“LPR如期实现“双降” 房地产市场无需兴奋”

2月20日，全国银行间同业拆借中心公布了本月最优利率( lpr ) ( lpr )。 这是新冠肺炎疫情爆发以来lpr首次调整，备受瞩目。 与上个月相比，本月1年期的lpr比10个基点下降4.05%，5年期以上的lpr比5个基点下降4.75%。 lpr的目标是如期实现“双降”，降低实体经济融资价格，而不是为了释放房地产市场。

疫情爆发以来，中国人民银行通过公开市场操作，向市场注入流动性，不断压低资金价格。 如2月3日和2月4日，中国人民银行连续2天展开逆回购，7天和14天逆回购共计1.2万亿元，中标利率分别为2.40%、2.55%，比上一期下降10个基点。 2月17日，央行开展2000亿元中期贷款便利化( mlf )操作，为期一年，中标利率为3.15%，比上一期下降10个基点。 逆回购和mlf中标利率下降，市场化的方法导致银行资金价格下降。 lpr最初绑定了一年的mlf。 因为本月的lpr下降出乎意料，符合市场预期。

两个期间lpr双双下降，有助于导致银行贷款利率的下降，从而推动实体经济融资价格的下降。 特别是一年内lpr降幅为10个基点，是改革完整的lpr定价机制以来最大的降幅。 在疫情防控关键阶段，这将释放加强逆周期调控的信号，体现货币政策灵活适度的方向，推动贷款利率进一步下降，打赢疫情防控攻坚战，为帮助中小企业提供更有力的支撑。

2019年8月以来，改革完成后的lpr发布了7次。 2019年9月20日，一年期lpr从4.25%降至4.20%，五个基点下降五年期以上的lpr与上个月一样为48.5 %。 这是新lpr的第一次不对称调整。 值得注意的是，本月两个时段lpr首次出现不对称下降，可能体现了两个方面的意图:第一，疫情对我国经济和社会快速发展的影响是短期的。 这种短端利率的下降越来越多，就是要吸引短期贷款利率的下降，帮助公司度过目前的难关。 二是个人住房贷款在长期贷款中所占比例较高，5年期以上lpr下降5个基点，表明房地产调控尚未放松，不会向房地产市场发出宽松信号。

最近，央行多次表示，将继续定位“不炒房”，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 正如2月19日央行发布2019年第四季度中国货币政策执行报告，多次租房不是为了炒作定位，而是根据“因城措施”的基本情况，加快建立房地产金融长期监管机制，不将房地产作为短期经济刺激的手段。 因此，对于本月lpr的下降，房地产市场不需要兴奋，也不能错误解读。

近2日，与lpr下降相比，许多拆解报告被认为是房地产市场的一大利好，更有媒体以“100万元房贷每月至少31元”为主题进行报道，这显然容易误导舆论。 事实上，lpr下行并不一定会导致房贷利率的下降。 商业银行发放个人住房贷款，不同银行综合业务定位、客户资格、资金价格等因素，根据lpr加分。 根据融360公布的研究报告，年1月，全国首套房贷款平均利率为5.53%，为5年期以上的lpr增加了73个基点。 二套房贷款平均利率为5.84%，为5年期以上的lpr加上104个基点。 因此，相对于增量贷款，lpr下调后，银行可以根据lpr调整积分，房贷利率有可能下降，也有可能不变，也有可能上升。 关于库存贷款，在价格基准转换之前，这次lpr的下调没有直接影响。 因此，本月lpr下降后，每月的住房贷款负担能否减轻，不能一概而论。

2019年8月25日，央行改革住房贷款利率定价方法，要求住房贷款利率挂钩lpr，不得低于全国统一的最低要求和各省制定的下限要求。 在库存浮动利率贷款定价基准转换工作中，央行对住房贷款定价基准转换提出了特殊要求。 库存住房贷款的转换有两种方法。 以lpr为定价基准时，积分值必须等于原合同近期的执行利率水平与2019年12月lpr的差距。 其中，从转换时点到之后第一个定价日的利率水平等于原利率水平。 换算成固定利率时，换算后的利率水平必须等于原合同最近的执行利率水平。 也就是说，无论是何种转换方法，转换后的房贷利率都必须不低于以往的利率，只要使用第一种形式后lpr不下降，这最快将从2021年开始。 考虑到上述安排，首先要贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下降的情况下，坚守“不炒房”的定位，不对房地产市场发出错误的信号。

当然，我国市场流动性将继续处于合理充裕的状态，市场利率有望进一步下降。 这种情况下，有住房贷款利率或一定的下行空之间。 但是，相对优惠的住房贷款利率，首要集中在最初的住房贷款上，目的是降低购房者的负担，对两套以上的住房贷款仍然实行高利率。 中长期来看，“住房不炒”是房地产调控的主题。 下一步，央行和金融机构将根据购房区域、主体的不同，综合运用多种手段，量价并行，结合长度，控制总量，调整价格，满足刚性诉求，抑制投资投机，着眼于当前和诱惑预期，差异化住房