“光明地产今年三季度净利5.7亿同比减半 净负债率达238%多元转型遇阻”

“含金勺而生”的光明地产( 600708.sh )背靠母公司光明集团，是企业核心的快速发展业务之一，但在快速扩张的规模化道路上，业绩并不顺利。

光明地产2019年第三季度报告显示，前9月营业收入约85.23亿元，同比减少9%，其中房地产主业收入超过85%。 净利润约5.73亿元，同比下跌43%。

从光明地产的负债情况来看，如果制定全年500亿的目标，加大投资力度，全年的净负债率水平将迅速上升到194%，2019年第三季度的净负债率将达到238%，比年初上升4.4个百分点，另外，以持续债务计算，其净负债率为

卡瑞认为，在政策加码下，光明地产依靠融资而不是销售还款的运营模式将越来越受到考验。

长江商报记者在今年5月17日的年度股东大会上观察到，光明地产董事长、总经理沈宏泽表示股东渴望企业“1+7+5+x”的快速发展前景，打造其他业务板块。 但从实际效果来看，去年光明房地产收入204.94亿元，其中非房地产开发业务不到4.5%，沈宏泽口的“战术转型升级”还有待实际实现。

加速地的去化率只有37%

年，海博股份与光明食品集团的农业房集团、农业房置业重组，新平台光明房地产诞生。 企业重组时，承诺年至年合计扣除非后的归母净利润不低于35.13亿元。 年，光明地产归母净利润分别大幅增长98.15%、92.55%，实现目标后的一年，企业归母净利润同比减少27.17%。

2019年三季度报告显示，上9月光明房地产营业收入85.23亿元，同比减少9.33%。 归属于上市公司股东的净利润为5.73亿元，比去年同期减少43.34%。

光明方面答复说，企业净利润的下降，主要受产品销售结构变化等因素的影响，企业自身运营状况良好，没有重大经营问题。

数据显示，从年到年，净资产收益率( roe )分别为6.8%、12.1%、20.1%、12.9%，波动显著的净利润分别为5亿1千万元、10亿1千万元、19亿5千万元、14亿2千万元。 虽然期间净利润大幅增长，但也实现了当初约定的“年至年合计扣除后归母净利润35.13亿元以上”的目标，但年光明地产净利润下滑明显，今年三季度更是几近腰斩。

净利润持续下跌并未阻碍光明地产追求规模的野心。 第三季度报告显示，今年9月，光明房地产房地产储备面积166.94万平方米，比去年同期增长107.8%。 三季度，光明地产新增房地产储备面积44.03万平方米，同比增长938.4%。 增长938.44%。

但累计来看，年至2019年三季度累计新储土面为667万平方米，但同期累计合同销售面达到945万平方米。 可以看出，光明地产近年来积极补充土地储备，但整体持有土地储备有所减少。

在高杠杆运行的扩张模式下，光明地产开发项目的去化不容乐观。

早在每年，光明地产的土地储备清除周期就达到了5.82年，而此前克而瑞研究中心的数据显示，进入土地储备货物值top100的房企，平均清除周期为3.9年。

今年7月，光明地产进军成都的首个项目“光明蓉府”迎来开盘活动，共推出218套住宅，但只有一人排队报名，卖场最终取消了摇号选择过程，直接进入预售状态。 根据四川中原地产研究院的数据，光明蓉府开盘均价18588-21099元/平方米，共购买80套，去化率为37%，远远低于成都市场本周53%的整体去化率。

值得观察的是，这是光明地产的常态。 年，光明地产年度合同销售额分别为126.66亿元、189.33亿元、236.52亿元和244.59亿元，比权益持有地总额增长两倍，光明地产年销售额增长率仅为3.37%。 2019年1~9月，光明地产合同额为181.55亿元，比去年同期增长4.56%。

在这样缓慢的去化基调下，光明地产去年提出的“三年内实现500亿”的目标可能难以实现。

依靠融资缓解债务压力

从光明地产的负债情况来看，如果制定全年500亿的目标，加大投资力度，全年的净负债率水平将迅速上升到194%，2019年第三季度的净负债率将达到238%，比年初上升4.4个百分点，另外，以持续债务计算，其净负债率为

从现金流来看，从全年开始，光明房地产的现金流主要依赖融资债务来支持规模需求，而不是销售还款，过去两年经营现金流的净利润为负。 年，光明地产投资活动产生的现金流净额为-28.8亿元。今年三季度，该指标达到-23.9亿元，接近去年全年的限额。 2019年第三季度，光明地产筹资活动现金流量净额为58.19亿元，5年内首次未能覆盖经营和投资活动需求，缺口达到21.57亿元。

截至2019年9月底，光明地产持有现金81.06亿元，比年初下跌22%，但其需要的不仅仅是项目后期的投入开发，还有一年内140亿美元以上的短期有息债务。

光明地产只能依靠借钱的“止血”。 2019年10月24日，上海清算所消息，光明房地产集团股份有限公司计划发行2019年度第四期中期票据，本期基础发行规模3亿元，发行金额上限6亿元，期限3+n(3)，于2019年10月28-29日发行，

卡瑞认为，有国有企业背书的光明房地产，融资比民营房企有越来越多的特点。 例如债务发行价格低，融资渠道过多，上半年发行了abs、cmbs、持续债务、中期票据、超短融等。 但是，在融资政策持续增长的情况下，过度依赖融资借款，给公司运营带来越来越多的风险。

值得注意的是，光明房地产后续投资压力依然很大。 截至2019年6月底，该企业在建设和建设项目仍需要投资326.92亿元，后续资金诉求较大。

多样性的变化没有效果

在今年5月17日的年度股东大会上，光明地产董事长、总经理沈宏泽热切期待着企业“1+7+5+x”的快速发展前景。 其中，“1”是指房地产业务“7”，是指包括城市更新建设、租赁住宅建设、物流园区建设、殷实农场建设等在内的多创新转型。

从实际效果看，截至今年中期，房地产开发工作产生的收益占总收益的比例为89.41%，比上年末的95.51%有所下降。

另外，光明地产通过关联交易，为自己的业务转型做铺垫。 11月13日，光明地产公布，企业商定通过上海联合产权交易所收购光明食品集团、上海崇明农场有限供企业拥有的上海东平小城镇农场有限企业(以下简称“东平小城镇”) 70%的股份，总成交价7000万元。 收购完成后，东平小町农场将纳入光明不动产合并报告范围。

值得注意的是，截至2019年1月，东平小城镇农场未产生收益，营业利润为-68.25万元，利润总额为-68.25万元，净利润为-68.25万元。 根据交易条款，光明地产自合同生效后的第二天起五个工作日内，不一次性重复支付7000万元的货款。

尽管如此，光明房地产强调房地产是“底板”，房地产行业仍是其首要动力。 2019年第三季度，光明地产合同额为181.55亿元，同比增长4.56%。 新开工面积为366.97万平方米，比去年同期增长40.85%。 竣工面积86.17万平方米，比上年增长110.07%。

卡瑞认为，在政策加码下，光明地产依靠融资而不是销售还款的运营模式将越来越受到考验。

但是，对目前房地产业收入仍超过85%的光明房地产来说，多元转型不仅漫长而“近乎饥渴”，业绩和负债的双重压力仍是现阶段的首要困境。