上半年合同销售超过1000亿元的房企有12家，比去年同期增加了3家。 200亿-500亿元的房企数量为各阶段最多，为37家。 根据往年情况，上半年签约销售超过400亿元的房企年内是千亿元的有力竞争者，上半年签约销售超过400亿元的房企有40家，这有望使今年千亿房企在年30家的基础上扩大到35-40家，新晋千亿房企的销售规模也有望扩大到35-40家。

区域头部的效果越来越明显

2019年下半年，房地产政策方面整体依然稳定。 其中，房价仍是摸不着的红线，热点城市调控政策仍将落实到位，不排除代码调控的可能性。 住房企业不应对政策放松抱有过于乐观的期望。

克瑞研究中心预测，6月份房企作为半年业绩冲刺的重要节点，此后前期积压的市场诉求大多将得到释放，在监管常态化的预期下，业绩将会增长或放缓。 预计下半年房企整体规模将顺利增长，增速放缓至20%左右。 房企实现全年销售目标仍存在一定压力，预计下半年公司需要重点加大力度，加快上市或降低预售价格以实现全年预期业绩。

从城市的角度来看，下半年市场持续波动，频率加快，但波幅变窄。 市场走势不会上升，也不会全面下跌。 城市间分化加剧，不同能源水平的城市持续分化，二线恢复势头有望维持。 弱二线和三四线城市仍将面临较大的调整压力。

张化东分析说，上半年大部分分公司的销售目标已经完成过半。 年销售增长有一定的保障。 之后，虽然很难出台放松的政策，但整体预测还是很谨慎的。 年增长率预计会略有收敛，但不会太低。 投资方面的数据预计会比去年低一些。 全年的销售可能有3个百分点以上的增长，但首要来源于平均价格的上升，面积将出现负增长。

一些领域的人认为2019年将成为在房地产市场销售的“小年”。 下半年，百强房企业规模增长也将继续平稳，出现快速增长的概率不高。

另据专家介绍，从长远来看，各地政府将结合市场现实情况“因城措施”持续，房地产市场将长时间平稳健康快速发展，房企将更加谨慎地进行战术布局。 龙头房企保持稳健优质的快速发展态势，头部效应越来越明显。 并且，年来，大部分规模的房企战术从多样性上聚焦于本职工作。 预计未来房地产公司之间的规模化竞争将持续深化，领域集中度将进一步提高，top 30房企业集中度将上升到48%左右，各梯队的市场份额将稳定上升。 另外，通过对42家公布销售目标的房企进行分析，注意到目前有近6成的房企未能实现全年销售目标的一半。 面对下半年的房地产环境，融资渠道紧缩、债务兑付高峰到来、下半年市场依然存在变数，房企实现销售目标仍存在压力。