“解物业管理难题 多地密集修订物业管理条例”

今年以来，密集修订了物业管理条例专家

“当时，有了物业管理委员会制度，我们就不用直接找街道办事处成立物业管理委员会，成立业委会。 ”。 7月12日，陈寒松拿着刚印的《北京市房地产管理条例》，一边勾勒一边说。

陈寒松是北京市朝阳区利泽西园一区业委会副主任。 她认为，5月1日实施的《北京市物业管理条例》创立的新制度，处理了居住区物业管理的诸多课题。

今年以来，修改实施物业管理条例的不仅是北京。 3月1日，《深圳经济特区物业管理条例》修订实施5月1日，《重庆市物业管理条例》修订实施。 更值得观察的是，陕西、广西、海南等地开始修改各自的物业管理条例。

接受《法制日报》记者采访的专家认为，各地物业管理条例密集修订的现实背景之一是，我国城市化进程进入后半期，城镇居民小区以维修为主，物业管理的好坏直接关系到社会稳定。 因此，物业管理立法必须及时跟上，规范物业管理活动，妥善处理小区内的问题。

创立新制度解决物业管理难题

利西园一区建于20世纪90年代末，属于古老的园区。

陈寒松表示，从2009年开始，管理利泽西园一区的房地产企业内部发生问题，小区物业管理服务“越来越差”。

利西园一区的业主，当时小区的四个大门都是开放的，没有保安值班，卫生环境很脏，居民大楼内无人打扫，11栋塔的每栋楼都只开一台电梯，每天早晚高峰都有电梯排队，

居民投诉北京市市民服务热线12345，但问题未得到处理。

陈寒松通过电话向北京市相关主管部门投诉，改变小区现状的唯一途径是召开业主大会，成立业委会，监督和协助物业服务公司履行物业服务合同。 否则，就无法解决。

在所辖城镇办事处的协助下，陈寒松等人开始筹备业主大会的召开和业委会的设立。 召开业主大会并不难，但成立业委会的过程很难。

“首先，当选业委会成员有硬性要求，需要支付物业费，但很多业主对房地产企业的服务不满意，因此拒绝缴纳物业费。 为了成立业委会改善小区现状，我们向房地产企业支付物业费，但房地产企业为了阻止业委会的成立，不收我们的物业费。 ”。 陈寒松回忆说，随后经过街道办事处协调，房地产企业最终收到了房地产费。 最后，他们聘请了专业的物业管理顾问回答法律上的疑问。

但是，他们面临的最大困难是，小区近一半的业主租赁了房子，没有这些业主的联系方式，无法通知业主回小区参加业主大会的投票事业。

在街道办事处、社区等各方面的支持下，他们最终通过各种渠道联系到众多业主，动员业主们重返社区参加业主大会的投票。

经过一年多的准备和努力，年8月28日，在业主投票中，两位过半数的选票同意，利泽西园一区业委会正式成立。

之后，业委会与原房地产企业协商用什么方法改变园区现状，原房地产企业拒绝业委会监督管理，在多次协商未解决的情况下，业委会在街道监督与配合下再次召开了新一轮房地产企业的业主大会，新一轮房地产企业于去年7月上传。 随后，房地产开始关闭小区入口，清理因小区内乱而凌乱的共享自行车，清理垃圾，改善绿化环境，维护公共设备设施。

陈寒松说，当时有了物业管理委员会制度，他们就不必千辛万苦地成立业委会，直接由街道办事处牵头成立物业管理委员会，可以处理小区物业管理的大部分课题。

物业管理委员会是《北京市物业管理条例》中新增的临时机构。

北京市物权法研究会副会长毕文强告诉《法制日报》记者，中国城市化速度非常快，社区成为城市的重要载体，社区物业管理问题也越来越重要。 设立业主大会，通过选举产生业主委员会，代表全体业主管理小区共同事务，是物权法、《物业管理条例》规定的权利，也是多个小区业主努力的方向。 但是，在推进业主组织的过程中，由于各种原因，业主委员会的设立和运营在现实中并不理想。

毕文强认为，在此背景下，《北京市物业管理条例》设计了物业管理委员会，在小区未能召开业主大会或未能选举业主委员会的情况下，属地乡镇街道推进了物业管理委员会的设立，成为业主组织的临时组织。

“现阶段物业管理委员会在社区治理水平上很有特点。 园区物业管理活动迅速发展到今天，其实包括物业服务、业主自治、社区管理三个范畴，物业管理委员会的设立综合统一了各个方面，有利于园区实现良性管理。 ”。 毕文强说，有必要强调，《北京市物业管理条例》提出的党建领导社区治理框架下的物业管理体系，是一个非常重要的提法。 "这是立法中最大的亮点. "

地方密集立法将很快赶上社会的快速发展

《北京市物业管理条例》实施的当天，《重庆市物业管理条例》也开始实施。

《重庆市物业管理条例》的亮点是，加强物业管理与社区管理融合的快速发展，规范物业管理的关键环节，加强业主自治的支持和监督，完善物业管理新闻公开制度，建立物业第三方判断制度。

在此之前，《深圳经济特区物业管理条例》于今年3月1日生效。

值得注意的是，今年以来，陕西、广西、海南等地分别修改了以前发布的物业管理条例。

今年1月17日，陕西省十三届人大三次会议召开，今年的业务任务之一是修改《陕西省房地产管理条例》。

今年3月，《广西壮族自治区物业管理条例(修正案)》进入二审阶段。 5月，海南省住房和城乡建设厅就《海南经济特区物业管理条例(修正案)》的(征求意见稿)向社会各界公开征求意见……

物业管理行业如此密集的地方立法认为，毕文强认为，随着我国城市化进程的加快，我国第一次城市生活人口超过农业人口，我国城市化进程进入下半场，城市建设由增量变为存量，大规模城市建设不再趋势，城市建设由新建转为改造旧城。

毕文强认为，任何类型的小区，都进入了以维护为主的阶段。 在这个过程中，物业管理的好坏直接关系到整个社会是否和谐稳定。 因此，物业管理立法必须及时跟上，规范物业管理活动，妥善处理小区存在的各种问题。 "这是各地密集修法的现实背景之一. "

毕文强表示，一方面是国家立法的背景，随着民法典即将实施，民事法律规范也越来越重要，涉及国家治理体系的整体完善，社区治理作为国家治理的重要基础，必须在立法层面加以完善。

首都经济贸易大学法学院教授翟业虎在接受《法制日报》记者采访时表示，关于该地方物业管理立法潮的出现背景，一方面原因在于民众的诉求，另一方面原因与物业管理法律的滞后有关。

翟业虎解释说:“正因为现实中修改法律的地方太多了，我想看看各地在一个窗口期，特别是民法典实施之前，能否形成处理现实问题的地方规则和方法。”

制定具体制度正确应用实际管理

2007年8月，国务院发布《物业管理条例》，规范物业管理活动，维护业主和物业服务公司的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。 《物业管理条例》将于2007年10月1日起施行。

年1月，国务院常务会议通过了《国务院关于制定部分行政法规的决定》。 其中包括修改了《物业管理条例》，删除了“从事物业管理的应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”等两条规定。

年3月，《国务院关于修改和废除部分行政法规的决定》通过，又修订了《物业管理条例》，撰写文案主要是取消物业服务公司资质管理的相关规定，增加建立联合激励和信用丧失联合惩戒机制的有关文件。

毕文强表示，国务院《物业管理条例》和各地物业管理立法是确定物业管理系统具体制度的规定，以准确适用于实际管理。

“符合规则的制度创新具有生命力，符合普遍规则的制度创新有可能得到普遍宣传。 从全国范围看，社区增量盘活进入主要阶段，这一阶段业主自治能力大幅提高，物业服务和管理水平有待提高，乡镇街道等属地行政部门公共管理能力有待提高。 与之相适应的是各自的制度安排合理准确，符合时代的缺点。 ”。 毕文强说。

毕文强认为，各地通过物业管理地方立法，进一步丰富和具体物业管理系统制度，是一件好事，也是必须做的事件。 因为法律本身是为了实践而制定的。 “这对国务院将来适时修改《物业管理条例》也有很强的参考意义。 ”。 (陈 磊刘紫薇)